多國房價(jià)上漲 機(jī)構(gòu)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

世界經(jīng)濟(jì)在遭受新冠肺炎疫情沖擊下，正處于艱難復(fù)蘇的過程之中。但是，近來公布的一系列數(shù)據(jù)和報(bào)告顯示，全球多國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)上漲勢頭。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)各國政府的刺激措施結(jié)束后，房地產(chǎn)市場存在修正的風(fēng)險(xiǎn)。

多國房價(jià)上漲

9月30日，瑞銀集團(tuán)發(fā)布了2020年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)。在受分析的25個(gè)大城市中，一半以上要么面臨房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，要么估值過高。其中多倫多市是北美房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)最大的城市。溫哥華、不列顛哥倫比亞省、洛杉磯、舊金山和紐約被認(rèn)為估值過高，但不存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告警告稱，當(dāng)各國政府的刺激措施結(jié)束后，房價(jià)將進(jìn)行修正。

從國別看，美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強(qiáng)勁。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，美國成屋銷售從3月起呈現(xiàn)斷崖式下跌，5月創(chuàng)下1982年以來最大同比跌幅27%。6月房地產(chǎn)銷售卻突然爆發(fā)，環(huán)比增長20%；到7月，美國二手房銷售量飛速攀升至586萬戶，創(chuàng)2006年底以來最高水平，環(huán)比增長25%。美國商務(wù)部公布的新房銷售數(shù)據(jù)顯示，7月美國新房銷量環(huán)比增長約12%，同比增長31.3%，銷量達(dá)到2007年10月以來的單月最高。

房價(jià)方面，美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）房價(jià)指數(shù)7月同比上漲6.5%，是自2018年6月以來的最大年度漲幅。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告顯示，8月房價(jià)較上年同期飆升11.4%。據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，全美范圍內(nèi)價(jià)格在100萬美元以上的房屋銷售增長了44%。美國國家土地不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)始人杰森·沃爾特說：“現(xiàn)在，美國房價(jià)中值升至31萬美元，較2019年8月上漲11.4%，這是有史以來第二次美國房價(jià)中值升至30萬美元以上。

英國自因疫情限制看房的措施解除以來，房地產(chǎn)市場也強(qiáng)勁復(fù)蘇。房地產(chǎn)網(wǎng)站Rightmove顯示，9月房屋價(jià)格同比上漲5%，為2016年9月以來最高漲幅。漲幅最大的是倫敦以外的地區(qū)，如約克郡、中部地區(qū)和蘇格蘭。Rightmove估計(jì)，房屋銷售量同比增加了40%。相比之下，倫敦市中心的交易量則比一年前下降了14%。

歐元區(qū)是房地產(chǎn)市場過熱最嚴(yán)重的地區(qū)。慕尼黑和法蘭克福位居前列，巴黎和阿姆斯特丹緊隨其后。與2019年一季度相比，2020年一季度德國房地產(chǎn)價(jià)格同比上漲6.8%。

國際貨幣基金組織8月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以去年第三季度為比較基準(zhǔn)，全球?qū)嶋H房價(jià)指數(shù)為167，創(chuàng)下2000年開始統(tǒng)計(jì)以來的最高水平。在統(tǒng)計(jì)的63個(gè)國家和地區(qū)當(dāng)中，有45個(gè)的房價(jià)上升。

多因素推升房價(jià)

多重因素造成了部分國家房價(jià)上漲。路透社分析指出，一方面，疫情引發(fā)了人口向低密度地區(qū)的遷徙，房地產(chǎn)市場相對(duì)供不應(yīng)求；另一方面，在創(chuàng)紀(jì)錄的低抵押貸款利率的刺激下，民眾的購房意愿顯著提升。

供需難以平衡造成美國房地產(chǎn)搶手。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯表示，當(dāng)前買家間競爭十分激烈，新房源一上市就被搶空，而許多城市的房屋供應(yīng)都跟不上需求步伐，主要是賣家顧忌疫情影響、美元指數(shù)走弱等諸多因素，表現(xiàn)出了明顯的惜售情緒，不少賣家撤銷了賣房決定。在相當(dāng)長的一段時(shí)間里，供給量緊張的情況不會(huì)緩解。

牛津經(jīng)濟(jì)研究所駐紐約首席美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家南?！し兜恰ず畹潜硎荆骸凹词剐枨髲淖罱乃交芈?，稀疏的庫存，特別是現(xiàn)房的庫存，仍將使房屋價(jià)格堅(jiān)挺。”

過去兩個(gè)月，美國房貸利率一直保持在3%以下，雖然略有回升，但依然處于歷史低位區(qū)。在政策刺激下，不少美國中產(chǎn)階層提升了房產(chǎn)投資意愿。美國研究機(jī)構(gòu)Bankrate此前調(diào)查了千名美國成年人的投資偏好。數(shù)據(jù)顯示，26%的受訪者將房地產(chǎn)作為首選投資標(biāo)的，僅次于占比28%的股票，54%的受訪者稱疫情是影響他們目前長期投資偏好的最重要因素。

在英國，房價(jià)上漲一方面是由于貨幣大量增發(fā)，另一方面是英國大幅度下調(diào)房產(chǎn)稅的征收比例。Rightmove的董事蒂姆說，“在今年年初，四居室對(duì)于交易升級(jí)的買家來說非常奢侈，但現(xiàn)在這樣的戶型正在成為必備品。”

風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚

在多國房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲背后，風(fēng)險(xiǎn)也在不斷疊加。

數(shù)據(jù)顯示，美國住房市場中90%的房價(jià)上漲已超過工資上漲幅度?！渡虡I(yè)內(nèi)幕》網(wǎng)站指出，“盡管強(qiáng)勁的需求和較低的抵押貸款利率對(duì)房屋銷售形成支持，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢以及疲軟的勞動(dòng)力市場都構(gòu)成了下行風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)這些因素將對(duì)未來幾個(gè)月的房屋銷售造成壓力。”

房價(jià)上漲對(duì)不同人群的影響不一?！督袢彰绹贩Q，一些人有能力逃離大城市，改善生活。但一些收入較低的美國人，面對(duì)失業(yè)危機(jī)、工資停滯不前卻無法擁有自己的住房。美國人口普查局8月底進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，超過800萬美國租戶無力支付上月房租。與此同時(shí)，美國房東們也面臨巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，尤其是低收入房東。美國布魯金斯學(xué)會(huì)的研究報(bào)告顯示，年收入低于5萬美元的房東，房租占其家庭經(jīng)濟(jì)收入比例達(dá)19%。因此當(dāng)房客無法支付房租時(shí)，低收入房東也同樣會(huì)面臨失業(yè)與違約風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而形成信用違約的惡性循環(huán)。

分析人士認(rèn)為，當(dāng)前美國所面臨的問題遠(yuǎn)比次貸危機(jī)時(shí)期嚴(yán)重，國債、企業(yè)債與家庭債務(wù)都創(chuàng)下歷史新高，且當(dāng)前美國金融市場的規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)超次貸危機(jī)時(shí)的水平。超級(jí)紓困政策推高了美國房地產(chǎn)市場的泡沫，一旦新一輪疫情救助資金無法到位，美國的房地產(chǎn)抵押貸款市場就有可能爆發(fā)大規(guī)模違約。

其他國家的房地產(chǎn)市場也面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。加拿大抵押和住房公司9月版《住房市場評(píng)估》稱，加拿大主要房地產(chǎn)市場目前的風(fēng)險(xiǎn)水平為中等。在歐洲，改善需求釋放和政府稅收信貸等政策帶來了對(duì)房地產(chǎn)市場的支持。但是由于經(jīng)濟(jì)下行，法國外貿(mào)銀行近期在報(bào)告中預(yù)測，到今年年底，歐洲房價(jià)將下降5%，不過德國和法國等國房地產(chǎn)價(jià)格略為堅(jiān)挺。