樓市短期難復(fù)蘇悲觀情緒籠罩地產(chǎn)業(yè)

2011-10-10 09:04:16 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào) 【瀏覽字號(hào)：大中小】

     對(duì)指望借助“金九銀十”大撈一把的開(kāi)發(fā)商而言，“跌”字破壞了一切期盼。在傳統(tǒng)的“銀十”開(kāi)局期間，地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)，而這只是樓市的“立秋”，最嚴(yán)峻的寒冬還未到來(lái)。
      復(fù)旦大學(xué)國(guó)際關(guān)系與公共事務(wù)學(xué)院副教授蔣昌建在日前于上海舉行的“2011長(zhǎng)三角投資發(fā)展論壇地產(chǎn)峰會(huì)” 上對(duì)房地產(chǎn)給出了自己的預(yù)估。他認(rèn)為,“樓市復(fù)蘇”已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為自己假設(shè)的“烏托邦”，沉重的房地產(chǎn)行業(yè)此次要摔一個(gè)大跟頭。
     地產(chǎn)投資性需求被遏制
      鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張?jiān)聦?duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，目前開(kāi)發(fā)商試探性降價(jià)的成分仍占多數(shù)，但市場(chǎng)已進(jìn)入深度觀望期，成交量持續(xù)下降，多數(shù)購(gòu)房者仍在期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降。而這些購(gòu)房者大多數(shù)都是純粹性購(gòu)房，因此這種觀望心理將推動(dòng)四季度房?jī)r(jià)迎來(lái)深度回落。
      中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，在開(kāi)發(fā)商普遍負(fù)債增加、供應(yīng)量增大、購(gòu)買力不足的局面下，必然更期望采取以價(jià)換量的銷售模式，但是價(jià)格“拐點(diǎn)”一天不確立，投資客們的錢袋子就會(huì)捂緊一天。良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該吸引理性投資者，而不是之前的炒房團(tuán)、博弈族。
      陳國(guó)強(qiáng)稱，此次洗牌之后，地產(chǎn)的投資性需求將得到?jīng)Q定性遏制。
     資金鏈斷裂倒計(jì)時(shí)
     易城中國(guó)副總裁尹寶軍在峰會(huì)上表示，地產(chǎn)泡沫確實(shí)存在，目前住宅市場(chǎng)已被嚴(yán)重打壓，需要給資本留一個(gè)出口。黑石撤資,綠城[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]受銀監(jiān)會(huì)調(diào)查傳言，對(duì)沖基金狙擊下地產(chǎn)股股價(jià)暴跌，標(biāo)普再出“黑名單” 等都顯示出地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌情緒正在蔓延，而且國(guó)際投資者似乎比國(guó)內(nèi)更加悲觀。
      面對(duì)大批房產(chǎn)一窩蜂做商業(yè)地產(chǎn)集體轉(zhuǎn)型的行為，尹寶軍對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，沒(méi)有成熟的、全鏈條的團(tuán)隊(duì)，商業(yè)地產(chǎn)是玩不轉(zhuǎn)的。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)可能需要6年的時(shí)間，對(duì)資金的要求會(huì)更高。如果是綜合體，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，除非前期定制了一部分，比如說(shuō)這棟樓已定制給某企業(yè)。如果沒(méi)有定制，純粹靠市場(chǎng)去做，后期管理費(fèi)和租金的壓力就很大。
      張?jiān)聦?duì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)，面對(duì)急需回籠資金的窘迫，開(kāi)發(fā)商也自知“撓癢癢”似的降價(jià)已經(jīng)不能打動(dòng)消費(fèi)者，于是很多開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備在資金鏈斷裂前一降到底，徹底甩盤。
      導(dǎo)報(bào)記者了解到，滬深兩市106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，上半年房企同比22%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)背后，一個(gè)尷尬的事實(shí)不容忽視，房企背負(fù)的債務(wù)已超過(guò)萬(wàn)億元。
     降價(jià)潮來(lái)襲
      中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理與工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)管專業(yè)教授劉玉章對(duì)導(dǎo)報(bào)記者分析說(shuō)，種種跡象表明，一場(chǎng)席卷全國(guó)的樓市降價(jià)狂潮即將來(lái)襲。10月將成為今年開(kāi)發(fā)商搶奪客戶、回籠資金的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。
      對(duì)于目前的開(kāi)發(fā)商降價(jià)，濟(jì)南陽(yáng)光100營(yíng)銷總監(jiān)陶曉智更愿意這樣理解：在樓市，今年這個(gè)最寒冷的冬天即將來(lái)臨，上市公司要有一個(gè)好看的報(bào)表；大公司要根據(jù)全年銷售情況，調(diào)整銷售策略完成全年銷售目標(biāo)；小公司面臨支付年底工程款、銀行貸款等，所以，要提前采取降價(jià)銷售，回籠資金，以便冬天真的到來(lái)時(shí)能夠抵御寒冷。無(wú)論是萬(wàn)科現(xiàn)在仍在拿地，還是開(kāi)發(fā)商自己嚷嚷快扛不住了，其實(shí)都是從戰(zhàn)略角度考慮的，目的就是制造輿論壓力，讓購(gòu)房人盡快出手，從而回籠資金。
      劉玉章還分析說(shuō)，通常情況下房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道的第一個(gè)階段是觀望階段，市場(chǎng)表現(xiàn)為量跌價(jià)滯。雙方都繃著，看誰(shuí)能繃得住。第二個(gè)階段是量跌價(jià)跌階段。至于降價(jià)幅度能有多少，會(huì)在哪個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入價(jià)跌量漲、量漲價(jià)升的回暖通道，就要看這個(gè)階段市場(chǎng)的博弈情況了。現(xiàn)在樓市已經(jīng)從第一階段進(jìn)入第二階段，因此全面降價(jià)只是時(shí)間問(wèn)題。大多樓盤銷售處人氣不旺，冷冷清清。

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