房地產(chǎn)“秋焦惠”或引發(fā)資金回流

    在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控背景下，開發(fā)商的股價率先扛不住了。2011年9月，萬科A（000002，前收盤價7.24元）結(jié)束了今年前8個月的橫盤整理，終于出現(xiàn)破位下行，月跌幅高達11%，同期，招商地產(chǎn)（000024，前收盤價16.74元）跌幅超過10%，保利地產(chǎn)（600048，前收盤價9.25元）跌幅超過15%，金地集團（600383，前收盤價4.87元）跌幅超過20%。地產(chǎn)股的暴跌，或許意味著樓市的變局正在上演，這樣的變局，將對未來的A股市場產(chǎn)生怎樣的影響？

    傳統(tǒng)意義上，9月和10月對開放商而言，可謂“金九銀十”。然而據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，今年的金秋時節(jié)，開發(fā)商卻遭遇了“秋焦惠”，也就是樓市行情有秋風習習的感覺，地產(chǎn)中介倍感焦慮，最終開發(fā)商不得不以各種“優(yōu)惠”的方式變相降價。

“秋”：9月樓市入秋

    10月8日，中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院發(fā)布《2011年9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)》，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：9月百城住宅均價為8877元/平方米，而今年8月，百城住宅均價為8880元/平方米，這也是去年9月以來，首次出現(xiàn)均價下降。

    或許，住宅均價微弱的下降并不能完全反映今年秋天樓市的冷清，那么，剛剛結(jié)束的成都秋季房交會就足以讓人感到寒意。今年成都秋季房交會于10月6日閉幕，有開發(fā)商表示，今年的秋交會可謂冷清收場。有機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年秋交會成交1000套左右，雖然這一數(shù)據(jù)與業(yè)界從開放商方面匯總的數(shù)據(jù)相比明顯偏低，但與前兩年動輒成交3000套以上的盛況相比，成交量大幅下滑是不爭的事實。

    “別看今年秋交會規(guī)模依然龐大，但老百姓看的多，動手的少。”某銀行人士表示，“大家都在等開發(fā)商降價，現(xiàn)在是買房的不急，賣房的急。”

“焦”：地產(chǎn)中介有些撐不住了

    房價的下降幅度不如預期中那么多，因為開放商都還扛得住，但是，由于成交稀少，地產(chǎn)中介卻有些撐不住了。

    “可能再過一段時間，我們公司就打算關門了。”成都某房地產(chǎn)中介公司負責人陳強（化名）告訴記者，“我們不怕房價跌，怕的是沒有成交量。如果沒有成交量，中介就只有餓死。”陳強表示，據(jù)他了解，目前大開發(fā)商其實還是賣了不少房，但中小開發(fā)商就比較慘，在房交會中，有些開發(fā)商的成交量接近于零。在二手房的交易上，由于對未來地產(chǎn)政策的不確定性預期，導致賣房者現(xiàn)在產(chǎn)生惜售的情緒，對買房的人來說，則期盼房價一降再降。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月，成都二手房掛牌均價為9261元/平方米，環(huán)比下跌0.65%；成都六大城區(qū)二手住宅成交量（網(wǎng)簽）為2326套，環(huán)比下降18.76%，同比下降44.55%；成都二手房掛牌量為161382套，環(huán)比8月下降8.79%。

    其實，不僅僅是成都，廣州的樓市也出現(xiàn)成交陡降的情況。有報道顯示，上一周廣州的成交量下降近6成，而成交均價也出現(xiàn)明顯下降。

“惠”：降價才剛開始？

    “房地產(chǎn)價格的下降已經(jīng)開始了，而且是普遍的下降。”一位資深地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

    陳強告訴記者，今年成都秋季房交會一個重要的基調(diào)，就是“優(yōu)惠”。“開發(fā)商還不敢明目張膽地降價，只能以各種名目的優(yōu)惠活動來吸引購房者。雖然優(yōu)惠的形式和以前差不多，但折扣比以前大多了。”據(jù)了解，此次秋交會上，給出5個點優(yōu)惠的不在少數(shù)，同時還有送車位、送面積等各種優(yōu)惠。

    陳強分析，之所以現(xiàn)在降價幅度不大，主要是大開發(fā)商還扛得住，因為他們的銷售額還是相當可觀。以萬科為例，前8月累計銷售金額845.7億元，而去年同期，萬科的累計銷售金額僅為572.1億元，增長了47.8%。所以，大開發(fā)商是不缺錢的。只不過，由于房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)，未來大開發(fā)商還能支持多久，就很難預計了。“到了年末資金面進一步緊張的時候，房價的降幅就可能超出大家的預期了。”

炒房資金或回流股市

    2010年9月末，有關部門連發(fā)“五道金牌”，遏制房價過快上漲，樓市調(diào)控政策一度令市場預期：隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的全面鋪開，將會導致炒樓資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股市場。而去年的10月，A股市場也的確出現(xiàn)了“10月行情”。當時，上證指數(shù)10月漲幅達12%，成為近兩年來A股表現(xiàn)最強勁的月份之一。

    然而，2011年前9個月都過去了，非但沒有出現(xiàn)樓市資金回流股市的現(xiàn)象，相反，在IPO不斷擴容，以及貨幣政策持續(xù)緊縮的背景下，市場遭遇連連下挫。那么，如今的樓市變局，會不會真的引發(fā)炒樓資金回流股市？

    東北證券的行業(yè)分析師高建認為，可以預期的是，隨著商品房成交量的逐步萎縮，房價上漲的態(tài)勢已經(jīng)逐步得到遏制，4季度房價松動可期。但是，這種由于限購和限貸原因?qū)е碌某山涣课s，進而形成的房價調(diào)整，其下調(diào)的空間不會太大。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場的拐點既然已經(jīng)出現(xiàn)，而且存在“大勢已去”的跡象，那么，在行業(yè)整體呈現(xiàn)下行，且悲觀情緒強烈的情況下，樓市資金被擠出的情況將較為明顯。至于今年為何資金沒有流入A股市場，主要原因是整個貨幣環(huán)境趨緊，A股并非最好的投資渠道。相比之下，藝術品收藏市場，以及民間借貸或許更能吸引資金。但是，進入今年第四季度，隨著藝術品收藏市場的降溫，以及民間借貸風險的加劇，并且在A股市場持續(xù)低迷了這么久之后，炒樓資金一旦再度被擠出，那么就很有可能回流到股市了。

    “雖然大盤下行風險仍然存在，但相比樓市等，A股的風險相對而言可能是最小的。”深圳某大型私募基金投資經(jīng)理表示，“現(xiàn)在可以預期的是，第四季度貨幣政策會相對寬松，如果樓市擠出資金屆時流入A股市場，對年末的大盤而言，或許將是一個極大的支撐。”