北京：嚴(yán)管預(yù)售資金 防止“人去樓空”

近日，北京市陸續(xù)啟動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域住房限購政策執(zhí)行、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、住房租賃合同備案專項(xiàng)檢查。其中，商品房預(yù)售資金監(jiān)管引發(fā)市場高度關(guān)注。

北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為規(guī)范開發(fā)企業(yè)銷售行為和監(jiān)管銀行出入賬管理，相關(guān)職能部門于10月至12月在全市范圍內(nèi)開展預(yù)售資金監(jiān)管專項(xiàng)檢查。重點(diǎn)圍繞開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金收存、支取、使用的及時(shí)性、合規(guī)性，監(jiān)管銀行入賬監(jiān)督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規(guī)定發(fā)放至專用賬戶等情況開展檢查，多措并舉保障預(yù)售資金更加安全、規(guī)范、高效使用，防范延期交房、樓盤爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。

不僅是在北京，記者了解到，近期多地加大了對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。比如，近日出臺的《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在商品房買賣合同中注明監(jiān)管賬戶等信息，協(xié)助購房人將房價(jià)款直接存入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶，不得直接收取任何性質(zhì)的房價(jià)款。

福建省住建廳9月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》提出，房地產(chǎn)管理部門、監(jiān)管銀行對監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于支付預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，近年來，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和融資模式趨于高周轉(zhuǎn)、高杠桿，房價(jià)和建設(shè)成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊、銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，部分企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)凸顯。有針對性地開展預(yù)售資金監(jiān)管檢查有很強(qiáng)的必要性。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管與商品房預(yù)售制度息息相關(guān)。由于目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)銷售采取的是商品房預(yù)售的方式，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，在未來某一時(shí)期擁有所購房屋。并非“一手交錢，一手交貨”，而是“先交錢，再交貨”，給購房者帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。

于是，商品房預(yù)售資金監(jiān)管顯得十分必要，預(yù)售資金監(jiān)管旨在保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售資金由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。當(dāng)前，資金違規(guī)使用的情況確實(shí)存在，尤其是存在資金沒有嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行撥付等問題。

最近，北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管賬戶資金被挪用，導(dǎo)致現(xiàn)有監(jiān)管賬戶余額遠(yuǎn)低于后續(xù)主體工程建設(shè)所需資金。目前該項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，大多數(shù)業(yè)主對該房地產(chǎn)項(xiàng)目能否按時(shí)交房表示擔(dān)憂，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

上述北京房地產(chǎn)項(xiàng)目案例中，之所以項(xiàng)目監(jiān)管賬戶資金被挪用，疑似與企業(yè)整體資金鏈吃緊密切相關(guān)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體資金鏈情況也需要得到重視。很多爛尾樓的形成也正是由于企業(yè)資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目難以為繼。

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問題近期得到了國家有關(guān)部門高度關(guān)注。8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

專家認(rèn)為，無論是住建部等部門形成的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，還是多地最近加強(qiáng)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管，都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小壓力，預(yù)計(jì)很多企業(yè)在拿地、開發(fā)、銷售等方面的節(jié)奏都會隨之調(diào)整。不過，這也會倒逼房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營更加規(guī)范，在融資方面更加謹(jǐn)慎，為防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮應(yīng)有的作用。