房地產(chǎn)貸款集中度管理制度來了，樓市怎么走？

2020年12月31日下午，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱通知)，將根據(jù)銀行業(yè)金融機構的資產(chǎn)規(guī)模、機構類型等因素，分檔設定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起實施。

國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛指出，過去幾年，房地產(chǎn)貸款尤其是個人按揭貸款的增速顯著高于平均貸款增速，該制度實施后，按揭貸款增速可能向平均貸款增速回歸，甚至低于后者，這意味著新增貸款資金或將更多地流入制造業(yè)和小微企業(yè)等實體經(jīng)濟領域。

至于對房地產(chǎn)市場的影響，貝殼研究院分析，房企“三道紅線”是在資金需求端的管理，此次“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，這意味著2021年市場投放的貸款額度不會有明顯變化，短期內不會對房地產(chǎn)市場造成大的影響。

支持制造業(yè)等領域發(fā)展 樓市資金供給端收緊 

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指，在中國境內設立的中資法人銀行業(yè)金融機構，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應上限。人民銀行、銀保監(jiān)會根據(jù)銀行業(yè)金融機構的資產(chǎn)規(guī)模、機構類型等因素，分檔設定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

對于為何要建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，人民銀行、銀保監(jiān)會在答記者問中指出，人民銀行、銀保監(jiān)會借鑒國際經(jīng)驗并結合中國國情，研究制定了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，以提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業(yè)金融機構內在約束，優(yōu)化信貸結構，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟社會發(fā)展重點領域和小微、三農等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。

“目前，中國房地產(chǎn)長效機制建設取得明顯成效，房地產(chǎn)貸款余額(含個人住房貸款)占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構占比過高，遠超出平均水平。”民生銀行首席研究員溫彬對中新經(jīng)緯客戶端表示，為了進一步增強金融服務實體經(jīng)濟能力，特別是加大對制造業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色金融、小微企業(yè)等關鍵領域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，不僅及時也非常必要，有利于優(yōu)化信貸結構，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，保持金融體系安全平穩(wěn)運行。

貝殼研究院分析認為，從資金端對房地產(chǎn)信貸進行額度限制，主要目的是為了降低和防范房地產(chǎn)金融風險，推動房地產(chǎn)與金融與實體經(jīng)濟平衡發(fā)展。過去一段時間，金融信貸中涉及房地產(chǎn)的比例較高，不僅增加了企業(yè)和居民的杠桿水平，也擠占社會信貸資源，不利于構建國內大循環(huán)。

房地產(chǎn)貸款增速或將向平均貸款增速回歸 

具體看，該通知將銀行業(yè)金融機構分為五檔，第一檔為中資大型銀行，包括工農中建交郵儲和國家開發(fā)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%；第二檔為中資中型銀行，包括農業(yè)發(fā)展銀行、進出口銀行2家政策性銀行，12家全國性股份制銀行以及北京銀行、上海銀行和江蘇銀行3家城商行，房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個人住房貸款占比上限為20%。

銀行業(yè)金融機構的第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業(yè)銀行(不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行)、民營銀行及大中城市和城區(qū)農合機構，房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為17.5%；第四檔為縣域農合機構，房地產(chǎn)貸款占比上限為17.5%，個人住房貸款占比上限為12.5%；第五檔為村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為12.5%，個人住房貸款占比上限為7.5%。

據(jù)企業(yè)預警通不完全統(tǒng)計，截至2020年上半年，國有六大行中，建設銀行和郵儲銀行的個人住房貸款占比分別為34.27%和33.64%，略高過第一檔中32.5%上限。此外，興業(yè)銀行的個人住房貸款占比為25.67%，也高于第二檔的20%上限。

“從上市銀行來看，大型銀行都基本達標，有兩家銀行在個貸上稍微超標，但幅度不高，調整壓力不大，只要把貸款規(guī)模做大，房地產(chǎn)貸款額度不用減，占比就能下來。”國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛對中新經(jīng)緯客戶端指出。

他進一步表示，對于二檔、三檔、四檔中的一些股份制銀行、城商行和農商行，可能面臨著超標或者離標準比較接近的情況，此類銀行要注意房地產(chǎn)領域的貸款增量。

中國銀行研究院鄭忱陽表示，絕大多數(shù)商業(yè)銀行的兩個指標都沒有超過上限，部分股份制銀行可能面臨個人住房貸款占總貸款余額比例超標的情況，超標約4-5個百分點，但壓力不大。超標銀行可能有兩種策略，分子方面可以加大房地產(chǎn)信貸流轉、自然到期不續(xù)做以降低房地產(chǎn)貸款余額，分母方面可以加大信貸投放力度增加總貸款余額。

曾剛認為，過去幾年，房地產(chǎn)貸款尤其是個人按揭貸款的增速顯著高于平均貸款增速，該制度實施后，按揭貸款增速可能向平均貸款增速回歸，甚至低于后者，這意味著新增貸款資金或將更多地流入制造業(yè)和小微企業(yè)等實體經(jīng)濟領域。

對于部分距離上限還有一定空間的銀行，曾剛表示，盡管還有空間，但其房地產(chǎn)貸款尤其是個人按揭貸款增速也不會大幅高于平均貸款增速。

不過，鄭忱陽認為，房地產(chǎn)貸款余額的范圍有待明確，既要支持合理的房地產(chǎn)貸款又要避免監(jiān)管地帶的灰色空間?！?SPV非標項目、房企債券或ABS以及非保本理財投向房地產(chǎn)領域的貸款等是否納入監(jiān)管范圍需要審慎考慮?！彼治龇Q，如果不納入以上貸款指標，金融機構和房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加房地產(chǎn)SPV非標項目、房企債券或ABS、非保本理財?shù)壤@過監(jiān)管紅線，但如果包含上述指標，商業(yè)銀行的信貸業(yè)務監(jiān)管壓力會進一步加大。

短期不會對樓市有大影響 政策鼓勵開發(fā)持有 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，金融審慎管理制度在近幾年屢次被提及，而房地產(chǎn)市場經(jīng)常出現(xiàn)資金違規(guī)運用的情況，在一定程度上影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，此次新規(guī)有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場。

貝殼研究院分析，房企“三道紅線”是在資金需求端的管理，此次“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的貸款額度不會有明顯變化。

該研究院還稱，新規(guī)短期內不會對房地產(chǎn)市場造成大的影響。第一，設置的額度比例與2020年的情況基本符合。截至2020年三季度末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額在金融機構各項貸款余額中的占比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中的占比為19.8%，平均水平低于管理目標限制。從實際經(jīng)驗看，大中型銀行是中國房地產(chǎn)貸款的主力。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的貸款總量不會有明顯變化，但可能在大中小銀行之間的結構會發(fā)生一定改變；第二，新規(guī)對銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩(wěn)調整，避免過大變動。

上述通知稱，2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務調整過渡期分別設置。

另外，人民銀行、銀保監(jiān)會表示，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業(yè)務有關意見，并建立相應統(tǒng)計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計范圍。

“這是重要的方向轉變，也就是今后金融信貸政策不鼓勵開發(fā)銷售，而是會鼓勵開發(fā)持有，引導開發(fā)商從高周轉、高杠桿模式轉向長期經(jīng)營模式。”貝殼研究院分析道。