下半年10地出臺租房新規(guī) 6地長租公寓迎強(qiáng)監(jiān)管

12月1日起，新版《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》實(shí)施，新版規(guī)定提出，廣州市人民政府應(yīng)通過多種方式鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，培育和發(fā)展住房租賃市場。

然而，近期各地長租公寓“跑路”事件屢有發(fā)生。天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，以工商登記為準(zhǔn)，全國目前已經(jīng)注銷或吊銷的長租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。

如何順利租到“放心房”，成為超2億租客乃至監(jiān)管部門關(guān)注重點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年下半年已有深圳、杭州、武漢、成都、重慶、西安等多地發(fā)布加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管新規(guī)。

6地出手加強(qiáng)監(jiān)管

從已出事長租公寓的前車之鑒看，“租金貸”廣受詬病。針對此項(xiàng)問題，成都明確，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%；深圳等多地明確，住房租賃企業(yè)不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。

不僅如此，深圳金管局將于2020年10月至2021年3月在全市范圍內(nèi)牽頭開展融資租賃行業(yè)清理規(guī)范工作，限制非正常經(jīng)營類企業(yè)開設(shè)銀行賬戶。

對于“長收短付(收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期)”相關(guān)問題，以重慶、西安為代表的城市選擇將租金納入監(jiān)管。具體看，重慶等地明確，承租人支付超3個(gè)月的租金納入監(jiān)管賬戶，租金將按月劃轉(zhuǎn)給住房租賃企業(yè)；西安明確，對“托管式”租賃企業(yè)的監(jiān)管專用賬戶日常收支情況進(jìn)行監(jiān)督，住房租賃監(jiān)管資金的釋放以房屋產(chǎn)權(quán)人足額收到住房租賃企業(yè)支付的租金為依據(jù)；杭州明確，2020年9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應(yīng)將對應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位。

部分長租公寓“高進(jìn)低出(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)”競價(jià)圈房同樣引起監(jiān)管警覺，武漢等地明文規(guī)定，住房租賃企業(yè)不得通過“高進(jìn)低出”“長收短付”等方式，侵害房屋權(quán)利人和承租人合法權(quán)益等；西安擬對住房租賃企業(yè)信用分級，并規(guī)定以明顯高于市場價(jià)搶占租賃房源并造成不良社會(huì)影響的，信用分直接扣減為零，列入“黑名單”。

深圳、武漢兩地還在新規(guī)中明確：不得采取暴力威脅、恐嚇、斷水?dāng)嚯姷缺┝κ侄悟?qū)逐承租人。此外，“單方面提高租金”“隨意克扣押金”“巧立名目收費(fèi)”“發(fā)布虛假房源信息”等違法行為也不同程度地受到監(jiān)管關(guān)注。

2億租客前路何方？

長租公寓頻頻出事背后，巨大的住房租賃需求不容忽視?！?020中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，全國整體城市租住群體已突破2億，預(yù)計(jì)到2022年，中國住房租賃市場租賃人口將達(dá)到2.4億。

《藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)上，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長李文杰稱，不管是從行業(yè)規(guī)模角度，還是政策支持來講，租賃行業(yè)面臨著從直租到機(jī)構(gòu)化的趨勢。他表示，伴隨國家制度的保障和鼓勵(lì)政策，期待未來會(huì)有平臺化的公司，提高自身標(biāo)準(zhǔn)及消費(fèi)者體驗(yàn)，帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)水平提升。

中新經(jīng)緯客戶端注意到，下半年6地出手加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，北京、南京、合肥、廣州等地為加快培育和發(fā)展住房租賃市場也制定出臺新規(guī)。其中，北京規(guī)定，集體土地建設(shè)租賃住房、改建租賃住房可獲得資金補(bǔ)助；南京提出，個(gè)人支付的符合條件的住房租金，按規(guī)定在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)扣除，10月1日起執(zhí)行；合肥明確，非居住類型的已建成閑置存量房屋可改建為租賃住房；廣州表示，支持個(gè)人和單位將房屋委托給房屋租賃企業(yè)長期經(jīng)營。

7月24日，住建部網(wǎng)站還公布第二批住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市，天津、石家莊、太原等8城入圍。根據(jù)2019年印發(fā)文件，開展中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)的主要目標(biāo)是：用三年時(shí)間，中央分批支持部分人口凈流入、租賃需求缺口大的大中城市發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建有利的體制機(jī)制，多渠道籌集租賃住房房源，促進(jìn)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)發(fā)展，建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，改善租賃住房消費(fèi)環(huán)境，加快形成租購并舉的格局。

11月30日，一則好消息傳來。據(jù)中國新聞網(wǎng)報(bào)道，位于南京江北新區(qū)的政府主導(dǎo)租賃房社區(qū)即將對市場開放。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，作為試點(diǎn)，南京希望這批由政府主導(dǎo)的租賃房源，除了可以解決一部分人的住房需求，還將成為穩(wěn)定南京市場租金水平的“壓艙石”。

長租公寓還能信任嗎？

12月3日，諸葛找房分析師陳霄接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)表示，隨著國家各項(xiàng)利好政策的落地以及長租公寓監(jiān)管加強(qiáng)，行業(yè)規(guī)范化程度逐漸提升，加上租賃市場強(qiáng)大的市場需求，長租公寓未來發(fā)展仍可期。

如果繼續(xù)選擇長租公寓，陳霄建議，在長租公寓機(jī)構(gòu)的選擇上，要盡量選擇正規(guī)的平臺機(jī)構(gòu)，關(guān)注機(jī)構(gòu)是否出現(xiàn)過負(fù)面新聞。另外，在簽訂合同時(shí)，對合同內(nèi)容仔細(xì)查看，是否有保障自身權(quán)益的相關(guān)承諾等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新經(jīng)緯客戶端，現(xiàn)在的情況說明品牌長租公寓也會(huì)出問題，并非品牌企業(yè)就一定會(huì)持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營。入住長租公寓時(shí)，建議稍微了解一下企業(yè)的經(jīng)營壓力等。

至于是否還能繼續(xù)選擇“租金貸”模式付房租，陳霄表示，在對“租金貸”的選擇上建議要謹(jǐn)慎決定，盡量避免被“租金貸”，以免陷入貸款陷阱。但若因各種原因必須要選擇辦理“租金貸”時(shí)，也一定要注意選擇信譽(yù)良好，規(guī)模大的正規(guī)貸款平臺，并仔細(xì)查看相關(guān)貸款條例。

萬一不幸選擇“租金貸”后長租公寓出事，陳霄建議，首先要對相關(guān)的溝通記錄、付款貸款記錄等做好取證，保證在司法程序中有充足的證據(jù)。另外，要積極運(yùn)用法律途徑維護(hù)自身的合法權(quán)益，可以組織相關(guān)受害者集體向相關(guān)部門提起訴訟。