調(diào)控未松懈市場預(yù)期趨謹(jǐn)慎 房價下行成業(yè)界共識

　　調(diào)控未松懈市場預(yù)期趨于謹(jǐn)慎 熱銷季多城市忙促銷

　　房價下行漸成業(yè)界共識

　　在調(diào)控政策持續(xù)收緊的情況下，近期，各地房地產(chǎn)市場促銷日益增多，促銷樓盤的頻現(xiàn)是否預(yù)示降價潮的來臨？在本年度最后一個熱銷季卻寒意漸濃的房地產(chǎn)市場引發(fā)人們的高度關(guān)注。

　　為了解近期各地市場情況及"十一"假日樓市的表現(xiàn)，中原集團(tuán)研究中心對該機(jī)構(gòu)所在30個城市近期市場情況及"十一"假日樓市的表現(xiàn)進(jìn)行了電話及問卷調(diào)研。調(diào)研反映出，這30個城市均出現(xiàn)了不同程度的促銷，且促銷方式較"五一"更為豐富，促銷力度更為明顯，促銷樓盤更為廣泛。

　　促銷新動向

　　從促銷方式來看，各類促銷方式占比不相上下。其中，以福州、南京、北京、鄭州為

　　代表的8個城市以"尾盤促銷及特價房源"為主要促銷手段，這些城市采取上述促銷方式的樓盤超過八成。另有9個城市以"直接打折降價"為主要促銷手段，如重慶、武漢以"直接降價"方式促銷的樓盤超過七成。除此之外，也有部分城市采取了花樣更多的促銷方式。

　　從促銷力度上來看，近期各地樓市促銷幅度較"五一"有所增加。據(jù)調(diào)研，60%的城市可感知的樓市促銷幅度為5%-10%或以上，而在今年"五一"，這一幅度僅在0-5%之間。促銷幅度較大的城市以杭州、上海、成都、北京、重慶為代表，長達(dá)數(shù)月的成交低迷已使得這些城市新房成交價格出現(xiàn)較為明顯的松動。

　　從促銷范圍來看，有不斷擴(kuò)大之勢，但新增供應(yīng)的位置一定程度上決定了其促銷樓盤

　　的分布。30個城市中有近七成的城市新房促銷主要集中于城市外圍，但也有三成的城市中心城區(qū)(或主城區(qū))亦開始出現(xiàn)促銷。而這些城市多為房地產(chǎn)市場發(fā)展相對滯后的二線城市，如重慶、成都、東莞、鄭州、昆明、沈陽等。

　　市場預(yù)期趨于謹(jǐn)慎

　　調(diào)研結(jié)果顯示，持續(xù)的調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的作用力逐漸明顯，當(dāng)下"限購"仍是影響各地樓市的主要因素。30個城市中，對于"限購"執(zhí)行較嚴(yán)的城市，即使"限購"、"限貸"同時存在，其中"限購"仍為影響其市場的主因，如北京、深圳等共計21個城市。而在局部"限購"或沒有"限購"的城市，"限貸"則為影響市場的主因，如沈陽、大連、長沙、昆明等8個城市。

　　至于"限價"，30個城市中雖有深圳、上海、武漢、廣州、泉州5個城市的"限價"措施對其市場造成影響，但均非決定其市場的主因。

　　受調(diào)控并未松懈、市場價格調(diào)整尚未達(dá)預(yù)期等因素共同影響，各地市場心態(tài)已逐步發(fā)生變化。

　　本次調(diào)研結(jié)果顯示，目前大部分城市的購房者對市場持觀望態(tài)度，僅有濟(jì)南、石家莊、成都、長沙的結(jié)果顯示"準(zhǔn)備入市"的購房者超過50%。而"五一"前后，有近四成的城市中購房者"準(zhǔn)備入市"比例超過50%。隨著調(diào)控的深入，市場預(yù)期已趨于謹(jǐn)慎，對于第四季度的房價走勢，大部分城市看跌。30個城市中，有22個城市的被訪者認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績r會下跌。其中大部分城市認(rèn)為跌幅在10%以內(nèi)，而北京、深圳等5個城市的被訪者認(rèn)為跌幅會超過10%。

　　房價下行漸成共識

　　房價下行已形成趨勢，這在房地產(chǎn)業(yè)界也漸成共識。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在抑制通脹成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要矛盾時，維持從緊的貨幣政策已沒有懸念，這意味著依靠過度寬松的貨幣政策進(jìn)行樓市擴(kuò)張的時代已不再。盡管有開發(fā)商自恃2009年銷售三萬多個億，2010年五萬多個億，售房款還在慢慢回，資金鏈還不錯，面對秋寒開發(fā)商還穿著棉衣，死不了。但實際上，在房企普遍負(fù)債增加、供應(yīng)量增大、購買力不足的局面下，已經(jīng)有不少開發(fā)商預(yù)感到最寒冷的冬天即將來臨，包括一些上市公司開始盤算調(diào)整銷售策略，以回籠資金抵御寒冷。

　　與此同時，中央堅定不移推進(jìn)保障性住房建設(shè)的舉動，已使今年1-9月全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工率達(dá)98%，全國絕大部分省市都已經(jīng)接近完成目標(biāo)，今年全國保障房的建設(shè)任務(wù)完成已成定局。1000萬套保障房建設(shè)，按照平均每套80平方米計算，總建設(shè)面積接近8億平方米。在隨后幾年的繼續(xù)大規(guī)模建設(shè)后，保障房建設(shè)總量將超過市場總量的20%。在保障房逐漸進(jìn)入供應(yīng)環(huán)節(jié)后，預(yù)計市場將逐漸轉(zhuǎn)入"市場＋保障"的雙軌制，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性的變化有利于抑制房價上漲過快、部分區(qū)域房價泡沫。

　　另外近日有消息說，上海調(diào)整房產(chǎn)稅的預(yù)期高漲。高端房存量增幅迅猛或成滬版房產(chǎn)稅調(diào)整征收目標(biāo)。顯然這是對于此前溫和的房產(chǎn)稅試點反饋的調(diào)整。無論這一預(yù)期是否能夠?qū)崿F(xiàn)，其引而待發(fā)的作用對于投資房產(chǎn)也將起到進(jìn)一步抑制作用。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價下行已形成趨勢，但目前樓市仍表現(xiàn)為量跌價滯，處于深度僵持階段，在房地產(chǎn)商資金鏈尚未出現(xiàn)斷裂的情況下，房價的全面性下調(diào)關(guān)鍵取決于調(diào)控政策的持續(xù)。本輪調(diào)控如果能夠持續(xù)到明年，預(yù)計明確的拐點很可能出現(xiàn)在明年3月左右。