保險資金進入商業(yè)地產(chǎn)堪稱火中取栗

     自保監(jiān)會去年年底出臺《保險資金運用管理暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，到9月，保險資金不動產(chǎn)投資開閘正好一年。

    近日保險同業(yè)召開內(nèi)部研討會，熱議不動產(chǎn)投資進展，近一年來保險公司相繼涉足養(yǎng)老地產(chǎn)、保障房投資，同時在商業(yè)地產(chǎn)上多有斬獲。近日，中國平安獲保監(jiān)會不動產(chǎn)投資牌照，獲得了在監(jiān)管規(guī)定額度內(nèi)自主投資的通行證。據(jù)測算，其可用于不動產(chǎn)投資的規(guī)模高達762億元。

    不過一年前市場預(yù)計，理論上險資可投資不動產(chǎn)的資金可達近5000億元，但保險公司同業(yè)交流卻發(fā)現(xiàn)，實際上近一年險資不動產(chǎn)投資處于膠著狀態(tài)。

    “不溫不火，并沒有大躍進。”一家保險公司人士表示。

    細究各種不同類型不動產(chǎn)投資，險資均遭遇一定挑戰(zhàn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人口老齡化帶來養(yǎng)老地產(chǎn)巨大商機，但由于獲取土地過程存在多方博弈，以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利前景難測，目前仍大多是紙上談兵。

    而一些險資開始試水進軍保障房建設(shè)，但在加息周期，產(chǎn)品投資收益率偏低困境顯現(xiàn)，近期類似投資于北京保障房建設(shè)前期土地供應(yīng)資金的“藍德計劃”，已出現(xiàn)募資難題。

    此外，險資通過市場化方式投資辦公、商用不動產(chǎn)或者自用不動產(chǎn)由于土地價格高漲，在經(jīng)濟波動加大背景下，保險公司猶如火中取栗。浙商財險今年高價拿地后戲劇性退地就是一個例子。

    “保險投資不動產(chǎn)，仍略顯生澀。尋找合適的投資項目需要時間，專業(yè)地產(chǎn)投資人才儲備不足，以及相關(guān)配套政策尚未完全明確等，都制約了部分保險公司投資不動產(chǎn)的積極性。”上述保險公司人士稱，今年以來宏觀調(diào)控政策的不斷深化對地產(chǎn)影響重大，更使得保險公司走得步步驚心。

    數(shù)位知名券商保險分析師分析認(rèn)為，近1-2 年險資不動產(chǎn)投資仍將以試探性投資為主。

    【上篇】 養(yǎng)老地產(chǎn)開局：土地博弈

    泰康人壽、合眾人壽、新華人壽、中國人壽、中國太保等已開始探索投資養(yǎng)老地產(chǎn)。但與各保險公司描述的宏偉藍圖相比，大多數(shù)保險公司投資進展緩慢。

    據(jù)記者了解，目前合眾人壽在武漢的項目已完成征地，泰康人壽在北京項目與政府簽署合作協(xié)議，并得到監(jiān)管機關(guān)批準(zhǔn)正式實施。除此之外，大多數(shù)保險公司項目都未拿到土地，更難談開工建設(shè)。

    例如，在欲打造生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)的上海崇明島，泰康人壽、新華人壽等與政府洽談，但至今還未有保險公司成功圈地。

    1. “夕陽蛋糕”

    “從長遠角度來看，人口老齡化帶來巨大的商機，養(yǎng)老地產(chǎn)是保險公司未來投資的藍海。”一家保險公司高管表示，從資金運用角度看，保險負(fù)債期限長，保單期限可長達30－40年，但投資品種期限短，例如債券期限多則十年。保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)，相當(dāng)于投資了長期企業(yè)債券，是解決保險公司資產(chǎn)負(fù)債不匹配的有效途徑。

    此外，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產(chǎn)品，推動保險產(chǎn)品的創(chuàng)新，同時帶動下游的老年醫(yī)學(xué)、護理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，能夠極大地延伸和擴展壽險產(chǎn)業(yè)鏈。

    泰康人壽董事長兼CEO陳東升最顯野心。2009年11月，中國保監(jiān)會正式批準(zhǔn)泰康人壽的第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目，被業(yè)界視為“具有全國性的示范效應(yīng)”。

    2010年3月26日，泰康成立全資子公司泰康之家投資有限公司，注冊資本金22億元，再次搶先成為保險業(yè)首家養(yǎng)老社區(qū)投資實體。6月，“泰康養(yǎng)老股權(quán)投資計劃”獲保監(jiān)會批準(zhǔn)試點，首個試點地擬選北京昌平區(qū)。

    據(jù)媒體報道，泰康之后購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)預(yù)計將于2013年至2014年建成。

    泰康相關(guān)人士稱，目前該項目已經(jīng)與政府簽署合作協(xié)議，正穩(wěn)步推進。

    對此，陳東升對未來運營已建立初步的設(shè)想，“首期試點，我們將投入40億

    元用于北京郊區(qū)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，建成后不予出售，而是用于長期經(jīng)營。未來4年左右時間內(nèi)，泰康人壽計劃在此建成約1萬張養(yǎng)老床位、大規(guī)模、全功能、高品質(zhì)服務(wù)的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，發(fā)展包括醫(yī)療保健、康療養(yǎng)生、文化休閑等在內(nèi)的新型健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

    與泰康相似，曾浸淫地產(chǎn)界多年的合眾人壽董事長戴皓對養(yǎng)老地產(chǎn)也情有獨鐘，2010年底，“合眾人壽健康社區(qū)”落戶湖北武漢蔡甸區(qū)，據(jù)媒體報道，該項目預(yù)計投資150億元，首期動工面積約800畝，未來還將逐步擴大規(guī)劃，湖北蔡甸區(qū)政府也為之預(yù)留好整體規(guī)劃。

    戴皓在參加今年兩會時透露，爭取在今年底前動工，首期工程可能需要2-3年完成。

    此外，包括新華人壽、中國人壽、中國太保等眾多保險公司都傳出進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的消息。

    一位保險公司人士透露，上海崇明島有意打造生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)，泰康人壽、新華人壽等保險公司都在密切與政府接觸。

    “我們提出的生態(tài)養(yǎng)老概念，與政府幾乎是一拍即合。”上述保險公司人士笑稱。

    2. 土地玄機

    但與宏偉規(guī)劃相比，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)實際進展非常緩慢。

    “除了合眾人壽總部在武漢，與政府關(guān)系好，能夠順利拿到土地外，其他保險公司大多數(shù)還未真正拿到地。”一家保險資產(chǎn)管理公司人士透露，除個別項目正在開發(fā)外，多數(shù)保險公司養(yǎng)老地產(chǎn)方案僅在調(diào)研或立項階段，何時竣工、營業(yè)更是無從談起。

    上述人士稱，最關(guān)鍵的因素是保險公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，獲取土地過程相對復(fù)雜，“大家都還沒在上海崇明島拿到土地，現(xiàn)在還只是與政府、一級土地開發(fā)機構(gòu)洽談。”

    各方對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式各執(zhí)一詞，尤其是在獲得土地的方式上出現(xiàn)了明顯的分歧。

    泰康人壽相關(guān)人士表示，養(yǎng)老社區(qū)的用地是多功能用地，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容的不同，包括醫(yī)療衛(wèi)生用地、福利用地、公建用地等多種類型。

    “目前一些地方政府依靠土地出讓的收入來維持地方財政支出，較為公益性質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地的出讓、投資、建設(shè)等給政府帶來的收益不高，因此政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)注度不夠、積極性不高，在一定程度上阻礙了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”戴皓曾提議。

    一家壽險公司相關(guān)人士認(rèn)為，保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)獲得穩(wěn)定回報的不確定性非常大，如果政府用低價將土地出讓給保險公司，至少可以通過土地收益保證初期的盈利，至于后期的建設(shè)階段，養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式還在摸索階段。

    因此保險公司對地價成本尤為關(guān)注，希望政府能夠給予一定地價優(yōu)惠支持。

    “保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是社會公益事業(yè)，需長期持有經(jīng)營，其社會效益占主要方面，經(jīng)營收入偏低且保險資金監(jiān)管力度較大，如通過競價基本上很難拿到地，因此建議用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地取得或可采取非招拍掛形式，以確保保險資金的有效投資。”戴皓曾表示。

    但一位房地產(chǎn)公司人士稱，養(yǎng)老地產(chǎn)既然是盈利性質(zhì)，應(yīng)該采取招拍掛方式。

    “如果搶購?fù)恋?，變成圈地行為，反而變?yōu)槌吹爻捶俊?rdquo;一位保險監(jiān)管人士擔(dān)心。

    另一大難題則是盈利模式拷問。目前大多數(shù)民營的養(yǎng)老機構(gòu)都處于微利甚至虧損狀態(tài)，而按照目前保監(jiān)會對投資養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策，養(yǎng)老地產(chǎn)只能出租，不能出售，因此其前期投資大，現(xiàn)金流回收期限長，不確定性風(fēng)險突出。

    戴皓曾建議，將養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老保險產(chǎn)品嫁接，一方面養(yǎng)老保險客戶可以成為養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在客戶群，另一方面保險業(yè)務(wù)可以在養(yǎng)老社區(qū)投資的基礎(chǔ)上，進行產(chǎn)品創(chuàng)新。例如，原有養(yǎng)老保險客戶退休后可以直接進入保險公司投資的養(yǎng)老社區(qū)，保險公司可以不再向其返還到期養(yǎng)老金，而是將到期養(yǎng)老保險直接轉(zhuǎn)至其養(yǎng)老社區(qū)，這意味著保險業(yè)可通存通兌、實物給付和資金沉淀能力的擴張。

    “產(chǎn)品創(chuàng)新難度不會太大，最根本的還是行業(yè)配套政策法規(guī)尚需進一步完善。”上述保險集團高管稱。

    泰康人壽相關(guān)人士亦稱這是目前保險投資養(yǎng)老地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)之一。近年國家出臺了大量關(guān)于養(yǎng)老保障、養(yǎng)老服務(wù)的相關(guān)政策，但是，由于是新興行業(yè)，在老年護理相關(guān)法律責(zé)任界定、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)運營質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)、人才培訓(xùn)等方面還有很多工作需要進一步完善。

    “養(yǎng)老地產(chǎn)還是太復(fù)雜，短期內(nèi)我們不太可能會去投資。”一家壽險公司首席投資官坦言，他們曾去武漢考察養(yǎng)老地產(chǎn)，但最終望而卻步。

    【中篇】360億投入保障房 “藍德計劃”遭遇募資缺口

    在全國大力推進保障房建設(shè)的大背景下，保險資金也未缺席。

    7月，由太平洋資產(chǎn)管理公司牽頭，國壽、人保、華泰、泰康、平安、太平等6家保險資產(chǎn)管理共同參與、代號為“藍德計劃”的債權(quán)投資計劃正式獲得保監(jiān)會批復(fù)后開始募集。這是第三例、也是數(shù)額最大的一次保險資金參與保障房建設(shè)。迄今，保險機構(gòu)投資的三項以保障房建設(shè)為標(biāo)的的債權(quán)計劃擬募集總額達到360億元。

    但近期“藍德計劃”遭遇募集難題。來自保險資產(chǎn)管理公司的多方信息顯示，總額達290億元的藍德計劃募集已兩個月有余，資金募集尚有缺口。

    同時，市場傳聞土地儲備為標(biāo)的的投資項目今后將可能遭遇審批限制。對于這一市場傳言，保監(jiān)會方面表示不作評論。

    結(jié)構(gòu)剖解

    今年3月，太保資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”正式獲批，成為保險資金投資保障房建設(shè)的首單。

    作為保險資金投資保障房第一單，太保公租房債權(quán)計劃相當(dāng)順利，募集一月出現(xiàn)超額認(rèn)購。該計劃募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)(集團)有限公司在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬平方米公共租賃住房項目的建設(shè)和運營。中國太保資產(chǎn)管理董事長湯大生曾表示，“收益水平高于現(xiàn)在的債券收益率，盯住基準(zhǔn)貸款利率適當(dāng)下浮”。

    與首單債權(quán)計劃相比，“藍德計劃”無論在收益率還是在增信安排上都并不遜色。該計劃投資項目為北京市儲備中心為主體運作的土地整理儲備項目，籌集到的保險資金并不直接用于保障房建設(shè)，而是借貸給北京市土地儲備整理中心，作為保障房建設(shè)前期土地供應(yīng)資金，例如征地、拆遷(含安置)、大市政配套建設(shè)及置換銀行貸款等。

    當(dāng)資金籌集到位后，資金將通過一家托管銀行劃撥到北京市儲備中心，北京市國土資源局和市儲備中心使用國有土地收益基金和返還成本款對投資合同提供質(zhì)押擔(dān)保，市儲備中心以日常土地儲備項目的返還成本及其日常營運資金作為第一償債資金來源，按期劃付投資資金本息。

    該計劃利率設(shè)定為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率下浮11% ，起始投資收益率為6.08%，采用浮動利率形式，按季浮動。

    在參與其中的一家資產(chǎn)管理公司看來，“藍德計劃”優(yōu)點多多，其一，安全性高，償債資金具有足夠的保障；其二；投資期限為7年，有利于優(yōu)化保險資產(chǎn)和負(fù)債的久期匹配水平；其三，在未來幾年我國處于升息通道的狀況下，投資收益率優(yōu)于以固定利率為主的企業(yè)債券。

    收益率之爭

    但是，藍德計劃開始募集后，卻出現(xiàn)部分保險公司不愿意參與的情況，這與此前的市場熱情形成反差。

    一家保險公司投資負(fù)責(zé)人表示，沒有經(jīng)過很多思想斗爭，便決定放棄參與“藍德計劃”。因為其一，該計劃投資期為7年，但收益率比不上當(dāng)前一些銀行5年期協(xié)議存款利率和部分次級債收益率；其二，房地產(chǎn)調(diào)控之后開發(fā)商拿地的積極性受限，房地產(chǎn)市場前景不明。

    無獨有偶，另一家保險公司相關(guān)人士也表示放棄參與。此前首單保障房債權(quán)計劃發(fā)行時，一知名證券公司投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人曾對記者表示，投資收益如果能達到5%將是比較好的水平。但4個月之后，6%的收益率也被不少保險機構(gòu)投資負(fù)責(zé)人認(rèn)為“沒有很大吸引力”。

    這源于今年來資金成本的逐漸攀升，今年的三次加息和資金面緊張使得銀行大額協(xié)議存款水漲船高，目前股份制上市銀行大額存款利率達到了5.8%左右，較年初提高了0.4個百分點左右，一些城商行協(xié)議存款利率達到6.5%。

    藍德計劃的出爐時機上也比不上首單保障房債權(quán)計劃。喪失了“首單”效應(yīng)之后，“藍德計劃”在募集中得更加仰仗“收益率”說話，被質(zhì)疑收益率欠缺吸引力并不奇怪。

    “藍德計劃”的增信安排得到了上述負(fù)責(zé)人的認(rèn)可，他認(rèn)為，作為政府來說，還款能力問題并不是太大，政府信用還是可靠的。但在募集過程中，該債權(quán)計劃的還款方式仍引起一些擔(dān)憂。由于該計劃以土地出讓金作為主要還款來源，一家保險公司投資負(fù)責(zé)人心存疑慮，他擔(dān)心土地出讓過程中會出現(xiàn)難以控制的風(fēng)險，例如土地出讓時間難以確定帶來還款滯后等問題。

    【下篇】 商業(yè)地產(chǎn)：火中取栗

    購置自用性不動產(chǎn)向來是保險資金曲線進軍不動產(chǎn)的主要模式之一，早在《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》發(fā)布之前，中國人壽、中國平安、中國太平等公司相繼在上海陸家嘴、北京金融街等處購入多處地塊和樓盤。

    今年7月進行的北京CBD核心區(qū)九宗地塊集中招標(biāo)中，安邦人壽、泰康人壽等投標(biāo)的四家保險系企業(yè)全部中標(biāo)。

    然而，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，這類不動產(chǎn)的市場風(fēng)險加大，保險公司此時進入猶如火中取栗。

    浙商財險退地事件就是一個縮影。今年4月杭州錢江新城一地塊拍賣，買家眾多，競爭十分激烈，現(xiàn)場競價高達91輪。浙商財險最終以17.71億元競得該地塊，樓面價為16499元/平米。

    然而，7月底浙商財險卻被曝“心生退意”，未按規(guī)定支付土地出讓金，并正式提出退掉地塊。消息一出，市場嘩然。

    9月28日，記者分別致電杭州市國土資源局和浙商財險求證，雙方工作人員分別以不了解此事細節(jié)和不清楚為由拒絕了采訪。

    但從經(jīng)營狀況看，傳聞或并非空穴來風(fēng)。據(jù)其2010年年報，該公司償付能力充足率為152.83%，但當(dāng)年凈虧損約1.188億元，負(fù)債合計約18億元。

    保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》明確規(guī)定保險公司投資不動產(chǎn)，至少應(yīng)符合“上一會計年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣”等條件。而保險公司投資購置辦公用房、培訓(xùn)中心、后援中心、災(zāi)備中心等自用性不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)運用資本金，且賬面余額不得高于該公司上年末凈資產(chǎn)的50%。

    而截至2010年末，該公司目前總資產(chǎn)為26.07億元，總負(fù)債約為18億元，凈資產(chǎn)約8.07億元，按照監(jiān)管規(guī)定，該公司可用來購置自用辦公樓的資金僅約為4億元。

    由此可見，退地風(fēng)波或許可以理解為險資沖動行為的自我糾偏。

    不過，懷有進軍商業(yè)地產(chǎn)熱情的險資不在少數(shù)。有一位壽險公司人士表示，采取自購?fù)恋匦问竭M入房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險較大，他們已奔赴各地查看商業(yè)地產(chǎn)項目，并已有所投資，“主要是購買現(xiàn)成的寫字樓，如果買地開發(fā)，周期太長，而且我們的專業(yè)性不足。” 他說。

    但以購買自住樓名義曲線進入商業(yè)地產(chǎn)仍是不少保險公司的上上之選。

    一保險公司高層管理人員稱，相較純粹的不動產(chǎn)投資，監(jiān)管方對于建設(shè)自用辦公樓的投資要求低很多，只要償付能力充足、凈資產(chǎn)滿足條件、自用辦公樓與公司注冊地有一定關(guān)聯(lián)性，且主要用于公司自用，獲得公司董事會通過即可。

    在最終的運營中，保險公司卻往往并不會將辦公樓全部自用，而是會將大部分樓層租出去，以賺取租金。

    不過，商業(yè)地產(chǎn)所面臨的市場風(fēng)險卻不容小覷，每逢經(jīng)濟周期，寫字樓投資往往出現(xiàn)大量爛尾樓，尤其是高價拿地的開發(fā)企業(yè)資金鏈就更加危險。