唐鈞：房價“假摔”和保障房建設(shè)“他信”

　　近年來，住房問題在中國社會里一直是萬眾矚目的熱門話題。這是因為：一則“居者有其屋”本是老百姓的基本社會權(quán)利之一，也是政府公共服務(wù)的基本職責(zé)之一；二則圍繞解決住房問題，中央政府前前后后已經(jīng)出了那么多政策，老百姓期盼有個好的結(jié)果。然而……

　　一。房地產(chǎn)價格“假摔”和保障房建設(shè)“他信”

　　今年上半年，隨著對房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越緊，各大城市也曾屢屢傳來被稱為“拐點論”的利好消息。據(jù)說，“房價過快上漲勢頭”已經(jīng)得到初步遏制。但是，這一論斷隨即就被謔稱為“假摔”各大城市主城區(qū)的房價雖漲幅不大，但一直在小步緊跑，傳言中的“下跌”基本上都集中在郊區(qū)或所屬的縣鎮(zhèn)。于是，真正想買房自己住的老百姓，仍然只能指望保障性住房。

　　當(dāng)然，不負(fù)眾望，今年以來，高層領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)屢次就保障房對人民群眾作出了承諾。溫總理在《求是》雜志發(fā)表文章指出：“落實好1000萬套保障性住房開工建設(shè)計劃，是確保房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的重要舉措，也是一項必須完成的硬任務(wù)，不能有絲毫懈怠。”接著，在夏季達沃斯論壇上，溫總理表態(tài)：“中國將堅持以人為本，更加重視保障改善民生，走共同富裕的道路。”他特別指出：“全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面要達到20%。”

　　如果再回過頭去看年初的相關(guān)說法，可以發(fā)現(xiàn)，也許如今已經(jīng)從當(dāng)時的立場上稍稍后退了幾步。當(dāng)然，當(dāng)時的立場也是模糊的，譬如年初時有“今年再建保障性住房1000萬套，明年再建1000萬套，也就是在今后五年能夠建設(shè)3600萬套”的說法，但到下半年，見諸報端的表述已經(jīng)是“開工建設(shè)”。然而翻開年初的正式報告，提法卻正是“開工建設(shè)”，也許當(dāng)時大家期望過高，都有點犯迷糊。

　　如果說到完整的保障房政策，不但要盡快建設(shè)，而且要合理分配。如今把保障房建設(shè)的重點放在公租房和廉租房上，因此“管理”和“退出”機制就顯得格外重要了。對于這一點，高層始終是很清醒的：“保障性住房建設(shè)以后，管理和退出機制現(xiàn)在就要著手制定規(guī)則，這樣我們就實行了一個完整的從建設(shè)到管理，到退出這樣一個完整機制。”

　　對于保障房的“管理”和“退出”，我們關(guān)注到，從年中開始，有關(guān)保障房政策的報道中，與公租房相關(guān)的政策正在悄然地起著變化：9月末，中新網(wǎng)報道，針對公租房“退出難”的問題，江蘇省住建廳官員表示，退出公租房不是指立刻將房源交回，而是鼓勵住戶就地向經(jīng)濟適用房和商品房轉(zhuǎn)換。其實早在6月間，《華夏時報》就曾經(jīng)報道，目前多地均在探討地方政府與開發(fā)商可以接受的模式，比如廣東省的聯(lián)合開發(fā)模式，公租房“先租后買”政策以及多地的“共有產(chǎn)權(quán)模式”。同時，媒體稱，對于地方政府的這些探索，住建部將“不會卡得太死”。

　　竊以為，諸如此類的政策變化其實是很有道理的，我們正在以繼續(xù)以“摸著石頭過河”的精神試探著走向正確的方向。

　　回顧近年來住房政策的種種變化，令人扼腕：解決中國社會的住房問題要靠“保障房”而不是靠“房地產(chǎn)”，這個觀點筆者從2004年開始堅持不懈地講了6年，到去年下半年才算有了成效。政府表態(tài)了：政府應(yīng)該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的住房問題。再接下來，在制定“十二五”規(guī)劃時，又發(fā)出了要“在今后五年，新建保障性住房3600萬套”的豪言壯語。但是，讓人不解的是，半路上突然殺出個程咬金，“保障性住房應(yīng)當(dāng)以公租房和廉租房為主”。于是，今年兩會期間，我接連寫文章對這個任務(wù)目標(biāo)提出了異議，可惜并未引起重視。我在文章中表達了這樣一些意見：

　　先說廉租房，其對象實際上受到經(jīng)濟收入和住房面積的雙重限制，因此這是一個很小的社會群體。據(jù)有關(guān)方面披露，整個北京市符合條件的只有24000戶。所以，這個問題其實不難解決。就此推論，廉租房怎么也不可能“為主”。

　　再說公租房。如果我們不健忘，那么就回想一下10年前我們?yōu)槭裁匆M行住房改革？當(dāng)年住房改革的目標(biāo)不就是公租房嗎？建國以后，一直到80年代，中國人住的都是公租房。要是政府蓋房子出租能夠滿足人民群眾的需要，我們?yōu)槭裁匆?ldquo;房改”。有人說，現(xiàn)在的公租房與以前的福利房不同。但了解歷史的人都知道，福利房恰恰是因為公租房滿足不了需要才異化出來的怪物其本質(zhì)還是公租房。

　　公租房有顯而易見的三大缺點：一是政府必須籌措大量資金去建房，這是當(dāng)前各級地方政府都發(fā)怵的事情；二是建起來又只能低價出租，很難或者根本無望收回成本；三是房子的產(chǎn)權(quán)是公家的，所以建起后房屋維修的資金都得政府掏出來。綜上所述，以公租房為主，其“保障性”實際上是很難普遍實現(xiàn)的，而且難以持續(xù)發(fā)展。因此，實施房改前實行公租房政策的時代，政府逐漸在住房問題上形成了對人民群眾的大筆“欠債”。

　　如今的計劃可謂是“獅子大開口”，一年要建1000萬套保障房，我們可以簡單地算筆賬：假設(shè)平均每套保障性住房套內(nèi)面積是50平米，每平米造價是2000元，那么一套就是10萬元人民幣。1000萬套就是1萬億元人民幣。這個數(shù)字是一個什么概念呢？這是2010年財政收入的1/8.2011年財政預(yù)算安排的住房保障支出是1292.66億元，10000億減去1300億，缺口多大呢?，F(xiàn)在媒體上通常的說法是8000億，這些錢從哪里來？何況明年還要繼續(xù)“大干快上”，又是1000萬套。“十二五”期間總共要建3600萬套?？赡苡腥藭f，政府的“三公經(jīng)費”少花點，就什么有了。這話我也常說，但僅僅是牢騷，真要靠這個辦法來籌集8000億乃至數(shù)以萬億計的龐大資金，應(yīng)該是不靠譜的。

　　事實已經(jīng)證明，正是資金瓶頸壓制了上述美好計劃賁張的血脈。到6月底，“保障房建設(shè)成績不樂觀，部分城市開工率不到三成”，類似的報道充斥于媒體報道之中。但是，短短的3個月后，最新消息突然變得樂觀起來。到8月，據(jù)說保障房建設(shè)的開工率已經(jīng)達到86%，很多省份居然都已超過了100%。但是，從媒體評論發(fā)出的質(zhì)疑看，這些統(tǒng)計數(shù)字似乎都屬于“不管你信不信，反正我信”的范疇。

　　房地產(chǎn)價格的“假摔”，保障房開工率的“他信”，向我們提出了一個疑問：解決中國人的住房問題出路何在？

　　二。中國的住房政策向何處去？

　　我們再來回顧一下20世紀(jì)末出臺的“房改方案”究竟是怎樣設(shè)計的：政府有責(zé)任向所有的城市居民家庭提供“經(jīng)濟適用房”所謂“經(jīng)濟”，就是一般的城市居民都能買得起；所謂“適用”，就是面積適中，設(shè)施齊全。買不起經(jīng)濟適用房的低收入家庭可以租住廉租房，而經(jīng)濟上較為富裕的家庭則可以上市場購買商品房。這個改革方案就這么簡單，但符合實際可以滿足城市居民的住房需求，也符合城市居民的消費能力在住房領(lǐng)域形成真正的“有效需求”。

　　以經(jīng)濟適用房為主的改革方案有什么好處：首先，經(jīng)濟適用房是按“非營利”的政策思路設(shè)計的，就是按成本價乃至微利出售。這樣，建房的成本可以迅速回收，而回收的資金又可以再次投入建房，所以可持續(xù)。其次，經(jīng)濟適用房出售以后，就成為房主的資產(chǎn)，以后的維修就得自己解決了，政府不背包袱。其三，人民群眾擁有自己的資產(chǎn)很高興，對穩(wěn)定社會有利。綜上所述，最好的政策選擇其實應(yīng)該是經(jīng)適房，這才應(yīng)該成為保障性住房的重點。很可惜，因為政府在住房政策方面一貫的不作為，這項政策在實施和執(zhí)行中出了很多問題，現(xiàn)在已經(jīng)被污名化甚至妖魔化了。

　　可能迫于無奈，如前文中提到的媒體報道所述，一些地方政府已經(jīng)開始實行變通的辦法。不管哪一種方式，實際上都在變“租”為“售”，悄悄地在向“經(jīng)濟適用房”的模式轉(zhuǎn)變。有人說，這樣做有悖“公租房”政策的初衷?，F(xiàn)在的問題是要實現(xiàn)“居者有其屋”，而不是無謂地討論住房所有權(quán)的“公”或者“非公”。以平價出售居民住房的政策理念和政策實踐實際上早已有之，“房改”不就是把“租房”變成了“賣房”嗎？當(dāng)然，經(jīng)適房污名未除，人人談之變色。但是，從實際操作來看，公租房的分配一點也不會比經(jīng)適房簡單易行。反過來說，公租房可以怎么分配，經(jīng)適房就也可以怎么分配。最主要的是政府要干預(yù)，而且要公平、公正地干預(yù)。

　　現(xiàn)在有的城市公租房已經(jīng)登臺亮相，從媒體報道看，租價似乎不比市場便宜。我們再來算一筆賬，一套套內(nèi)面積50平米的公租房，假設(shè)成本是10萬元，加價一倍，就是20萬元。如果按每平米20元出租，租價是每月1000元，一年12000元。那么就要200個月，將近17年才能收回成本，這還不算維修。但對租戶來說，17年付出了20萬元后，房子還是人家的。如果按20萬元出售，政府馬上就能拿到房款。首付6萬元，其余的按揭貸款，加上利息算18萬，每月付1000元，180個月，亦即15年后房產(chǎn)就完全屬于自己了哪種方式對人民群眾有利，還看不出來？

　　以上所說，關(guān)鍵是要有“理想”的經(jīng)濟適用房政策所謂“理想”，就是政府不拿土地掙錢土地本是國家所有，并非政府，尤其是并非政府官員所有。我們的國體是共和國，“共和”的意思亦即“天下為公”，“國家所有”就是“人民所有”拿土地與民爭利，不啻是讓老百姓拿錢來買本屬于自己的東西，在法理上是說不通的。

　　其實，這幾年，為了維護某種特殊的利益，在住房方面，官方商家一直都在營造種種幻象：一是中國人的住房需求似乎趨于無窮大，但這樣的“測算”并沒有把普通市民的實際支付能力考慮在內(nèi)，所以雖有“需求”但不能形成“有效需求”。二是房地產(chǎn)價格高漲似乎使有房家庭資產(chǎn)倍增，但對買房自己住的家庭，這種“高價”并無意義；從宏觀看，可能更多體現(xiàn)的是“通貨膨脹”。三是認(rèn)為老百姓只要有房住就行，所以把政策定在“住有所居”。但實際上老百姓更想有屬于自己的財產(chǎn)，“居者有其屋”的政策才是真正符合人民的需要和心意的。對于以上這些價值判斷及政策設(shè)計的誤區(qū)，我們可不能等閑視之。