“杭五條”嚴(yán)控需求端，短期內(nèi)可有效遏制投機現(xiàn)象

2021年伊始，核心一二線城市調(diào)控收緊信號不斷，繼上海1月21日發(fā)布“滬十條”封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、加強信貸資金管理，1月25日又進(jìn)一步將法拍房納入限購范圍后，僅2日，杭州便接踵而至。

2021年1月27日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組公布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》。通知從住房限購、住房限售、稅收調(diào)節(jié)和無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及高層次人才優(yōu)先購房政策等方面進(jìn)一步加強調(diào)控。

其中明確，落戶杭州未滿5年的，在杭州限購范圍內(nèi)限購1套住房。此外，將杭州限購范圍內(nèi)住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內(nèi)住房；受贈人家庭須符合杭州住房限購政策（不含遺贈）。

總體上來看，此次發(fā)布的“杭五條”旨在進(jìn)一步封堵炒房獲利空間，并滿足無房家庭的自住購房需求。

我們認(rèn)為，相較于深圳、上海等核心一線出臺的調(diào)控政策，此次“杭五條”旨在圍堵此前調(diào)控政策下的炒房“漏洞”，嚴(yán)控需求端，短期內(nèi)可以有效遏制住部分投機需求，政策相對較為嚴(yán)格。

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杭州限購、限售升級圍堵漏洞

1月27日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組公布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（下稱《通知》）。核心內(nèi)容如下：

一、限購升級，圍堵炒房漏洞

《通知》明確，落戶本市未滿5年的，在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。將本市限購范圍內(nèi)住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內(nèi)住房；受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）。

此舉將買房套數(shù)與落戶年限掛鉤，既可以滿足剛需基本自住需求，也可以嚴(yán)防“新落戶”跟風(fēng)入場，炒作樓市。

其次，圍堵了“贈與”、“代持”等炒房漏洞，將本市限購范圍內(nèi)住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內(nèi)住房；同時，受贈人家庭須符合杭州住房限購政策，這也使得“借名打新”再無可能。

二、嚴(yán)控需求端，熱點項目5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

《通知》明確，本市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。以優(yōu)先購買方式取得的熱點商品住房，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

限售的范圍升級，主要是針對新房后續(xù)買賣，限購范圍內(nèi)新項目公證搖號中簽率小于或等于10%的和以優(yōu)先購買方式取得的熱點商品住房的，5年內(nèi)均不得轉(zhuǎn)讓。這就使得部分意圖通過“一二手倒掛”實現(xiàn)短期套利的炒房者被迫離場。

同時，杭州此次也借鑒了上海、深圳等先進(jìn)經(jīng)驗，增添了限購范圍內(nèi)，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，這意味著二手房的交易稅費成本將提高,不滿5年的房源出讓難度升級。

三、完善“無房家庭”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

《通知》明確，2018年4月4日后轉(zhuǎn)讓本市限購范圍內(nèi)住房的，在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年，可認(rèn)定為無房家庭。

此次對“無房家庭”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的完善，與9月出臺政策中將30周歲以上未婚單身且在本市無房的購房人納入到了無房家庭的認(rèn)定范圍一脈相承，都是旨在保障了特定剛需人群的基本購房權(quán)利，也是為了防止嚴(yán)苛的限購政策誤傷部分真正的自住需求。

此外，《通知》還針對高層次人才優(yōu)先購房政策進(jìn)行了調(diào)節(jié)，須在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購房。