機(jī)構(gòu)論市｜2021房地產(chǎn)行業(yè)將有哪些變化？

經(jīng)歷了極不平凡的2020年，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石與穩(wěn)定器，整體表現(xiàn)強(qiáng)于預(yù)期。自去年9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?gòu)?qiáng)勢(shì)回正后，行業(yè)已走出疫情影響，進(jìn)入正常運(yùn)行通道。     

進(jìn)入2021年，行業(yè)各大機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布新一年度的展望報(bào)告。整體來(lái)看，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，然而在平穩(wěn)運(yùn)行中，行業(yè)也會(huì)擁抱新的變化，迎來(lái)新的機(jī)遇。

中房網(wǎng)通過(guò)對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)及券商的2021年房地產(chǎn)行業(yè)展望研究報(bào)告梳理總結(jié)，分別從“政策、市場(chǎng)、金融、土地、企業(yè)、趨勢(shì)”等六方面帶您一同展望房地產(chǎn)行業(yè)的2021。

政策｜因城施策更為靈活，調(diào)控仍將穩(wěn)字當(dāng)頭

近年來(lái)，中央層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)已逐漸明朗，基本圍繞“房住不炒”這一核心，力求“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。同時(shí)，地方在“房住不炒”的總基調(diào)下，“因城施策”更為靈活，從而保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

在此前發(fā)布的“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議中，中央也再次明確“房住不炒”，租購(gòu)并舉，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。近年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策思路均圍繞“平穩(wěn)”來(lái)展開(kāi)，因此，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2021年房地產(chǎn)相關(guān)政策的核心仍然將以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

東方證券指出，2020年上半年為對(duì)沖疫情影響，上海、杭州、廈門(mén)等一二線城市紛紛出臺(tái)特殊信貸和稅收支持政策，放寬預(yù)售和監(jiān)管，直接惠及房企助其走出困境。下半年經(jīng)濟(jì)向好，前期貨幣寬松疊加國(guó)家加大投資建設(shè)力度，深圳、南京等熱點(diǎn)城市樓市快速升溫甚至過(guò)熱。在此背景下，中央再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”總基調(diào)，地方政策即轉(zhuǎn)向收緊資金、限購(gòu)限售，調(diào)控重新趨向嚴(yán)格。從房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的兩次變化反映出高層平滑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)和維持市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的核心。2021年隨著經(jīng)濟(jì)和貨幣政策常態(tài)化，房地產(chǎn)政策將繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定器作用，調(diào)控力度觸底后凸顯穩(wěn)定、連續(xù)、一致的特征。

中泰證券亦指出，2020年疫情期間，地方多次出臺(tái)房地產(chǎn)刺激政策，但多地政策“一日游”，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化，政策不再具備大幅波動(dòng)的條件。從近兩年高層會(huì)議的表態(tài)來(lái)看，政策傾向仍舊是長(zhǎng)效調(diào)控常態(tài)化。預(yù)期2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，貫徹“三穩(wěn)”預(yù)期。

在開(kāi)源證券看來(lái)，近十年的中共中央政治局會(huì)議，對(duì)于房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞是在發(fā)展和變遷的。2012-2013年，會(huì)議中提到最多的是“調(diào)控”；2014年，“城鎮(zhèn)化”；2015-2016年，“去庫(kù)存”；2017年至今，則是“長(zhǎng)效機(jī)制”。展望未來(lái)，調(diào)控成果來(lái)之不易，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將保持一致性。

市場(chǎng)｜住房市場(chǎng)穩(wěn)中趨降，購(gòu)房需求平穩(wěn)釋放

中國(guó)社科院去年底發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》顯示，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)比較理想，疫情雖對(duì)樓市造成強(qiáng)烈沖擊，但政府和市場(chǎng)各方均有效應(yīng)對(duì)，決定了中國(guó)樓市收斂性恢復(fù)。

對(duì)于2021年樓市走勢(shì)，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組認(rèn)為，中國(guó)住房市場(chǎng)以穩(wěn)中趨降為主，少部分城市仍可能較快上漲，三四線城市以下跌為主；2021年的市場(chǎng)表現(xiàn)以總體下跌、局部上漲為主要格局。其中部分尚未大漲的一線城市及人口凈流入較快的二線城市應(yīng)作為防范市場(chǎng)異常波動(dòng)的重點(diǎn)。三四線城市房?jī)r(jià)趨降，在一定程度上有利于其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和中低收入階層住房及消費(fèi)水平的改善。  

華西證券指出，在核心一二線城市調(diào)控常態(tài)化以及貨幣環(huán)境相對(duì)易松難緊的背景下，居民的購(gòu)房需求預(yù)計(jì)將平穩(wěn)釋放，2021年的全國(guó)商品房銷(xiāo)售一方面難以出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，但另一方面也仍將具備相當(dāng)強(qiáng)的韌性，銷(xiāo)售金額或仍可保持正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。預(yù)測(cè)2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積將下滑3%左右，銷(xiāo)售金額則仍將同比增長(zhǎng)1%左右。

而東北證券則預(yù)計(jì)，2021年全國(guó)銷(xiāo)售金額增速為5.5%，銷(xiāo)售面積增速為1.4%；房?jī)r(jià)方面，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)流動(dòng)性收緊至中性以及政策調(diào)控不動(dòng)搖，預(yù)計(jì)2021年房?jī)r(jià)漲幅收窄于 4.0%。

金融｜貨幣投放更加精準(zhǔn)，地產(chǎn)融資保持收緊

2020年8月，住建部、央行等多部委聯(lián)合推動(dòng)房地產(chǎn)融資長(zhǎng)效機(jī)制的建立，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，制定了房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”。融資新規(guī)的出現(xiàn)意味著房地產(chǎn)企業(yè)去金融化趨勢(shì)的確立，即不能再無(wú)限制的占用金融資源。

而就在2020年最后一天，央行發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給銀行設(shè)定了關(guān)于房貸規(guī)模的“兩道紅線”。這是繼“三道紅線”之后，對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的又一記重拳。

機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，2021年在著力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的背景下，貨幣投放更加強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)導(dǎo)向，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境大概率將繼續(xù)保持收緊不放松的趨勢(shì)。

根據(jù)聯(lián)合資信判斷，2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍將保持適度緊縮的態(tài)勢(shì)，融資政策預(yù)計(jì)不會(huì)有大幅寬松，控制總量的同時(shí)，收縮非標(biāo)準(zhǔn)化融資規(guī)模，對(duì)主要融資渠道進(jìn)行調(diào)整。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，預(yù)計(jì)2021年融資環(huán)境還將繼續(xù)維持收緊態(tài)勢(shì)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅稱(chēng)，房企融資環(huán)境近幾年一直是呈現(xiàn)收緊的狀態(tài)，雖然整體大的貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，但房地產(chǎn)行業(yè)的融資管控從來(lái)沒(méi)有放松過(guò)，2021年大概率還是如此。

土地｜投資回報(bào)穩(wěn)中有進(jìn)，助力財(cái)政平衡收支

雖然目前各地2021年的土地出讓計(jì)劃和政府性基金計(jì)劃尚未披露，但從趨勢(shì)上可以預(yù)測(cè)各地面臨的資金缺口情況。2020年前三季度，我國(guó)財(cái)政收支差額達(dá)到39634億元，高于2018年全年規(guī)模，同比擴(kuò)大17.5%。各級(jí)政府多次表示，應(yīng)對(duì)疫情沖擊，積極的財(cái)政政策應(yīng)該更加積極有為。疫情的影響并不會(huì)在 2021年完全過(guò)去，疫情對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的次生影響在2021年甚至?xí)?020年更明顯，這種情況之下，中信證券稱(chēng)，2021年穩(wěn)定增長(zhǎng)的土地出讓金，對(duì)平衡財(cái)政收支是有幫助的。

平安證券稱(chēng)，財(cái)政壓力下地方政府2021年供地動(dòng)力依舊充足，為土地購(gòu)置費(fèi)增速提供支撐，預(yù)計(jì)2021年上半年土地購(gòu)置費(fèi)有望實(shí)現(xiàn)較好表現(xiàn)。

不過(guò)，中信證券同時(shí)指出，在房住不炒的大背景下，試圖推動(dòng)土地出讓金大幅上升是不可能的，但保持政府性基金緩慢上升是大概率事件。

東方證券也表示，展望2021年，盡管土地價(jià)格的剛性依然存在，但需求的穩(wěn)定向好對(duì)價(jià)格上漲和行業(yè)利潤(rùn)提升具有促進(jìn)作用，而政策又限制了房企高溢價(jià)拿地的能力，預(yù)計(jì)全年的土地投資回報(bào)率穩(wěn)中有進(jìn)。

企業(yè)｜業(yè)績(jī)?cè)鏊倨毡橄陆?，到期債?wù)規(guī)模新高

2020年頭部房企的銷(xiāo)售規(guī)模還在擴(kuò)大，全年“千億房企”數(shù)量已增加到41家，但部分房企受疫情所困，業(yè)績(jī)完成情況不甚理想。

綜合多家機(jī)構(gòu)披露的銷(xiāo)售排行榜發(fā)現(xiàn)，部分房企年末仍未完成既定目標(biāo)。除此之外，還有一部分過(guò)去幾年崛起迅猛的新生代頭部公司，也只是“擦線”勉強(qiáng)完成年度任務(wù)，數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱(chēng)不上好看。種種跡象顯示，房企已徹底離開(kāi)高速軌道，進(jìn)入慢增長(zhǎng)、無(wú)增長(zhǎng)、甚至負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)代。

首創(chuàng)證券指出，相比于2019 年，2020年不同梯隊(duì)的房企銷(xiāo)售增速均有所下滑，而2021年將迎來(lái)房企償債的高峰期，到期債務(wù)規(guī)模超萬(wàn)億，相比于2020年提升了36%，預(yù)計(jì)2021年房企業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⑵毡橄禄?/p>

克而瑞近日發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，在“三條紅線”影響，以及經(jīng)營(yíng)壓力不斷加劇的背景之下，2021年更多規(guī)模房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊倩驅(qū)⑦M(jìn)一步放緩。

中信證券也表示，受利潤(rùn)率下降的拖累，2021年后業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⑦M(jìn)一步下降，20%以上的年業(yè)績(jī)?cè)鏊俚钠髽I(yè)鳳毛麟角。

趨勢(shì)｜疫情加速行業(yè)轉(zhuǎn)型，線上營(yíng)銷(xiāo)趨勢(shì)加強(qiáng)

在眾多展望報(bào)告中，不少機(jī)構(gòu)也提到了疫情特殊環(huán)境下行業(yè)的新特征---2021年，房地產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型進(jìn)程將加速。

回想2020，疫情影響下，為了解決短期線下銷(xiāo)售受阻問(wèn)題，房企開(kāi)發(fā)了“線上售樓處”，嘗試直播賣(mài)房，與第三方電商平臺(tái)以流量導(dǎo)客形式加入房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)線上化的行列......

不過(guò)，2020年行業(yè)的數(shù)字化，實(shí)際上還只是銷(xiāo)售層面在線上化的初步嘗試，是傳統(tǒng)線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式的補(bǔ)充。而且，由于開(kāi)發(fā)時(shí)間短、缺少產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)驗(yàn)證，線上平臺(tái)實(shí)際的使用價(jià)值有限，加上品牌產(chǎn)品的局限性，客戶對(duì)于這類(lèi)平臺(tái)依賴(lài)性有限。

值得注意的是，建設(shè)數(shù)字中國(guó)已經(jīng)被提到國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略高度，2020年中央正式提出“數(shù)字化新基建”戰(zhàn)略，用數(shù)字技術(shù)全方位改造傳統(tǒng)行業(yè)。線上數(shù)字化技術(shù)與房地產(chǎn)業(yè)的融合將進(jìn)一步深化。

貝殼研究院認(rèn)為，未來(lái)在城鎮(zhèn)化深化、人口紅利消退的背景下，數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為經(jīng)濟(jì)高階發(fā)展和創(chuàng)新的核心驅(qū)動(dòng)力之一。居住服務(wù)業(yè)進(jìn)入智能化階段，在房、人、流程等方面的線上化將加速，為消費(fèi)者提供更多的選擇權(quán)和更好的服務(wù)品質(zhì)與體驗(yàn)，同時(shí)也為服務(wù)者的品質(zhì)與效率賦能。

展望2021年，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，未來(lái)在區(qū)塊鏈、云計(jì)算等技術(shù)的支持之下，線上化營(yíng)銷(xiāo)趨勢(shì)將會(huì)加強(qiáng)，成為新戰(zhàn)場(chǎng)。投入1億做數(shù)字化的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多，房企、服務(wù)企業(yè)都要多投錢(qián)，會(huì)帶來(lái)意想不到的回報(bào)。