30城剛需“上車線”：22城超百萬，北京套均價350萬居首

10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購房報告》，報告基于貝殼找房數據平臺近1年來剛需成交數據，選取4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本，首次盤點了主要城市“剛需上車基準線”。

其中，一線城市北京、深圳和上海剛需“上車”門檻最高，分別為350萬、345萬和295萬，廈門總價266萬元緊隨其后；長沙、沈陽、重慶等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房總價在百萬以內。

京、深、滬剛需“上車線”門檻最高

剛需人群購房資金有限，買房時優(yōu)先會考慮自我承受能力。報告給出了各城市剛需購房“上車線”。在總價排名前十的城市中，北京（350萬）、深圳（345萬）、上海（295萬）三城領跑，組成了“300萬區(qū)間”的第一陣營；廈門（266萬）、杭州（226萬）以超過200萬水平，構成了第二梯隊；值得一提的是，2020年前9個月廈門二手房均價40242元/平方米，超過眾多新一線和二線城市房價，躋身于房價一線陣營。 

而“160萬”成為第三道分水嶺，由廣州（198萬）、南京（190萬）、寧波（175萬）、東莞（160萬）、蘇州（159萬）五城組成，五城以超過160萬“上車線”，擠入城市排行榜前十。 

與此同時，此次還有武漢（140萬）、成都（106萬）等12個新一線及二線城市剛需購房總價超過100萬元，再加上上述TOP10城市，總體來看，30城中剛需“上車線”超百萬的城市有22個。

而長沙（84萬）、沈陽（73萬）等8個城市剛需上車門檻稍低，平均購房套均總價在百萬以內。以沈陽為例，剛需房總價水平僅為北京的1/5。

此外，報告顯示，“高房價城市”才有典型的“剛需人群”。在30個樣本城市中，北京、深圳、廈門、杭州等高房價城市，剛需上車均價顯著偏離整個市場交易均價。其中，北京剛需客戶置業(yè)套均總價比全市成交套均價低77萬元，深圳低63萬元。

而房價相對較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等，居住負擔整體不高，剛需客群購房總價與市場整體水平幾近持平。

成都、青島、武漢等為剛需友好置業(yè)城市

值得關注的是，如果單從性價比角度考慮，“大面積-低價格”無疑是最優(yōu)的。據貝殼研究院分析，“大面積-低價格”剛需友好置業(yè)城市包括成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市和濟南、南通、昆明等二線城市，這類城市在居住友好性及就業(yè)機會、經濟發(fā)展等方面有相對優(yōu)勢，將對剛需群體形成持續(xù)吸引力。

與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積-高價格”類型，受到供需關系等因素影響，剛需群體“上車”難度較大，且在居住體驗方面也有待提高。特別是廈門及南京，兩個城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型（兩居及以下）。

報告還顯示，四個一線城市購房動力綜合水平仍然領跑全國，其中，深圳置業(yè)動力指數最高，排名居于百城購房動力榜榜首。此外，從分項指標來看，重慶、深圳、東莞在人口潛在需求上排名前三；而在城市發(fā)展?jié)摿χ笜松?，新一線城市南京、杭州表現(xiàn)亮眼。

天津剛需平均購房年齡最高達37.5歲

剛需購房者“上車”難度上，報告顯示，在貝殼研究院對2987人的在線問卷中，6成左右的受訪者表示，首套房首付款（或計劃首付款）在30萬元以內，而30萬的首付區(qū)間，與剛需購房門檻還有著較大差距。

同時，剛需“上車”難在購房年齡上得到充分體現(xiàn)。近年來，多城市剛需平均購房年齡逐步增加，全面進入“30+”時代。此次貝殼研究院調查發(fā)現(xiàn)，剛需購房平均年齡在多數城市高于城市購房平均年齡。 

以購房年齡最大的天津為例，剛需購房平均約37.5歲，而天津整體平均購房年齡在35.4歲。與之相對的，重慶、成都、合肥、西安、鄭州等新一線城市的剛需平均購房年齡相對較低，其中重慶剛需購房年齡最低，約為29.4歲。