房企資金狀況分化 樓市可能上演新一輪國進(jìn)民退

    地產(chǎn)業(yè)的冬天來了嗎？不，對某些人而言，可能正是春天的開始。

    9月22日，杭州地產(chǎn)商綠城集團(tuán)(3900.HK)被銀監(jiān)會調(diào)查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的傳言迅速擴(kuò)散，引發(fā)了人們對房地產(chǎn)商資金鏈能否維系的擔(dān)憂。

    9月26日，滬、深兩市上市房企股價暴跌，中國平安(33.57,-0.48,-1.41%)(微博)(601318.SH)A股更是幾觸跌停，導(dǎo)火索是有傳言稱：平安作為綠城主要信托融資伙伴被大基金和重要股東減持。雖然綠城和平安隨后都相繼對所涉?zhèn)餮宰龀龌貞?yīng)和澄清，但市場神經(jīng)已被此事深深刺傷，不再相信地產(chǎn)企業(yè)仍舊過著正常日子。

    就在多數(shù)開發(fā)商心驚膽寒之際，地產(chǎn)界大佬潘石屹(微博)放話稱，“他還穿著棉衣”。與此同時，另一大佬萬科，9月來頻頻拿地，已出手近百億元。

    三道融資閘門關(guān)閉

    房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的收緊是逐步演進(jìn)的。

    從去年下半年開始，商業(yè)銀行先暗中收緊了對地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，今年甚至停了開發(fā)貸的審批。直到今年6月，監(jiān)管部門才首次公開表示要減少房地產(chǎn)貸款，但實際上早在5月，多數(shù)開發(fā)商就幾乎拿不到銀行貸款了。

    央行統(tǒng)計顯示，上半年我國房地產(chǎn)貸款累計新增7912億元，同比少增5985億元，余額同比增長16.9%，比一季度末回落4.4個百分點。而同期上市銀行半年報也顯示，多數(shù)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸比重下降明顯。

    為此，房企開始倚賴信托融資。中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，截至2011年6月，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)已由2010年3月的2350億元猛增至6050億元，增幅達(dá)150%。信托資產(chǎn)總額也由2.4萬億元增加至3.7萬億元。此時，已不只是綠城這樣的地產(chǎn)商求助信托，就連知名大型房企也加大了信托融資力度。

    瑞士信貸數(shù)據(jù)顯示，包括雅居樂、富力地產(chǎn)、合景泰富(微博)等在內(nèi)，不少開發(fā)商過去一年的新債務(wù)中，約有一半來自信托貸款。整體來看，上半年新增信托融資達(dá)2080億元，完全可以比肩同期2110億元的銀行貸款。

    然而，這一增長趨勢在今年7月驟然中斷。

    “7月以后，房地產(chǎn)信托的規(guī)模明顯收縮了。”國內(nèi)某大型信托公司高管對《投資者報》表示，雖然各個公司情況不同，但銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的風(fēng)險排查已令房地產(chǎn)企業(yè)在信托上也“此路不通”。

    去年12月，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》預(yù)警市場。今年5月，銀監(jiān)會開始要求信托公司每月上報《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測表》，逐個監(jiān)測房地產(chǎn)信托項目的資金投向、資金運用方式、風(fēng)險控制措施。到了7月1日，銀監(jiān)會改變了事后報備的窗口指導(dǎo)的做法，開始要求房地產(chǎn)信托項目事前報備。此后，房地產(chǎn)信托規(guī)模就明顯收縮。

    數(shù)字顯示，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模7月時還有332億元，8月就降至272億元，發(fā)行規(guī)模則從7月的237億元驟降至8月的186億元。

    國內(nèi)主流渠道已斷炊，企業(yè)只好尋求海外融資。但8月12日，國家外管局下發(fā)通知，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔(dān)保的申請，導(dǎo)致房企海外發(fā)債融資進(jìn)一步受限。

    通往羅馬的條條大路都已關(guān)閉，資金鏈壓力驟然降臨。投資顧問公司莫尼塔8月發(fā)布的一份報告稱，通過對12個城市的房地產(chǎn)商進(jìn)行的月度調(diào)查顯示，近70%的地產(chǎn)商稱，與7月相比，8月的現(xiàn)金流狀況惡化。

    當(dāng)下，樓市成交已明顯清淡很多，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策和信貸緊縮保持不變，未來開發(fā)商的生死存亡很明顯要取決于資金實力。

    房企資金狀況分化

    日前，有外媒報道稱，中型房地產(chǎn)企業(yè)大連正源因拖欠高盛、建行等機(jī)構(gòu)4.47億美元貸款，正面臨重組之境，并將房企資金鏈青黃不接，乃至瀕臨破產(chǎn)的“冰山一角”率先暴露出來。

    然而，知名地產(chǎn)商潘石屹9月20日在網(wǎng)聊中稱：“開發(fā)商還沒有死，穿單衣服的先死了，開發(fā)商還穿著棉衣呢。”他還以其公司2009年和2010年的銷售業(yè)績說話，表明賣房款還在慢慢回籠，“現(xiàn)在死不了，資金鏈還不錯。”

    更為游刃有余的是萬科。自9月以來，萬科頻頻在土地市場出手拿地，涉及金額近百億元。

    接受記者采訪的多位專家表示，萬科和潘石屹是知名地產(chǎn)商，有多年積累和資源，即便他們穿著棉衣，但不能否認(rèn)，很多中小企業(yè)已近乎穿褲衩裸泳。

    “分化很嚴(yán)重”，中國社科院房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜在接受《投資者報》采訪時說，貨幣政策適度從緊，大型國企與中小企業(yè)資金狀況涼熱有別，房地產(chǎn)行業(yè)自然也是如此。尤其對在市場火熱的前兩年里，過度擴(kuò)張、盲目拿地的中小企業(yè)而言，其資金壓力就更大。

    中國社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)研究室博士高廣春也對《投資者報》表示，總體上開發(fā)商資金緊張已是現(xiàn)實，雖然大企業(yè)和上市公司也會受調(diào)控的影響，但大企業(yè)辦法多，輾轉(zhuǎn)騰挪的空間更大，而小型房企資金緊張已很普遍，甚至已有民企老板跑路事件曝出。

    據(jù)中航證券統(tǒng)計顯示，當(dāng)前上市房企實際凈借貸資本比均值已從去年末的41%上升至48%，突破了安全底限，行業(yè)整體面臨相當(dāng)于凈資產(chǎn)15%、總資產(chǎn)6%的資金缺口。其中，10%的企業(yè)面臨短期資金缺口，40%的企業(yè)面臨中期資金缺口，30%的企業(yè)中期資金缺口較大。

    相比之下，行業(yè)龍頭公司受惠于前兩年和前十年的銷售高峰，已儲備了足夠糧草。海通證券(7.91,-0.10,-1.25%)(微博)計算，2011年上半年，上市地產(chǎn)企業(yè)累計預(yù)收款達(dá)到4026億元，處于近4年以來的最高水平。此外，龍頭公司預(yù)收款也已基本完全覆蓋未來2年20%~30%的增長水平。

    新一輪并購重組潮

    “在行業(yè)整體財務(wù)狀況惡化的同時，奉行高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的全國性地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢彰顯。”中航證券認(rèn)為，盡管上半年，行業(yè)平均的去化速度減慢了24%，但萬科周轉(zhuǎn)速度與去年持平，中國海外、恒大和碧桂園(微博)的周轉(zhuǎn)速度還在去年基礎(chǔ)上提高了20%以上，行業(yè)分化趨勢日益明顯。

    “融資困難將使得一些中小企業(yè)被市場淘汰，這同時給龍頭公司提供了擴(kuò)大市場和行業(yè)集中度的機(jī)會，尤其是融資渠道暢通、現(xiàn)金流充裕的公司將顯現(xiàn)較大的優(yōu)勢，同時具有強(qiáng)大的外延式發(fā)展動力的企業(yè)也有望抓住行業(yè)洗牌的契機(jī)脫穎而出。”

    實際上，由分化程度加劇帶動的行業(yè)整合度的提高已經(jīng)開始顯現(xiàn)。中航證券計算，2011年上半年，前十大房企的市場份額已經(jīng)上升了13.95%，較兩年前提高了3.5個百分點。清科數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計顯示，2011年1~7月，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生并購案例62例，金額175億元，同比分別上升72%和102%。

    “資金鏈?zhǔn)站o的市場影響將會逐步顯現(xiàn)出來”，汪利娜說，其結(jié)果必然是房地產(chǎn)行業(yè)的“國進(jìn)民退”。

    瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤預(yù)計，在資金困境下，小型開發(fā)商將不得不把土地或項目折價出售給具有流動性的公司、或者走向破產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)類似于2004~2005年那樣的整合潮。