今年住宅租賃市場行情走出倒“N”形 租金微降

12月1日，《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》正式實(shí)施，這部法規(guī)將取代2005年版的政府規(guī)章《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》，規(guī)定細(xì)化了租賃登記備案的操作，將進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃行為。而從廣州的房屋租賃市場可以看到，同樣受到疫情的影響，相比樓市銷售行情回暖后持續(xù)升溫，并在年底形成明顯的翹尾行情，今年租賃市場可謂低溫運(yùn)行，市場熱度呈現(xiàn)倒“N”形走勢，租金整體水平下降。

依據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的全國重點(diǎn)40城的租金數(shù)據(jù)，今年1~10月，平均租金水平為37.8元/平方米/月，同比去年下降11.1%。成交周期處于高位，今年1~10月，重點(diǎn)40城的平均房源成交周期50天，同比延長了12.5天，漲幅33.3%。客源成交周期為9.4天，同比延長了4.3天，漲幅84.7%。業(yè)主出租的價(jià)格預(yù)期下降，新增房源掛牌均價(jià)同比下降。1~10月新增房源掛牌均價(jià)為38.3元/平方米，同比下降8.1%。業(yè)主出租預(yù)期在3月下跌后，到10月一直持續(xù)處于低位水平。房源出租難度增加，市場不斷向“承租人”市場轉(zhuǎn)變。

租金同比去年下降6% 兩房最熱租

具體到廣州的房屋租賃市場，合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，市場也是經(jīng)歷了一個(gè)倒“N”形的走向，年初受疫情的影響，往年該在春節(jié)之后出現(xiàn)的租房旺季沒有如期到來，隨著節(jié)后各行業(yè)展開復(fù)工復(fù)產(chǎn)，租賃市場也在恢復(fù)，到了六、七月的時(shí)候，由畢業(yè)生租房需求帶動(dòng)市場迅速回升，到了下半年，三季度租房交投還算是比較旺的，現(xiàn)在接近年底，租房市場的成交熱度又有所下降。鏈家的相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，從鏈家平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，雖然今年租賃市場受疫情有一定的影響，但是租賃需求能夠快速反彈并且保持較為活躍的狀態(tài)，不過本年的單位面積租金同比去年下降6%。

從租金情況來看，2020年租房需求延遲到3月陸續(xù)釋放，因放租業(yè)主心態(tài)受疫情影響，租金有所下降，但疫情之后租客對物業(yè)私隱性更加注重，一房、兩房為主力的月租2000~4000元之間的房源，成交占比明顯增加，從2019年上半年的45.5%上升至2020年上半年的47.5%。廣州租房市場以兩房、三房單位最為熱租，租金保持按年穩(wěn)步上升的態(tài)勢，從2017年至2019年，廣州租房市場平均租金從49.3元/平方米/月逐步升至2019年的55.5元/平方米/月，不過，受年初疫情影響，2020年上半年平均租金稍有回落，為55元/平方米/月。

從套均租金變動(dòng)情況來看，據(jù)合富置業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年一房單位套均租金僅為3224元/月，低于2019年上半年的3368元/月。熱租的三房單位套均租金也出現(xiàn)較明顯的下降，2020年上半年三房單位套均租金僅為5072元/月，低于2019年上半年的5239元/月。最熱租的兩房單位，套均租金出現(xiàn)輕微下降，但下降幅度小于一房。下半年，隨著市場交投氛圍活躍起來，不少業(yè)主又再次將租金提高了，總體來看租金還是比較平穩(wěn)的。

琶洲新塘朱村板塊成為新興熱租板塊

而從今年的熱點(diǎn)租賃板塊來看，傳統(tǒng)熱租板塊天河北、珠江新城依然保持熱度。梁燕明表示，合富置業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新興板塊中琶洲表現(xiàn)突出，因商務(wù)寫字樓市場的啟動(dòng)，附近的租賃需求明顯提升。而鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，對比去年來看，新塘北、白江和朱村板塊的租賃市場活躍度提升最大，科學(xué)城、市橋和東圃板塊保持相應(yīng)租賃活躍度。本年熱門戶型仍然集中在2室1廳的戶型，其次是3房1廳。

值得一提的是，今年不少長租公寓“爆雷”，對房屋租賃市場是否有影響呢？業(yè)內(nèi)人士表示，廣州房屋租賃市場的房源主要是以個(gè)人房東提供的為主，大部分房東都有多年房租經(jīng)驗(yàn)，定價(jià)也會(huì)隨行就市，因此整體受影響不大。

預(yù)期：

明年春節(jié)后租賃

市場熱度將回升

房屋租賃市場未來走向如何？貝殼研究院資深分析師黃卉表示，相較于買賣市場，疫情對租賃市場的沖擊更大，市場彈性不足。今年上半年受到疫情影響，租賃需求推遲或縮減，租賃市場低溫運(yùn)行。按照歷年規(guī)律，9月至12月份是租賃市場的淡季，在疫情因素的疊加影響下，下半年特別是9月以后租賃市場或會(huì)加速變冷，市場熱度減退。隨著疫情得到有效控制和防控措施的常態(tài)化，在疫情不反復(fù)的情況下，預(yù)計(jì)明年春節(jié)后租賃市場熱度有望回升。