樓市調(diào)控日趨嚴(yán)厲為何公眾仍看漲房?jī)r(jià)

    九月、十月，是樓市的傳統(tǒng)旺季，素有“金九銀十”之稱(chēng)。而今年的樓市，卻被網(wǎng)友戲稱(chēng)為“鐵九銅十”。根據(jù)搜房網(wǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，今年9月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來(lái)的首次下降。“十一”黃金周期間，各大城市樓市成交量也依然慘淡。

    隨著各地政府限購(gòu)、限價(jià)政策的出臺(tái)，明年房?jī)r(jià)會(huì)怎樣變化，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。近日，中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心通過(guò)民意中國(guó)網(wǎng)和搜狐新聞中心對(duì)4271人進(jìn)行的在線調(diào)查顯示，47.2%的人認(rèn)為明年自己所在城市的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。

    受訪者中，“70后”占40.2%，“60后”和“80后”各占23.7%。直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市、縣級(jí)市（縣城）公眾所占比例分別為20.1%、19.4%、32.8%、26.1%；月收入2001～4000元者占41.4%，4001～6000元者占19.4%，6000元以上者占21.9%。

    52.1%的人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商暴利時(shí)代仍未結(jié)束

    調(diào)查顯示，對(duì)于所在城市明年的房?jī)r(jià)，47.2%的人預(yù)計(jì)“上漲”，27.9%的人估計(jì)會(huì)“下降”。

    而本報(bào)社會(huì)調(diào)查中心2009年6月進(jìn)行的調(diào)查顯示，35.9%的人估計(jì)所在城市房?jī)r(jià)會(huì)上漲。這兩次的調(diào)查結(jié)果表明，盡管兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，但預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲的公眾比例反而升高，升幅為11.3%。

    盡管一些城市樓盤(pán)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，但在公眾看來(lái)，目前仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利時(shí)代。調(diào)查顯示，24.1%的人認(rèn)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去”，52.1%的人不同意這種說(shuō)法。

    “房?jī)r(jià)沒(méi)有降，怎么能說(shuō)開(kāi)發(fā)商的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了呢？”中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，房?jī)r(jià)仍然處于增長(zhǎng)階段，只不過(guò)漲幅變小了。隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期內(nèi)一定會(huì)理性回歸，但“鐵九銅十”說(shuō)明不了問(wèn)題。

    清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副教授王勇認(rèn)為，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，需將一線城市與二三線城市分開(kāi)來(lái)看，北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)有回落趨勢(shì)，而省會(huì)城市、地級(jí)市甚至經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的縣級(jí)市，房?jī)r(jià)則會(huì)持續(xù)上漲。

    王勇認(rèn)為，房?jī)r(jià)走勢(shì)受兩種因素影響，一是城市化進(jìn)程，二是大城市老齡化問(wèn)題。目前，北京這樣的大城市擴(kuò)展空間有限，難以吸納更多的外來(lái)人口，“大城市”的發(fā)展路徑可能會(huì)被“城鎮(zhèn)化”進(jìn)程所取代，二三線城市將以較快的速度發(fā)展，投資潛力上升，房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)上漲。而大城市的老齡化問(wèn)題，意味著年輕人在人口中所占比例減少，住房需求也會(huì)相應(yīng)減少。

    持幣待購(gòu)族上升了7.1%

    對(duì)于是否希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲這一問(wèn)題，調(diào)查中84.8%的人表示“不希望房?jī)r(jià)漲”（其中55.3%的人有房，29.5%的人無(wú)房），13.2%的人希望房?jī)r(jià)繼續(xù)漲。與上述兩年前所做調(diào)查相比，希望房?jī)r(jià)漲和不希望漲的比例均沒(méi)有明顯變化。

    太原市的高先生是位“80后”，他10月4日結(jié)婚了。半年前，在父母幫助下，他交了10多萬(wàn)元首付款買(mǎi)了一套總價(jià)近40萬(wàn)元的房子。太原市近期出臺(tái)了限購(gòu)政策，但高先生認(rèn)為其對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，明年太原的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

    太原市一家醫(yī)院的潘女士，也認(rèn)為明年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲。最近，她家買(mǎi)了第二套房子。她表示，新買(mǎi)的房子主要是為女兒準(zhǔn)備的，這幾年房?jī)r(jià)一直漲，趁現(xiàn)在還有能力趕緊再買(mǎi)一套，以免將來(lái)更貴。

    近期一些城市的房?jī)r(jià)微調(diào)，已對(duì)很多購(gòu)房者造成明顯影響。調(diào)查顯示，“家里需要買(mǎi)房，但還是觀望一兩年再說(shuō)”的人占40.9%；“會(huì)買(mǎi)，家里需要房子”的人占14.2%；而“家里不需要房子，但會(huì)買(mǎi)來(lái)投資”的人占10.6%；“有房住了，不再買(mǎi)” 的人占34.3%。 

    與本報(bào)社會(huì)調(diào)查中心去年4月的調(diào)查相比，潛在購(gòu)房者（會(huì)買(mǎi)，家里需要房子）下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)，持幣待購(gòu)族（需要買(mǎi)房但要觀望）上升了7.1個(gè)百分點(diǎn)，而投資者（家里不需要房子但會(huì)買(mǎi)來(lái)投資）下降了4.8個(gè)百分點(diǎn)。

    前不久，北京市“70后”市民張先生把一套160多平方米的房子賣(mài)掉了，售價(jià)170多萬(wàn)元。張先生賣(mài)房子主要有兩個(gè)原因，一是感覺(jué)北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到一定高度，繼續(xù)上漲的可能性不大；另一個(gè)原因是為了孩子上學(xué)租了一套三居室。

    張先生說(shuō)，一般人買(mǎi)房都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。他屬于需要住房的人，但短期內(nèi)他沒(méi)有買(mǎi)房打算。他給記者算了一筆賬，目前銀行一年期定期存款利率為3.5%，170萬(wàn)元存款年終利息收入為59500元，而他租住的三居室每月租金為3000元，一年下來(lái)是36000元，租房住反而能存下2萬(wàn)多元。而如果將資金全部用于購(gòu)房，一旦房?jī)r(jià)下跌，自己就會(huì)受損，還要承受還貸壓力，生活質(zhì)量必然下降。

    “鐵九銅十”是樓市調(diào)控顯效，還是剛性需求已獲滿足

    對(duì)于樓市“鐵九銅十”現(xiàn)象，67.4%的人認(rèn)為根源在于“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是泡沫，必然破裂”；41.4%的人認(rèn)為原因是“政府的樓市調(diào)控政策初見(jiàn)成效”；另有24.5%的人選擇“一線城市的高速城市化進(jìn)程終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展瓶頸”。

    據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，北京9月上旬簽約成交量為1459套，而庫(kù)存住房卻已達(dá)到11萬(wàn)套，按此計(jì)算，需要25個(gè)月才能消化完現(xiàn)有庫(kù)存。

    對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中的大量庫(kù)存，73.8%的人認(rèn)為原因在于“房?jī)r(jià)畸高，消費(fèi)者無(wú)力購(gòu)買(mǎi)”。此外，37.2%的人認(rèn)為這是“國(guó)家宏觀調(diào)控的一個(gè)結(jié)果”，26.7%的人認(rèn)為與“消費(fèi)者持幣待購(gòu)”有關(guān)。

    限購(gòu)、限價(jià)等行政調(diào)控，已成為不少地方政府調(diào)控樓市的主要手段。調(diào)查顯示，44.1%的人表示自己所在地的政府已出臺(tái)了類(lèi)似的調(diào)控政策。

    北京算得上是調(diào)控最嚴(yán)厲的城市之一。按北京市規(guī)定，自今年8月起，開(kāi)發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售許可證前，必須與住建委簽署“不漲價(jià)承諾書(shū)”，如果開(kāi)發(fā)商違背承諾，將受到罰款甚至吊銷(xiāo)預(yù)售許可證的嚴(yán)厲處罰。對(duì)于這種行政調(diào)控手段，公眾是如何看待的呢？

    此次調(diào)查顯示，認(rèn)為此舉非常有效的人占2.4%，認(rèn)為“有一定效果”的占36.3%，兩者合計(jì)占38.7%。而認(rèn)為此舉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“無(wú)效”的占48.6%。其余12.7%的人表示“說(shuō)不好”。

    王勇認(rèn)為，供需關(guān)系是導(dǎo)致“鐵九銅十”的主要原因。從供給方面講，北京房?jī)r(jià)前段時(shí)間一直在高位運(yùn)行，吸引了開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)速度，不斷擴(kuò)大住房供給。而樓市需求可分為自住需求和投資需求。“過(guò)去買(mǎi)房者中有40%是外地人，在目前的限購(gòu)政策下，不管他們是要自住買(mǎi)房還是投資買(mǎi)房，都需要在北京納稅滿5年。而有條件買(mǎi)房的北京戶(hù)籍家庭又有多少呢？”

    北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁9月13日表示，根據(jù)萬(wàn)科公司在北京的調(diào)查，僅有3%的北京戶(hù)籍家庭有資格、有能力、有意愿買(mǎi)房，折合約為20萬(wàn)戶(hù)家庭。

    盡管社會(huì)各界對(duì)這一調(diào)查數(shù)據(jù)有質(zhì)疑和爭(zhēng)論，但迄今為止，還沒(méi)有權(quán)威調(diào)查數(shù)據(jù)公布更真實(shí)、更客觀的信息。王勇認(rèn)為，在這種背景下，市場(chǎng)供給大于需求，成交量自然會(huì)降下來(lái)。