“金九”期間 多地出臺樓市調(diào)控政策

“金九”期間，多地推出樓市調(diào)控政策，并加大土地供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，四季度出臺樓市調(diào)控政策的城市可能增多，熱點(diǎn)城市延續(xù)調(diào)控收緊基調(diào)，傾向于“補(bǔ)漏洞”和保障無房戶的購房需求，房價(jià)整體將維持平穩(wěn)。

增加土地供應(yīng)

9月28日，唐山市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，根據(jù)不同人群的住房需求，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)加大市中心區(qū)（路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）商品住宅用地供應(yīng)，加大唐鋼搬遷區(qū)域、城南開發(fā)區(qū)、老交大片區(qū)、站西等多區(qū)位的土地供應(yīng)。加快住宅用地供應(yīng)節(jié)奏，合理有序安排土地供應(yīng)。

唐山市要求，根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，在市中心區(qū)建立房價(jià)地價(jià)聯(lián)動機(jī)制，實(shí)行“限房價(jià)、競地價(jià)”的土地出讓政策，實(shí)施比例不低于供地面積的50%。對于“限房價(jià)、競地價(jià)”出讓方式供應(yīng)的地塊，將已確定的房屋銷售價(jià)格寫入土地出讓合同。

部分地區(qū)明確年度住宅用地供應(yīng)增長比例。9月23日，長春市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《長春市人民政府辦公廳關(guān)于落實(shí)城市主體責(zé)任，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，提出提高新增國有建設(shè)用地中住宅用地供應(yīng)比例，合理控制住宅用地規(guī)模和時(shí)序，優(yōu)先滿足住宅用地需要，本年度住宅用地供應(yīng)同比增長10%以上。

長春市要求，嚴(yán)格執(zhí)行住宅用地出讓履約合同，定期開展已出讓土地建設(shè)進(jìn)展情況督查檢查。要求完善商品住房用地供應(yīng)方式。部分區(qū)域采取“限房價(jià)、競地價(jià)”“限自持、競地價(jià)”方式出讓住宅用地。限自持項(xiàng)目是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地上建設(shè)的租賃住房，在自持期限內(nèi)用于住房租賃經(jīng)營，不允許上市交易，產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。

調(diào)控收緊延續(xù)

8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制有關(guān)工作。其中，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市參會。

中國證券報(bào)記者觀察到，在參加會議的城市中，多數(shù)在“金九”期間發(fā)布了調(diào)控政策。這些城市前期均出現(xiàn)了一定的上漲行情。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，成都、深圳、無錫、沈陽等城市的樓市調(diào)控措施，均有直接針對二手住房交易的內(nèi)容。如個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年等，客觀上增加了“炒房”成本。

值得注意的是，不少城市調(diào)控政策發(fā)布后效果明顯。深圳7月15日出臺樓市調(diào)控措施。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份深圳二手住宅銷售價(jià)格與上月相比上漲1.1%，漲幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月收窄，在4個(gè)一線城市中8月是唯一漲幅收窄的城市。

三季度以來，全國有12個(gè)地區(qū)發(fā)布了17項(xiàng)租賃相關(guān)的政策，以規(guī)范和培育租賃市場。多地指出，加快發(fā)展住房租賃市場。采取多種方式籌集租賃住房房源，滿足多層次住房需求。部分地區(qū)將成立國有住房租賃公司，采取集中建設(shè)方式，增加租賃住房有效供給。

壓制投資性需求

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波預(yù)計(jì)，四季度樓市出臺調(diào)控的城市將進(jìn)一步增多，熱點(diǎn)城市漸進(jìn)式調(diào)控收緊步伐將持續(xù)，調(diào)控的節(jié)奏會更傾向于“補(bǔ)漏洞”和保障無房戶的購房需求，房價(jià)整體上不會出現(xiàn)大幅波動。

張波強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)整體融資層面的收緊對市場將產(chǎn)生更深層次的影響，對房企的規(guī)模化將形成較大挑戰(zhàn)，同時(shí)會影響到高負(fù)債房企的后期發(fā)展。此外，會進(jìn)一步提高購房二套以上的門檻，對于投資性需求將起到明顯的壓制作用。

業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)計(jì)四季度二手房市場保持量降價(jià)穩(wěn)，剛需將成為市場新動力。四季度新房市場難有超出預(yù)期的表現(xiàn)，預(yù)計(jì)成交量和去年同期持平。相較于一、二手房市場，疫情對租賃市場的沖擊更大，市場彈性不足。