“專款專用”預(yù)防爛尾，維護(hù)購房人利益—— 多地加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管

近年來，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和融資模式趨于高周轉(zhuǎn)、高杠桿，房價(jià)和建設(shè)成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊，銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，部分企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)凸顯。因此，有必要有針對性地開展預(yù)售資金監(jiān)管檢查。

近日，多地出臺相關(guān)政策，加大商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)。

在市級層面，湖南株洲、云南昆明、山西太原近日發(fā)布了新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。

湖南省株洲市住建局近日印發(fā)了新修訂的《株洲市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，要求新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循專戶專存、?？顚Ｓ?、進(jìn)度控制、無償監(jiān)管的原則，全部納入監(jiān)管范圍。監(jiān)管期限自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》起，一直到預(yù)售商品房辦理不動產(chǎn)首次登記并解除監(jiān)管為止。

12月2日，山西省太原市下發(fā)了《太原市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）的通知》，通知指出，要確保商品房預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，新建商品房預(yù)售資金實(shí)行全程監(jiān)管，對用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。

12月1日，昆明市人民政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》，內(nèi)容涉及預(yù)售資金監(jiān)管范圍、歸集、使用等多方面。

在省級層面，江西省住建廳、江西銀保監(jiān)局近期聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》。通知提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前要確定監(jiān)管銀行，并以樓棟為基本單位開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，預(yù)售資金應(yīng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管與商品房預(yù)售制度息息相關(guān)。目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)銷售采取的是商品房預(yù)售模式，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，在未來某一時(shí)期擁有所購房屋?！跋冉诲X，再交房”的預(yù)付方式給購房者帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，不少地方預(yù)售資金監(jiān)管還存在空白，也有一些地方雖有相關(guān)預(yù)售資金監(jiān)管辦法，但執(zhí)行不到位。比如，一些開發(fā)企業(yè)讓購房者將本該打入監(jiān)管賬戶的資金打入其他賬戶便于開發(fā)企業(yè)自行操控，也有一些企業(yè)提供不真實(shí)的文件騙取銀行提前撥付監(jiān)管賬戶中的資金。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，近年來，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和融資模式趨于高周轉(zhuǎn)、高杠桿，房價(jià)和建設(shè)成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊，銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，部分企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)凸顯。因此，有必要有針對性地開展預(yù)售資金監(jiān)管檢查。

據(jù)了解，今年以來，各地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策主要集中在幾個方面：要求開發(fā)商開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶；要求開發(fā)商與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實(shí)行差別化資金監(jiān)管額度；在預(yù)售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應(yīng)比例的資金。

在多地發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管辦法的同時(shí)，也有地方開展了對預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況的專項(xiàng)檢查。北京市第四季度在全市范圍內(nèi)啟動了預(yù)售資金監(jiān)管專項(xiàng)檢查。重點(diǎn)圍繞開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金收存、支取、使用的及時(shí)性、合規(guī)性，監(jiān)管銀行入賬監(jiān)督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規(guī)定發(fā)放至專用賬戶等情況開展檢查。

業(yè)內(nèi)專家表示，商品房預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng)，有助于通過“?？顚Ｓ谩狈乐狗康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目爛尾，維護(hù)購房人利益，確保房地產(chǎn)市場秩序良性運(yùn)行。