北京深圳等多城吹響租賃住房集結(jié)號 “國家隊”房企最給力

2021年將成為國內(nèi)住房租賃市場一個轉(zhuǎn)折之年。

繼監(jiān)管部門整頓租賃住房市場秩序、規(guī)范“高杠桿加租金貸”式長租公寓亂象后，先有中央經(jīng)濟工作會議及“十四五”規(guī)劃提出“高度重視保障性租賃住房”定調(diào)，后有各試點城市加快地方措施規(guī)范與租賃住房用地供應(yīng)。

1月28日，上海房管局、住建委相關(guān)負責(zé)人介紹，當?shù)亍笆濉逼陂g確定的新增供應(yīng)70萬套租賃住房目標已超額完成，截至2020年末，上海共推出租賃住房用地152幅。當?shù)赜媱澋?025年供應(yīng)40萬套以上租賃住房。

這只是各地完善租賃房市場一個縮影。2020年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點范圍擴展至24城，北京、廣州、深圳、杭州、寧波、青島等試點城市紛紛探索租賃住房的供給與運營模式。

步入2021年1月，熱門城市圍繞租賃住房市場供應(yīng)重掀熱潮，北京擬定新建1萬套集體建設(shè)用地租賃房，廣州、深圳積極試驗“商改租”“公改租”，寧波完善“建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺”，南京對住房租賃企業(yè)予以稅收減免，各大城市租賃住房集結(jié)號在“十四五”開局吹響。

加快租賃住房供地

歲末年初，“大力發(fā)展租賃住房”成為高層定調(diào)的同時，至少10個城市打出了對應(yīng)“組合拳”。

1月28日，上海房管局、住建委相關(guān)負責(zé)人曬出了租賃住房“大賬本”，據(jù)介紹，當?shù)亍笆濉逼陂g確定新增供應(yīng)70萬套租賃住房的目標已超額完成。截至2020年末，上海共推出租賃住房用地152幅，規(guī)劃建筑面積逾1000萬平方米，可供應(yīng)至少22萬套新建租賃住房。

另據(jù)上?！笆奈濉币?guī)劃，當?shù)貙⒍嘀黧w多渠道增加租賃住房供應(yīng)，到2025年形成租賃住房供應(yīng)40萬套以上。其中，2021年上海計劃新增5.3萬套租賃住房供應(yīng)，包括新增供應(yīng)公租房8000套。

就在2020年底，上?！盁狒[”的供地場景剛剛落幕。該年上海共計完成19宗租賃住宅用地，僅12月份便一口氣推出15宗租賃住宅地塊。

步入今年1月，當?shù)匮永m(xù)了密集供地態(tài)勢，分兩批次于嘉定、楊浦、閔行和浦東新區(qū)等推出10宗租賃住房用地，合計土地出讓金超過25億元，重點為區(qū)內(nèi)各創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住保障。

除了增加供應(yīng)，新一年的上?！案哒{(diào)”發(fā)力，租賃住房市場迎接多方位培育。1月9日，由當?shù)刈夥孔赓U機構(gòu)發(fā)起成立“上海住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，上海市房屋管理局、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會、上海建信住房服務(wù)有限公司、地產(chǎn)城方、城投寬庭、華潤有巢、魔方、旭輝領(lǐng)寓等機構(gòu)及企業(yè)進行聯(lián)動。另據(jù)近期上海市房管局、住建委相關(guān)負責(zé)人表述，上海鼓勵和培育機構(gòu)化、規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃機構(gòu)發(fā)展，聯(lián)手上海地產(chǎn)集團、上海城投集團、華潤集團等80余家國有企業(yè)，大力建設(shè)保障租賃住房市場。

與上海主推的“純租賃住房用地”不同，北京近年主攻集體建設(shè)用地用作租賃房和企業(yè)自持項目。

1月12日，北京住建委等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》，提高集體土地租賃住房供地質(zhì)量，將房源統(tǒng)一納入全市租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。按照規(guī)劃，2021年北京將新建1萬套集體建設(shè)用地租賃房，向市場投放5000套（間）。

作為全國首個利用集體土地建設(shè)租賃住房的城市，北京市租賃房痕跡可以追溯到2011年，原國土資源部批準北京開展相應(yīng)試點工作，先后啟動了海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)唐家?guī)X村、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村等5個試點項目，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)近1. 5萬套租賃住房。

直到2019年，北京市迎來了全國首個投入運營試點項目——位于成壽寺、豐臺花鄉(xiāng)的兩處集體土地租賃住房項目進入出租運營階段，二者均屬萬科的租賃住宅品牌“泊寓”，通過村企合作開發(fā)的商業(yè)租賃模式，雙方成立合資公司負責(zé)項目的日常運營，萬科作為參與方僅承擔(dān)建設(shè)運營職能，并提供給村集體固定租金及超額經(jīng)營分紅。

廣州、深圳等城市則傾向于通過“商改租”“公改租”解決城市居住問題。

1月21日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局2020年工作總結(jié)和2021年工作計劃》顯示，2020年廣州新開工棚戶區(qū)改造住房11053套，基本建成公共租賃住房3805套，超額完成目標任務(wù)。對于2021年的目標規(guī)劃，廣州市住建局指出，將大力發(fā)展保障性租賃住房，構(gòu)建多層次人才住房工作體系，重點推進中心城區(qū)83條城中村、100個以上老舊小區(qū)微改造項目。

深圳近期發(fā)布的“十四五”規(guī)劃，亦單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房。事實上，早在2018年，深圳市住建委便開啟“二次房改”，新增住房市場由“商品房”正式轉(zhuǎn)為“保障房”主導(dǎo)，提出自該年起確保新增居住用地中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，到2035年，新增建設(shè)該類住房總量不少于100萬套。

遲遲發(fā)力的福州近期也刷足“存在感”。2020年，福州出讓3宗涉租賃住宅用地，其中位于閩東電泵廠、晉安區(qū)新店鎮(zhèn)秀山村板塊的2宗土地于12月份集中出讓，總出讓金額約7億元，均由于龍湖旗下公司競得。據(jù)龍湖方面透露，兩幅地塊將建龍湖冠寓，合計將推出約1700間套長期租賃住房。另據(jù)當?shù)厥匈Y源規(guī)劃局及市房管局介紹，2020年至2022年福州計劃新增10萬套租賃住房。

增加市場供應(yīng)的之余，為租賃企業(yè)給予財政補貼和稅收減免、搭建官方租賃住房交易平臺等，同樣成為了一批城市的著力點。

例如，福州、寧波作為獲批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展的試點城市，可在近3年獲得24億元專項資金，給予新建租賃住房項目可獲得1000元/平方米補貼；南京市稅務(wù)局、南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布對向個人出租住房的住房租賃企業(yè)提出了具體減稅政策，一般納稅人可選擇適用增值稅簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%計算繳納應(yīng)納稅額，培育住房租賃市場主體。

地方國企成為拿地主力軍

一個明顯現(xiàn)象是，頂層規(guī)劃對租賃房市場表現(xiàn)為“嚴管厚愛”，各地政策加大對市場監(jiān)管的同時，亦鼓勵規(guī)模型開發(fā)商入局做“二房東”。不過，由于租賃用地性質(zhì)特殊性，目前租賃用地市場交易多以地方國企為主導(dǎo)。

克而瑞城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月，核心8城范圍內(nèi)，榜單中TOP20企業(yè)獲取的租賃用地和自持土地累計規(guī)模約1300萬平方米，預(yù)計未來三到五年能為市場提供約26萬套租賃住房。

其中，11家國企持有租賃用地與自持土地占據(jù)了TOP20拿地榜單總量64%，余下3成拿地規(guī)模來自碧桂園、龍湖、金地等規(guī)模化民營房企。

“國家隊”主導(dǎo)作用在深圳租賃住房市場尤其明顯。作為當?shù)貙Ｘ?zé)從事人才安居住房投資建設(shè)的市屬國有獨資公司，深圳市人才安居集團占據(jù)深圳自持居住用地半壁江山。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2017年10月推出首宗自持居住用地起，深圳市共成交26宗居住用地，僅人才安居集團就拍下了13宗，明確用于住房租賃的建筑面積共計51萬平方米，集團后續(xù)通過投資建設(shè)、合作開發(fā)、項目回購等渠道保障完成籌集建設(shè)人才安居住房的房源目標。

類似情況在上海如出一轍。2020年，上海共成交19塊租賃用地，除青浦朱家角鎮(zhèn)3宗地被華為競得，其余租賃用地均由上海地產(chǎn)集團、上海浦發(fā)集團、上海張江集、上海城投集團等市屬或區(qū)屬國企收獲。

深圳一家房企項目負責(zé)人對此表示：“在建設(shè)租賃房方面，相較于傳統(tǒng)開發(fā)商，國企、央企以政府需求為主導(dǎo)，對盈利要求不高，因而在土地市場競價中具備優(yōu)勢。另外，建設(shè)大型租賃社區(qū)中所需要發(fā)揮的資源配置優(yōu)勢和協(xié)調(diào)作用，國企、央企更能發(fā)揮較大的政策屬性和功能屬性。”

這種地方國有企業(yè)的“功能屬性”，2020年為各地租賃住房建設(shè)破局。比如，浙江省首家省屬國企長租公寓品牌“浙能尚悅”于2020年5月面市；作為重慶首家國有住房租賃平臺公司，重慶地產(chǎn)集團旗下重慶市渝地辰寓住房租賃有限公司亦掛牌成立，聚焦集中式長租公寓；合肥市包河區(qū)國資委控股的包河房屋租賃公司，開發(fā)建設(shè)的繽紛公寓已于2020年10月投入使用，系安徽省首個投入使用的集體建設(shè)用地租賃房項目。

關(guān)于租賃住房市場主體培育，2021年1月上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會舉辦的房屋租賃行業(yè)R4（租賃社區(qū)）專題討論會或許在一定程度上給出注解。

上海中原市場分析師盧文曦在當天研討會上表示，“進入租賃用地的開發(fā)商首先需要具備資金實力，由于租賃土地成本較低，民營房企拿地合算；但后期的運營管理則對開發(fā)商的綜合能力有著較高的要求。能否吸引房企投資發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，關(guān)鍵仍要看金融體系的支持力度，其次資金監(jiān)管等制度也急需規(guī)范?！?/p>

中研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓，萬科泊寓和龍湖冠寓新增規(guī)模占TOP10房企長租公寓新增規(guī)模比例近6成。盡管并非競得租賃房用地主力軍，規(guī)模型民營房企仍是租賃住房的建設(shè)運營的重要主體。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰建議：“租賃市場是市場導(dǎo)向的，要發(fā)展租賃市場還需要國企民企攜手推進。相對來說，國有企業(yè)具有更強的社會責(zé)任感，是穩(wěn)倉石主力軍；但民營企業(yè)更加靈活，效率高且市場敏感度高。雙輪驅(qū)動下，租賃行業(yè)才可以發(fā)展更快?！?/p>