10萬字民法典里，和房產(chǎn)有關(guān)的全在這里

2021年1月1日起，《民法典》正式開始實施。這部法典共7編，1260條，被稱為“社會生活的百科全書”。《民法典》是一部綜合性的基本法，合并替代并修正了之前的諸多專項法律。它實施的同時，物權(quán)法、合同法、婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔保法、侵權(quán)責任法、民法總則同時廢止。

《民法典》中關(guān)于房地產(chǎn)方面的亮點很多，改動較大，對有房一族的影響也最大。居住權(quán)將如何保障老年人的生活？產(chǎn)權(quán)到期房屋是否會被收回？如何續(xù)期？免費續(xù)期，還是要補繳土地出讓金？小區(qū)里電梯廣告收益歸誰？買房遇到格式合同霸王條款怎么辦……下面就帶大家一起看看會有什么影響。

01

《民法典》創(chuàng)立了一項新的權(quán)利：居住權(quán)。 

什么意思呢？

比如兒女為了敬孝，把自己的房子無償讓給父母爺爺奶奶居住；老人去世前房子產(chǎn)權(quán)留給了兒子，卻書面承諾女兒一家可以永遠居住在自己的房子中；夫妻離婚后，妻子沒有經(jīng)濟能力，丈夫承諾把屬于自己的房子讓前妻永遠住下去；甚至在長期為家庭提供服務的保姆也可能產(chǎn)生居住權(quán)。

居住權(quán)不是指產(chǎn)權(quán)人自己的居住權(quán)利，更不是付房租的租賃權(quán)，而是一種對他人房屋具有支配權(quán)和排他性的權(quán)利。居住權(quán)主要是為了解決贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、保障弱勢群體而產(chǎn)生的一種居住權(quán)利。當然，居住權(quán)需要有書面合同，并且在相關(guān)部門備案。

居住權(quán)制度，雖然體現(xiàn)了房產(chǎn)的居住屬性，但也讓那些房子失去了很大一部分商業(yè)價值。可以想像一下，一個和房子產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)系的人，卻可以合法的居住在你的房子里，甚至一輩子，房子還有人愿意買？

所以，對于買二手房的客戶來說，交易之前一定要記得查清楚，到底這個房子是否被設立了居住權(quán)，需要更加細致和慎重，否則之后的麻煩會不斷。

02

一錘定音，住宅70年產(chǎn)權(quán)期滿自動續(xù)期。

終于終于，民法典將住宅70年產(chǎn)權(quán)到期，自動續(xù)期這件事終于落地了！但是否繳納費用、繳納多少費用等等問題，《民法典》授權(quán)單行法律和行政法規(guī)以后規(guī)定。

但是這僅僅是對70年產(chǎn)權(quán)住宅的房屋產(chǎn)權(quán)人，如果是商住，或者商辦類型的物業(yè)，目前產(chǎn)權(quán)到期后如何界定權(quán)益，還沒有正式法律保護。等于說，買70年產(chǎn)權(quán)住宅，產(chǎn)權(quán)到期了房子還是你的，但是40年的商業(yè)公寓，還沒個說法！

03

已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，可以不解除抵押直接辦理過戶。 

在上一版本的《物權(quán)法》中規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”。直白點解釋就是：有按揭或者抵押的房子，銀行不同意你就不能賣。

而這次新的《民法典》則徹底放開。抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，只要在賣掉之前及時通知銀行。當然了這里為了保護銀行，規(guī)定銀行有權(quán)利要求賣房款用于提前還清剩余貸款。

其實，這條規(guī)定對于增加二手房的流動性是重大利好。未來很有可能具體的操作辦法就是：有按揭或者抵押的房產(chǎn)過戶時同步就直接轉(zhuǎn)按揭給下家了，省掉了上家先還清貸款，下家再貸款，再過戶的繁瑣程序，把一系列程序同時一步就完成了。當然，你要是把有按揭的房子賣給一個退休的無償還能力的老人，銀行還是會出面制止的。

04

對中介的限制以及保護 

房產(chǎn)中介故意隱瞞房屋情況、故意隱瞞重大事實，對上下家造成損失的，必須承擔賠償責任，并且不能要求上下家支付中介費。

買賣二手房，通常中介都是要求在簽署正式合同時付清全部中介費，根據(jù)這次的《民法典》來看也是有法可依的。但是假如最終網(wǎng)簽合同沒有簽成，你是完全可以不付中介費的。

這次的《民法典》還有一個重大創(chuàng)新，對于中介們深惡痛絕的跳單問題也給予了明確的說明。經(jīng)過中介服務后繞開中介買賣雙方直接簽合同交易的，中介有權(quán)利追討中介費。另外，在接受大中介的帶看咨詢服務后，跑到小中介成交，逃避大額中介費的行為，大中介也是有權(quán)利追討部分中介費用的。

其實，如果提供了有價值的服務，跳單對于中介們來說，真是傷害太大了，作為社會的一份子，他們的權(quán)益也需要法律的明文保護。

05

小區(qū)公共部分廣告收益，歸業(yè)主共有。 

 如今城市里的住宅樓，基本上都有配套電梯，這給居民上下樓提供了便利。但不知從何時起，小區(qū)的電梯里放置了各式各樣的廣告，而由此帶來的廣告收益歸屬也存在著諸多爭論。

所以此次《民法典》明確規(guī)定了收益的歸屬。小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、娛樂健身文化設施和物業(yè)管理用房，小區(qū)內(nèi)的會所健身館的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，所以對外經(jīng)營所得收入扣除必要的運營成本后也屬于全體業(yè)主所有。小區(qū)物業(yè)用房改建成商鋪對外出租的，租金收益也屬于全體業(yè)主所有。小區(qū)電梯廣告、小區(qū)圍墻廣告的收益也屬于全體業(yè)主。

同時《民法典》關(guān)于小區(qū)物業(yè)還有幾個規(guī)定：

1、高空拋物找不到拋物者的，由未能盡責的物業(yè)承擔，倒逼物業(yè)公司做好監(jiān)控管理；

2、物業(yè)公司采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，屬違法行為；

3、炒掉物業(yè)公司以前需要三分之二的業(yè)主同意，現(xiàn)在只需要一半的業(yè)主同意。

06

租房一些規(guī)定

近兩年長租公寓的暴雷事件，以及2020年年初疫情期間租客的處境，租房人的苦楚讓人唏噓。但是好在新的《民法典》落實，也在逐步改變這一處境。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。這意味著，如果租客與房東簽訂了2年的租房合同，但是房東在這2年內(nèi)卻把房子賣了，此時的房屋所有權(quán)變更，并不影響之前的租賃協(xié)議，租客可以繼續(xù)住，直到租賃合同期滿為止。以后，在租房合同有效期間，再也不擔心房東突然賣房了，對于房東來說，如果有賣房計劃，也盡量不要和租客簽訂時間跨度很長的合同了。

而且即使不備案，你的租賃合同一樣有效合法，一樣受到法律保護。另外《民法典》還規(guī)定了，如果你沒有在6個月內(nèi)及時制止租客轉(zhuǎn)租他人當起了二房東，那么就視為認可接受。

產(chǎn)權(quán)人賣房子時，租客在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)，這個是老條款了，大家應該都了解。不過這里新增了一條產(chǎn)權(quán)共有人和賣給親屬其實才是最優(yōu)先的第一購買權(quán)，其次才是租客，這也就是我們上面第七百六十二條提到的內(nèi)容。

房租到期，同等條件下，原租客可優(yōu)先續(xù)租。其實，這點比較雞肋，房東想要趕走租客，直接漲房租就可以了。原房客搬走后再以不變的價格租給新房客，這個都是基本操作。

目前來說，我們在保護租客權(quán)利方面還有很長的路要走。租購同權(quán)不是短期內(nèi)就能輕松實現(xiàn)的。所以，大家寧可拼了命的買房蝸居，也不愿意租住寬敞明亮的豪宅。

07

《民法典》與時俱進地，對遺產(chǎn)繼承人的范圍進一步擴大和明確。

因為如今單身率，丁克家族數(shù)據(jù)的居高不下，很多房產(chǎn)可能面臨，無人可繼承的情況，所以明確了以下幾種人，可以繼承遺產(chǎn)。

1、侄子侄女可以繼承叔伯遺產(chǎn)；

2、出嫁的女兒，有平等的繼承權(quán)；

3、胎兒有繼承權(quán)，遺產(chǎn)分割保留其份額；

4、城鎮(zhèn)戶口子女，能繼承農(nóng)村戶口父母的房子。

出生胎兒有權(quán)利繼承遺產(chǎn)，侄子外甥可以繼承叔伯的遺產(chǎn)，不必收回國家，不僅如此，出嫁的女兒，也擁有遺產(chǎn)繼承權(quán)，不盡孝者，不分或者少分遺產(chǎn)。

適應當下國情和社會變化，可謂是《民法典》最大的亮點。

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