嚴查違規(guī)資金進入樓市，京滬監(jiān)管“出手”了

?最近一段時間以來，深圳、上海、杭州、廣州、成都等地樓市出現(xiàn)的升溫跡象，引起了監(jiān)管部門的關注。對此，上海、北京率先發(fā)布房地產相關信貸政策，從購房資金端進行管控。其中，對于個人消費貸、個人經營貸資金違規(guī)用于購房的情況，成為兩地監(jiān)管重點打擊的現(xiàn)象。

同時，隨著個人房貸集中度考核的落地，未來個人按揭貸款將有望從量和價兩方面調控影響個人房貸增量資金入市。在此背景下，2021年居民購房杠桿率或呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降的態(tài)勢。

京滬嚴查違規(guī)資金進入樓市

1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（下稱《通知》），就持續(xù)做好個人住房信貸管理相關工作提出8項要求，包括嚴格實施房地產貸款集中度管理、嚴格審核首付款資金來源和償債能力、嚴格加強借款人資格審查和信用管理、嚴格個人住房貸款發(fā)放管理、切實加強信貸資金用途管理等。

值得關注的是，在嚴格審核首付款資金來源和償債能力方面，《通知》提出強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。在切實加強信貸資金用途管理方面，《通知》提出，禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產領域。同時，《通知》還要求，對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。

無獨有偶，北京銀保監(jiān)局1月30日下午發(fā)布消息表示，已要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導致消費貸、經營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強內部問責處理。

同時，北京銀保監(jiān)局已會同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機構開展專項核查。對于銀行因經營不審慎、內控管理不到位導致消費貸、經營貸資金違規(guī)流入房地產領域等問題，一經查實將依法從嚴從重處理。北京銀保監(jiān)局還將結合銀行自查及監(jiān)管核查情況，指導北京市銀行業(yè)協(xié)會積極行動，對個人和中介的不當和違規(guī)行為啟動聯(lián)合懲戒機制。

北京銀保監(jiān)局表示，隨著年初房貸集中度考核的正式落地，北京銀保監(jiān)局也按要求“因城施策”落實房地產貸款集中度管理政策。在綜合考慮銀行資本水平和業(yè)務發(fā)展能力，科學測算指標合理性基礎上，會同人民銀行營業(yè)管理部明確了轄內中資地方法人銀行房地產貸款集中度的上限要求，督導相關銀行在滿足首都居民“剛需”的前提下，穩(wěn)健開展房地產相關業(yè)務。

金融監(jiān)管高壓態(tài)勢不減

京滬兩地加強對個人購房資金來源的審查，主要源于2020年以來部分購房者違規(guī)將信貸資金變相流入房地產。業(yè)內人士認為，這不僅催生了樓市泡沫，還會大幅降低信貸資金對實體經濟的支持力度。

某股份行上海分行信貸部門人士表示，如果觀察過去幾年的監(jiān)管政策，每年監(jiān)管部門都會強調嚴查信貸資金違規(guī)流入房地產或股市等領域。尤其是去年以來，監(jiān)管力度更大。這是因為，去年疫情發(fā)生以來，銀行為支持小微和個體戶恢復正常經營，給出的信貸資金利率都很優(yōu)惠，甚至國有大行的信貸資金可以“讓利”至3%到4%區(qū)間。而在這個過程中，一些投機者趁機以經營貸的方式從銀行獲得低價資金，轉而投資樓市等領域。

實際上，今年以來對金融業(yè)強監(jiān)管的高壓態(tài)勢仍然不減。

根據(jù)銀保監(jiān)會官網公布的信息，開年以來（以罰單披露時間計），銀保監(jiān)會及其派出機構對各類型銀行業(yè)機構（不含個人）已累計開出罰單150余張，罰金金額也已逾1.5億元，其中不乏多張千萬級“天價”罰單。值得注意的是，在加強房地產金融調控下，今年以來銀行信貸資金涉及違規(guī)“輸血”房地產罰單明顯增多，占罰單總數(shù)比例超過半數(shù)，相關罰金累計過億元。

從違規(guī)“涉房”貸款處罰對象看，既有國有大行、股份制銀行等大中型銀行，也包括農商行、城商行、村鎮(zhèn)銀行等中小機構。1月8日，銀保監(jiān)會對7家金融機構批量公布21張罰單，其中涉及三家商業(yè)銀行。其中，工商銀行因“理財資金違規(guī)繳納或置換土地款”等23條案由被罰5470萬元，這也是今年以來銀行業(yè)最高罰金。郵儲銀行也因“同業(yè)投資資金違規(guī)投向‘四證’不全房地產項目”等26條案由被處以4550萬元罰金。

此外，包括建設銀行、農業(yè)銀行、光大銀行、江西德興農商行等30余家銀行也因涉及違規(guī)發(fā)放商業(yè)用房貸款、個人消費貸款用于購房、違法違規(guī)向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款等原因被處以幾十萬至上百萬不等罰金。

居民購房杠桿率今年或穩(wěn)中趨降

同時，近期廣州、東莞、合肥等多地已經出現(xiàn)銀行額度收緊、放款周期延長等房貸收緊政策，部分銀行停止接收新的購房貸款單，用停貸的方式解決存量貸款問題，預計該狀態(tài)將持續(xù)較長時間。在此背景下，今年居民購房杠桿回落將是大概率事件。

除房貸額度收緊、放款周期延長外，以廣州為代表的部分熱點地區(qū)2021年還上調了房貸利率。繼廣州住建局嚴厲發(fā)聲打擊哄抬房價等違法行為后，廣州四大行房貸利率1月27日全線上漲。1月20日，央行公布的5年期以上LPR（4.65%）顯示，廣州首套和二套房貸利率分別上調至5.2%和5.4%。

實際上，2021年多地銀行收緊房貸政策與2020年底出臺的房地產貸款集中度管理制度有關。上述做法的目的是“抑泡沫，控風險”，從需求端抑制炒房。

分析人士指出，房地產貸款集中度管理制度的實施有利于降低銀行體系對房地產貸款依賴的程度，優(yōu)化信貸結構，減少房地產市場波動可能給銀行帶來的潛在系統(tǒng)性風險。同時，分檔設置紅線更有利于銀行差異化發(fā)展。政策對房地產貸款集中度管理進行規(guī)范，旨在深化房地產融資調控機制，對房貸供給端影響整體較大。

另一方面，根據(jù)貝殼研究院預計，2021年LPR繼續(xù)下行的可能性較低，相較于2020年，房貸大概率收緊。貸款集中度制度的出臺對銀行影響較大，在LPR進一步下行的概率較低、商業(yè)銀行惜貸的情況下，居民進一步加杠桿的基礎不牢，預計2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降。