淘便宜二手房謹(jǐn)防假實(shí)惠 便宜大多沒(méi)好房

    便宜沒(méi)好貨，這句話二手房市場(chǎng)上也適用。

　　隨著調(diào)控的持續(xù)，房產(chǎn)市場(chǎng)上依然深陷膠著狀態(tài)。但對(duì)于剛性需求來(lái)說(shuō)，等待觀望并非最佳解決辦法，因而有人轉(zhuǎn)向?qū)ふ覂r(jià)格較為實(shí)惠的房源，希望通過(guò)“撿漏”等手段來(lái)降低購(gòu)房成本。但本刊記者了解到，其實(shí)真正能夠?qū)崿F(xiàn)“撿漏”的概率比較小。市場(chǎng)上很多的報(bào)價(jià)較低的房源，并不會(huì)讓購(gòu)房者得到真正的實(shí)惠。

　　便宜大多沒(méi)好房

　　近日不?？捶康泥嵙l(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，便宜的房子多少都有些問(wèn)題。

　　鄭立考慮買(mǎi)房，但對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)感到有些忿忿然，調(diào)控已經(jīng)一年多，就是不見(jiàn)下降。但現(xiàn)實(shí)逼得他非買(mǎi)房不可，女友已經(jīng)下了最后通牒，如果不買(mǎi)房，結(jié)婚免談。房?jī)r(jià)不見(jiàn)下降，于是他只好指望撿漏。掛牌價(jià)較低的房子看了不少，但真正實(shí)惠的卻沒(méi)碰上。他所看過(guò)的房源中，要么是房型一般，或是樓層不好導(dǎo)致采光受影響，或是靠近馬路太吵，都無(wú)法讓他感到滿意。

　　記者通過(guò)與滬上部分中介公司的資深經(jīng)紀(jì)人交流后得知，在目前市場(chǎng)行情中，掛牌價(jià)低于市場(chǎng)水平的房源，或多或少都是因?yàn)樽陨泶嬖谝恍﹩?wèn)題。當(dāng)然，造成掛牌價(jià)較低的原因多種多樣。

　　五大類(lèi)型要留意

　　產(chǎn)生假實(shí)惠的原因有很多種，比如房頂漏水、房型布局欠佳等等，不過(guò)總結(jié)下來(lái)，不外乎住宅缺陷、飽受污染侵?jǐn)_、深陷債務(wù)糾紛以及與定位含混有關(guān)等四種類(lèi)型，下面我們結(jié)合具體案例來(lái)進(jìn)行詳細(xì)分析。

　　【類(lèi)型一】住宅本身存有缺陷

　　住宅本身存在一些缺陷，影響到居住的舒適性，因?yàn)檫@種原因?qū)е路績(jī)r(jià)偏低的現(xiàn)象最為常見(jiàn)。

　　比如有一套55平方米的二手房，從今年3月份掛牌，低于市場(chǎng)價(jià)5萬(wàn)元，至今仍未成交。這套二手房為一房一廳，不被年輕人看好，因?yàn)樵谠撔麓鍍?nèi)60平方米左右的小兩房房源比比皆是；但其受眾群體中的老年客戶也因?yàn)闃菍犹叨豢紤]。

　　【解析】上述案例中的二手房最主要的問(wèn)題在于房型布局欠妥，這是一種典型的住宅缺陷。年輕購(gòu)房者不接受，就是因?yàn)樗贿m用，無(wú)法滿足過(guò)渡性的居住需求。住宅存在缺陷的情形有很多種，除了房型不佳之外，比較常見(jiàn)的有房頂漏水、外墻滲水、水管老化、室內(nèi)通風(fēng)狀況不佳、采光不好等等，這種缺陷相對(duì)來(lái)說(shuō)比較明顯，只需要購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中仔細(xì)察看就可發(fā)現(xiàn)。

　　【類(lèi)型二】靠近污染影響居住

　　居住環(huán)境不好，靠近污染源，同樣會(huì)影響到房?jī)r(jià)。

　　上海七寶鎮(zhèn)佳寶四村有一套二手房，掛牌時(shí)間超過(guò)一年時(shí)間，目前掛牌價(jià)為135萬(wàn)元，而同等地段相同品質(zhì)的其他二手房，掛牌價(jià)約145萬(wàn)元左右。這套房源南靠車(chē)水馬龍的漕寶路，北面外墻是一樓火鍋店的油煙管道，開(kāi)窗便可聞道一股嗆人的油煙味。

　　【解析】佳寶四村的這套房子也算得上是典型案例，不僅受到噪音的影響，同時(shí)還會(huì)受到油煙的影響，在影響到居住的同時(shí)，還有可能會(huì)影響到身心健康，因此即使大幅降價(jià)也無(wú)人問(wèn)津。近日，有關(guān)上海浦東康橋25名兒童血鉛超標(biāo)的報(bào)道，讓我們對(duì)居住環(huán)境的關(guān)注達(dá)到了新的高度。據(jù)介紹，會(huì)影響到居住的污染主要有噪音、有害氣體、光污染、電子輻射污染等。因此靠近鬧市、垃圾堆放場(chǎng)所、強(qiáng)光源、大型變電站附近的住宅，一定要當(dāng)心，雖然這些類(lèi)型污染源給人體帶來(lái)的危害可能沒(méi)有化工廠那么大，但不可否認(rèn)的是，它對(duì)居住環(huán)境的影響，卻是實(shí)實(shí)在在的。

　　【類(lèi)型三】債務(wù)纏身少碰為妙

　　有些房東因?yàn)閭鶆?wù)纏身，所以低價(jià)拋售房產(chǎn)用以還債，這類(lèi)住宅看似實(shí)惠，其實(shí)里面暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)。

　　比如有一套小面積二手房，掛牌價(jià)為83萬(wàn)元，比市場(chǎng)水平低了8萬(wàn)元左右。房東因?yàn)檎慈静涣际群?，已?jīng)欠下近百萬(wàn)元債務(wù)，同時(shí)還有20余萬(wàn)元的銀行按揭貸款也拖欠多時(shí)。房東準(zhǔn)備出售住房，用以還債。

　　【解析】房東已經(jīng)債務(wù)纏身，即使是出售房產(chǎn)，也不足以償清所有債務(wù)，業(yè)內(nèi)人士建議，這種住宅還是少碰為妙。錢(qián)宏霞表示，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，房東如果走到了賣(mài)房抵債的地步，這說(shuō)明他已是山窮水盡，即使賣(mài)掉住房，也很有可能無(wú)法還清所有的外債。在這種情況下，不斷有債主加入到追債行列中來(lái)之后，住房可能會(huì)被數(shù)次抵押，而導(dǎo)致交易無(wú)法完成。那么購(gòu)房者支付的首付款也極有可能就無(wú)法拿得回來(lái)了。

　　【類(lèi)型四】定位模糊不受歡迎

　　有些定位并不是很清晰的小區(qū)，反而得不到市場(chǎng)的認(rèn)可而導(dǎo)致價(jià)格偏低。

　　位于上海徐家匯公園附近的恒昌花園是上個(gè)世紀(jì)90年代中期建成的外銷(xiāo)房，目前出自該小區(qū)的二手房報(bào)價(jià)普遍在24000元/平方米左右。但附近的公房售價(jià)已經(jīng)超過(guò)30000元/平方米，次新房掛牌價(jià)更是超過(guò)40000元/平方米，恒昌花園的報(bào)價(jià)顯然偏低。

　　【解析】德佑地產(chǎn)漕溪店經(jīng)理曹倩倩表示，恒昌花園的報(bào)價(jià)很低，其主要原因在于定位模糊，可居住，也可辦公，但這樣的定位既影響到了居住，又難以形成濃厚的辦公氛圍，因此這種物業(yè)在市場(chǎng)上便變得不受歡迎。這樣的物業(yè)在上海二手房市場(chǎng)上并不罕見(jiàn)，不少在上個(gè)世紀(jì)90年代末期建成的商住兩用房，就屬于這種類(lèi)型物業(yè)。

　　【類(lèi)型五】先天缺陷難以改變

　　有些小區(qū)周邊配套設(shè)施并不是很完善，雖然相對(duì)比較便宜，但會(huì)給居住造成不便。

　　位于上海莘莊板塊內(nèi)的莘城苑，目前小區(qū)內(nèi)二手房掛牌價(jià)普遍只有16000元/平方米左右，這樣的報(bào)價(jià)顯然是莘莊板塊內(nèi)最低水平。更讓人不解的是，即使在房?jī)r(jià)快速上漲階段，莘城苑的房?jī)r(jià)漲勢(shì)也很“溫柔”。

　　【解析】莘城苑所處地段存在先天缺陷，即無(wú)法完全與外界實(shí)現(xiàn)連通。在其西面有一條南北走向的鐵路，南面是滬昆高速公路，幾乎將小區(qū)的西面和南面完全切斷，因此只剩下東面和北面可通行，這樣的地理位置，幾乎是將小區(qū)置于一個(gè)死角。那么，又有多少購(gòu)房者會(huì)接受這樣的地段？