重磅方案公布，戶籍、土地改革再提速！

近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)體系行動(dòng)方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）。

《方案》從市場(chǎng)體系基礎(chǔ)制度、推進(jìn)要素資源高效配置、改善提升市場(chǎng)環(huán)境和質(zhì)量、實(shí)施高水平市場(chǎng)開(kāi)放、完善現(xiàn)代化市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制等方面提出51項(xiàng)具體措施，涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、個(gè)人破產(chǎn)制度、反壟斷與反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等改革難點(diǎn)、盲點(diǎn)。

《方案》明確，通過(guò)五年左右的努力，基本建成統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序、制度完備、治理完善的高標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)體系。

隨著《方案》的印發(fā)，其中有幾項(xiàng)與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容值得一看。

試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度

根據(jù)《方案》，推動(dòng)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)。除超大、特大城市外，在具備條件的都市圈或城市群探索實(shí)行戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度，有序引導(dǎo)人口落戶。

這也意味著，戶籍改革將再次提速。據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委秘書(shū)長(zhǎng)趙辰昕在1月19日召開(kāi)的國(guó)家發(fā)展改革委1月份例行新聞發(fā)布會(huì)上透露的數(shù)據(jù)，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市基本取消落戶限制，超過(guò)1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶。早在2020年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》中就已經(jīng)明確提出要深化戶籍制度改革。

值得注意的是，《方案》中將超大、特大城市排除在外。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市為特大城市；1000萬(wàn)以上的城市為超大城市。

另?yè)?jù)住建部近期公布的《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，目前城區(qū)常住人口超過(guò)1000萬(wàn)的超大城市有6個(gè)，分別是：上海、北京、重慶、廣州、深圳和天津。東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、西安、濟(jì)南、沈陽(yáng)和青島這10個(gè)城市的城區(qū)人口處于500萬(wàn)到1000萬(wàn)之間，屬于特大城市。

中房研協(xié)此前發(fā)布的一份報(bào)告曾預(yù)計(jì)，未來(lái)各城市人才引進(jìn)和落戶放寬政策仍然會(huì)加持，以完善城市的產(chǎn)業(yè)建設(shè)，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)促進(jìn)城市發(fā)展，最終推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而城市城鎮(zhèn)化率的提升，無(wú)論是城市面積的擴(kuò)展，或是整體規(guī)模的擴(kuò)大，還是人口增量帶動(dòng)作用，都會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的需求，而放開(kāi)落戶的政策，更多是人口的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，區(qū)域分化將更加明顯。

此外，本次印發(fā)的《方案》在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步要求，完善全國(guó)統(tǒng)一的社會(huì)保險(xiǎn)公共服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)社保轉(zhuǎn)移接續(xù)。加快建設(shè)醫(yī)療保障信息系統(tǒng)，構(gòu)建全國(guó)統(tǒng)一、多級(jí)互聯(lián)的數(shù)據(jù)共享交換體系，促進(jìn)跨地區(qū)、跨層級(jí)、跨部門(mén)業(yè)務(wù)協(xié)同辦理。同時(shí)，還要提升人力資源服務(wù)質(zhì)量。

實(shí)際上，寧波市在去年8月13日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步放開(kāi)寧波市落戶條件的通知》中就已經(jīng)提到，在上海、浙江、江蘇、安徽“三省一市”繳納的社會(huì)保險(xiǎn)在申請(qǐng)落戶時(shí)可累計(jì)納入寧波市的繳納年限，實(shí)現(xiàn)社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限同城化累計(jì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，都市圈、城市群內(nèi)部的戶籍、社保同城互認(rèn)，更加完善了都市圈的概念，有助于人口的合理流動(dòng)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)具有非常好的導(dǎo)向。比如將帶來(lái)城市群內(nèi)部某些城市高房?jī)r(jià)狀況的緩解，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)地區(qū)的人口可能會(huì)因?yàn)閼艏诘头績(jī)r(jià)地區(qū)可以得到承認(rèn)，而流入到部分低房?jī)r(jià)地區(qū)。

部署土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點(diǎn)

另外，在推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性土地要素市場(chǎng)化配置方面，《方案》提出，開(kāi)展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點(diǎn)。對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑政策實(shí)施評(píng)估，探索建立全國(guó)性的建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。改進(jìn)完善跨省域補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌機(jī)制，穩(wěn)妥推進(jìn)補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌實(shí)施。在有條件的地方探索建立省域內(nèi)跨區(qū)域補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場(chǎng)，完善交易規(guī)則和服務(wù)體系。

值得注意的是，《方案》再次明確“探索建立全國(guó)性的建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)”。而國(guó)務(wù)院辦公廳于2018年3月印發(fā)的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》（下稱《辦法》）曾明確“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)由國(guó)家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑?！掇k法》將調(diào)出節(jié)余指標(biāo)的地區(qū)限定在“三區(qū)三州”，即西藏、四省藏區(qū)、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州。根據(jù)經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力，確定北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建、山東等8個(gè)?。ㄊ校橹饕獛头鍪》?。

通過(guò)這樣的舉措，發(fā)達(dá)地區(qū)獲得了建設(shè)用地指標(biāo)的同時(shí)，也為貧困地區(qū)的脫貧攻堅(jiān)帶來(lái)了資金。從公開(kāi)數(shù)據(jù)看，從2018年到2020年底，這一政策為貧困地區(qū)提供了超過(guò)1800億元的收益。

中房研協(xié)報(bào)告指出，探索建立全國(guó)性的建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制”實(shí)際上即為“土地指標(biāo)跨省交易機(jī)制”，更有效地促進(jìn)了全國(guó)性土地資源的優(yōu)化配置。短期來(lái)看，土地要素交易可以調(diào)整區(qū)域的供求關(guān)系，部分一二線城市可以增加土地供應(yīng)緩解用地緊張的局面，三四線城市供應(yīng)減少也會(huì)使供需更加平衡。長(zhǎng)期而言，用地指標(biāo)跨區(qū)域交易既可以進(jìn)一步促進(jìn)人口要素、資源要素向大城市集聚，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素合理流動(dòng)和高效集聚。

此次《方案》還明確，深化土地管理制度改革。加強(qiáng)對(duì)土地利用計(jì)劃的管理和跟蹤評(píng)估，完善年度建設(shè)用地總量調(diào)控制度，健全重大項(xiàng)目用地保障機(jī)制，實(shí)施“增存掛鉤”，城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級(jí)政府負(fù)責(zé)。推進(jìn)委托用地審批權(quán)試點(diǎn)，建立健全省級(jí)政府用地審批工作評(píng)價(jià)機(jī)制，根據(jù)各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）土地管理水平綜合評(píng)價(jià)結(jié)果，動(dòng)態(tài)調(diào)整試點(diǎn)省份。

完善建設(shè)用地市場(chǎng)體系方面，在符合國(guó)土空間規(guī)劃和用途管制要求前提下，推動(dòng)不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。積極探索實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。加快推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)，統(tǒng)一交易規(guī)則和交易平臺(tái)，完善城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)的制定與發(fā)布制度，形成與市場(chǎng)價(jià)格掛鉤的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

推動(dòng)土地制度改革已經(jīng)成為完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要任務(wù)和新的動(dòng)力源。對(duì)此，中房研協(xié)分析認(rèn)為，《方案》提出“深化土地管理制度改革”，有利于調(diào)動(dòng)地方積極性，加快盤(pán)活存量土地，同時(shí)，土地供應(yīng)審批權(quán)下放可促進(jìn)市場(chǎng)更靈活發(fā)展。此外，《方案》提出“完善建設(shè)用地市場(chǎng)體系”則有利于進(jìn)一步促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)同發(fā)展，充分體現(xiàn)了最大程度的發(fā)揮市場(chǎng)決定價(jià)格的作用，促進(jìn)要素價(jià)格市場(chǎng)化改革。