龍頭房企前三季度業(yè)績不俗 真實(shí)負(fù)債總體可控

　　最“嚴(yán)”調(diào)控下，房企業(yè)績依然很“牛”。

　　截至目前，上市房地產(chǎn)企業(yè)全年業(yè)績已基本鎖定。一份最新出爐的榜單顯示，今年前三季度排名前30位的房企銷售業(yè)績進(jìn)一步攀升，其中萬科、恒大等大型企業(yè)的業(yè)績均已十分接近或超越去年全年的水平。

　　記者還從業(yè)內(nèi)獲悉，盡管截至今年上半年房地產(chǎn)上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率平均已達(dá)70%以上，但考慮到預(yù)收賬款，真實(shí)負(fù)債率應(yīng)在40%左右，處于中等可控水平。

　　也正因此，眼看“金九”泡湯，“銀十”開局開發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力卻沒有市場期待的那么大。不過，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨更加嚴(yán)峻的分化和洗牌，伴隨業(yè)績分化加劇，房價(jià)回歸合理依然可期。

　　房地產(chǎn)調(diào)控已成為2011年的市場主旋律，在限購、限貸、限價(jià)等政策疊加作用之下，全國主要城市樓市成交受到巨大沖擊。不過，從中國某信息集團(tuán)聯(lián)合中國某測評(píng)中心共同發(fā)布《2011年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》來看，今年前三季度銷售業(yè)績排名前30名房企銷售業(yè)績進(jìn)一步攀升，萬科、恒大等大型房企業(yè)績有望穩(wěn)步超越去年。也正因?yàn)槿绱?，全國樓?ldquo;銀十”開局開發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力似乎沒有市場期待的那么大。不過，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨更加嚴(yán)峻的分化和洗牌，今年行業(yè)整體業(yè)績難超預(yù)期。

　　榜單門檻穩(wěn)步提升

　　榜單數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度房企銷售入榜門檻一如既往地進(jìn)一步攀升。

　　在排行榜單中，銷售金額“TOP10榜單”和“銷售面積TOP10榜單”的門檻分別為245億元和203萬平方米，對(duì)比去年同期，銷售金額入榜門檻提高44%，銷售面積入榜門檻提高22%。而“入榜TOP20榜單”的銷售金額和銷售面積入榜門檻分別為121億元和133萬平方米，相比去年同期入榜門檻穩(wěn)步提升。

　　根據(jù)榜單顯示，今年前三季度，銷售金額第一梯隊(duì)（300億元以上）企業(yè)達(dá)到7家，其中金額500億以上的企業(yè)更是從去年同期的僅萬科1家增加至今年的5家，均值亦從427億元上升到592億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于后面兩個(gè)梯隊(duì)。而從第二梯隊(duì)（150-300億元）和第三梯隊(duì)（50-150億元）來看，企業(yè)之間的座次競爭則更為激烈，若單季度業(yè)績表現(xiàn)較好，亦可改變目前的梯隊(duì)位置。不僅如此，在第三梯隊(duì)中，除了入榜的13家企業(yè)外，另外還有近20家未入榜企業(yè)擠入第三梯隊(duì)。

　　從房企間的格局來看，超大型房企在規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，各梯隊(duì)間的差距明顯加大，尤其是第二梯隊(duì)與第一梯隊(duì)均值差距已達(dá)372億元。超大型房企正在以快速的增長勢頭，逐漸甩開后面的隊(duì)伍。

　　業(yè)績分化更加明顯

　　在持續(xù)調(diào)控的背景下，超大型房企秉承加快供應(yīng)、加快銷售、加快資金回籠的高周轉(zhuǎn)策略，仍然能保持業(yè)績的穩(wěn)定增長。

　　其中典型的代表無疑是萬科和恒大。2011年前三季度，萬科地產(chǎn)的銷售金額達(dá)到了近千億元，已經(jīng)非常接近去年全年的水平；而以“加快開發(fā)，以量取勝”為宗旨的恒大地產(chǎn)，今年三個(gè)季度的銷售金額和銷售面積分別為694億元和1047萬平方米，均已經(jīng)超越了去年水平。此外，中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)業(yè)績情況也接近了去年全年的水平，若再加上四季度，企業(yè)業(yè)績?nèi)娉饺ツ暌呀?jīng)相當(dāng)可期。

　　萬科和恒大今年的優(yōu)異表現(xiàn)無疑受惠于三四線城市的布局。恒大地產(chǎn)內(nèi)部人士向記者表示，此前恒大一直苦于難以在一線城市站穩(wěn)腳跟，卻不料這種布局結(jié)構(gòu)成為今年市場競爭的一大優(yōu)勢。去年年底恒大新開樓盤還有個(gè)別在二線城市，到了今年恒大在各地新開樓盤幾乎全部集中在三線城市，甚至是四線、五線城市，銷售幾乎不受限購政策影響。

　　莫尼塔（上海）投資發(fā)展有限公司分析師施琪認(rèn)為，今年房企全年業(yè)績已基本鎖定，房企業(yè)績分化將更加嚴(yán)重，行業(yè)整體來看業(yè)績不會(huì)太差，但也很難超預(yù)期。雖然截至今年上半年房地產(chǎn)上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率平均已達(dá)70%以上，但考慮到預(yù)收賬款，真實(shí)負(fù)債率應(yīng)在40%左右，屬于中等可控水平，因此房企在“銀十”開局表現(xiàn)出的降價(jià)動(dòng)力沒有想象中那么大。