貝殼研究院：上周全國重點18城租賃市場成交量環(huán)比下降7.0%

11月前三周重點18城二手房總成交平穩(wěn)波動，上周帶看客戶量環(huán)比下滑9%，客戶帶看后勁不足，年底市場季節(jié)性反彈力度弱，預計18城11月全月成交環(huán)比增幅不足10%。年底市場分化較明顯，長江中下游城市如南京及合肥等城成交增幅靠前，珠三角城市普遍向好，環(huán)渤海城市尤其是天津、煙臺等需求相對不足。

一、近三周成交波動平穩(wěn)

上周（2020.11.16-11.22）鏈家重點18城二手房實際成交量環(huán)比小幅減少2.9%，11月前三周成交波動平穩(wěn)，年底市場季節(jié)性反彈力度不強，預計11月全月成交環(huán)比10月增幅在10%以內。

年末的市場反彈呈現(xiàn)“南強北弱”態(tài)勢。上周18城中14城成交持平或環(huán)比下滑。其中深圳、煙臺、杭州及合肥四城二手住宅成交環(huán)比增幅在10%及以上，增幅較明顯。廊坊、濟南、西安及青島、天津等城周度環(huán)比降幅在10%以上?？梢钥吹匠山辉黾拥某鞘兄饕情L三角及珠三角城市，尤其是合肥，11月前22天成交已經超過10月全月，珠三角的深圳及東莞11月市場繼續(xù)修復，預計全月環(huán)比增速分別為17%和11%。成交減少的城市主要是環(huán)渤海城市，其中天津、煙臺等城預計全月成交不及10月，核心城市北京11月以來周度成交在下半年的高位上波動，全月環(huán)比增幅約10%。

二、國慶黃金周后業(yè)主預期持續(xù)向好

上周18城新增客戶帶看量環(huán)比下滑9.3%，帶看量后勁不足。18城二手房業(yè)主調價中漲價次數占比21.3%，環(huán)比微幅提升，國慶黃金周結束后，業(yè)主預期呈現(xiàn)平緩走高趨勢， 珠三角及長三角業(yè)主預期升溫相對更明顯，從上周情況看，杭州、合肥等城業(yè)主調漲次數占比環(huán)比分別提升6.8和3.7個百分點，廣州提升2個百分點。

租賃市場

整體活躍度仍保持下降態(tài)勢，市場持續(xù)變冷

全國重點18城上周租賃市場成交量環(huán)比下降7.0%。依據貝殼研究院數據，上周租賃市場成交量環(huán)比下降7.0%，連續(xù)五周保持環(huán)比下降態(tài)勢。全國重點18城整體租賃市場活躍度仍保持下降態(tài)勢，市場持續(xù)變冷。分城市來看，全國重點18城中，廣州、南京、深圳、大連和合肥等五個城市呈現(xiàn)環(huán)比上漲，其余13城租賃成交量環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度的下降，其中北京、西安、上海、青島、濟南和煙臺市環(huán)比降幅超過10%。

總體租金水平基本持平，環(huán)比微漲0.3%。依據貝殼研究院數據，貝殼平臺全國重點18城上周月平均租金水平為41.8元/平米，環(huán)比前一周上漲0.3%，同比去年下降5.1%。分城市來看，上海、北京、廣州、大連、天津、濟南、重慶和廊坊市等八個城市租金呈現(xiàn)環(huán)比上漲，漲幅在3%以內，其他城市均呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢，降幅均在4%以內。從同比來看，上海、杭州、南京、成都、西安和合肥市等六個城市的租金水平高于去年同期，其中上海和杭州連續(xù)七周保持同比上漲，其他城市租金水平均低于去年同期。

新房市場

北京新房住宅市場量價均穩(wěn)

上周北京新房住宅市場量價均穩(wěn)。其中成交面積18.4萬㎡，環(huán)比下降1.5%；成交均價49482元/㎡，環(huán)比上漲1.9%，整體保持穩(wěn)定。

上周發(fā)布住宅項目預售證6個，新增供應面積22.2萬㎡，環(huán)比前一周上漲68.3%，其中82%供應來自門頭溝區(qū)，但此為門頭溝區(qū)近三個月以來的首次供應。上周庫存面積為1131萬㎡，與前一周基本持平。但按照近8周成交速度計算，當前存量出清周期拉長至18.6個月。截止上周，北京全市新房成交面積累計同比仍有一成缺口，但3月以來供求比為0.93，預計年底供應端或將加大供應力度，拉動市場成交量小幅上漲。

分區(qū)域來看，上周大興、昌平及順義區(qū)對整體市場成交起到較明顯的拉升作用，占整體成交量的44%。近期，大興區(qū)與昌平區(qū)熱度較高，連續(xù)五周成為銷量最高的兩個區(qū)域。

土地市場：

70個大中城市住宅用地市場成交量增速收窄，熱點主要集中在本周

70個大中城市上周住宅用地成交規(guī)劃建面累計同比增長3.7%，環(huán)比上周收窄1.7個百分點，其中一線城市規(guī)劃建面累計同比增長33.2%，較上周收窄9.9個百分點；二線城市同比下滑1.0%，較上周由增長轉下滑；三四線同比增長9.5%，較上周收窄2.2個百分點。整體看住宅用地成交量同比保持增長，但增速有所收窄。

70個大中城市中，一線城市成交樓面價累計同比增長11.6%，較上周回升1.5個百分點。整體一線城市樓面價增速回升。二線城市成交樓面價累計同比增長9.7%，較上周減少0.3個百分點，整體穩(wěn)定。三四線城市成交樓面價累計同比增長2.5%，環(huán)比上周增速收窄0.8個百分點。

70個大中城市總體累計溢價率為14.4%，較去年同期高0.5個百分點。其中一線城市12.2%，較去年同期3.7個百分點；二線城市15.2%，較去年同期高0.2個百分點；三四線城市13.8%，較去年同期低0.1個百分點。

若本周70個大中城市計劃出讓規(guī)劃建面全部順利成交，則本周規(guī)劃建面累計同比預計增長12.0%，屆時環(huán)比本周增長8.3個百分點。

上周熱點：成交金額最高城市廣州，住宅用地市場成交量增速穩(wěn)定在1倍，而樓面價漲幅控制在2.3%，為新房市場增加供給、穩(wěn)定價格

上周，廣州成交住宅用地2宗，成交金額62億元，為全國住宅用地成交金額最高城市，高出排名第二的南京18億元。廣州成交規(guī)劃建筑面積累計同比自8月起保持1倍以上增長。但廣州宅地市場樓面價自8月起方才保持同比0.0%左右的漲幅波動，但截止上周，累計成交樓面價同比增長2.3%，較去年同期下滑15.1個百分點；累計溢價率7.3%，同比減少4.1個百分點。

本周關注：深圳加大供應，本周起拍總金額294億元，預計成交規(guī)模近去年同期3倍，以此帶動穩(wěn)定新房市場供應預期，保障市場健康發(fā)展

深圳本周計劃推出8宗住宅用地，總起始金額達294億元。如果8宗地全部順利成交，累計成交規(guī)劃建面漲幅預計約為284.8%，屆時將環(huán)比上周增長180個百分點，較上上周增長15.4個百分點。

房企融資

上周境內債市規(guī)模收縮明顯，期內房企新發(fā)行境內債券環(huán)比減少30.1%

按照發(fā)行日期，上周（1116-1122）房企境內外債券共發(fā)行19筆，較前一周減少5筆，融資（含計劃）金額約222.2億元，融資金額環(huán)比前一周（1109-1115）減少19.8%。

上周境內債市規(guī)模收縮明顯，期內房企新發(fā)行境內債券126.6億元人民幣，環(huán)比減少30.1%。主要受到“永煤債違約事件”影響，境內債市受到短期沖擊，上周房地產行業(yè)規(guī)模約45.7億元的5筆境內債券取消或延期發(fā)行（4筆取消，1筆延期），取消或延期發(fā)行的債券數量較前一周增加3筆。境外債市較為平穩(wěn)，規(guī)模與前一周基本持平。上周境外債發(fā)行7筆，發(fā)債規(guī)模約合人民幣95.6億元，環(huán)比微降0.2%；上周境外融資在融資結構中占比約43%，較前一周提升8個百分點。

上周境外債市發(fā)債規(guī)模持平，境內債市受違約事件影響短期出現(xiàn)一定的波動。境內違約事件持續(xù)發(fā)酵，影響程度超預期，各個行業(yè)均出現(xiàn)多筆取消或延期發(fā)行債券行為，債市觀望情緒高漲，在事件妥善處理前，境內債市仍存在一定波動性。