福建加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管 不得挪用于買地或償債

近日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見閩建〔2020〕7號》，為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益。該份文件主要涉及9個方面。

一、監(jiān)管工作要求。各地要按照“一城一策”工作要求，切實加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，夯實城市主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要規(guī)范預(yù)售資金繳存和撥付行為，?？钣糜诠こ探ㄔO(shè)，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按時交付竣工驗收合格的商品房，保護(hù)購房人合法權(quán)益，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)和社會安定穩(wěn)定。

二、簽訂監(jiān)管協(xié)議。各設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)管理部門要制定完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管具體辦法以及監(jiān)管協(xié)議（簡稱“監(jiān)管協(xié)議”）文本，明確各方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，明確預(yù)售資金監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、撥付流程以及違約責(zé)任。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門或授權(quán)委托的事業(yè)單位（如交易登記機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行三方共同簽訂。

三、設(shè)立監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項目所在地符合預(yù)售資金監(jiān)管條件的商業(yè)銀行（簡稱“監(jiān)管銀行”）設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（簡稱“監(jiān)管賬戶”）。監(jiān)管賬戶名稱、賬號應(yīng)在商品房預(yù)售許可證中載明。監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的繳存和撥付，不得開通任何形式的非柜臺渠道業(yè)務(wù)。

四、預(yù)售款項繳存。商品房預(yù)售資金（購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部購房款，包括定金、預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。申請商業(yè)銀行揭貸貸款和住房公積金貸款的，監(jiān)管賬戶作為貸款到賬賬戶。在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時，應(yīng)當(dāng)核對預(yù)售資金已存入監(jiān)管賬戶的憑證。

五、明確監(jiān)管額度。預(yù)售項目所在地市縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)參照項目建設(shè)工程造價、施工合同金額、以及該項目的交付使用條件等因素，綜合確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管總額，確保項目順利建設(shè)竣工，并將具體金額和各工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點上監(jiān)管資金控制要求在監(jiān)管協(xié)議中明確（具體監(jiān)管額度由各地自行確定）。預(yù)售資金監(jiān)管額度可以與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用綜合評價成果掛鉤，對信用評價優(yōu)良的AAA級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可適度降低監(jiān)管額度；對于信用不良的C級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提高監(jiān)管額度。

六、監(jiān)管資金使用。房地產(chǎn)管理部門、監(jiān)管銀行對監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實行重點監(jiān)管，專款專用，專項用于支付預(yù)售項目工程建設(shè)費(fèi)用，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息，繳納土地款、罰金、營銷費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用。申請使用監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售資金監(jiān)管辦法規(guī)定或監(jiān)管協(xié)議約定的方式辦理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項目用款計劃，并按照用款計劃、工程建設(shè)費(fèi)用支付節(jié)點，以預(yù)售許可樓棟為單位支取預(yù)售監(jiān)管資金。項目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到相應(yīng)節(jié)點后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出申請，并附施工、監(jiān)理等單位的書面證明材料與施工現(xiàn)場照片等項目進(jìn)度證明材料，根據(jù)監(jiān)管協(xié)議約定，資金撥付申請經(jīng)核實后符合條件的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按時辦理撥付手續(xù)。

七、實施動態(tài)監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對各房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售資金的監(jiān)督檢查，定期梳理各項目銷售金額、施工進(jìn)度、工程款支付和預(yù)售監(jiān)管資金使用情況，排查風(fēng)險項目。各設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)管理部門要建立完善預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，與商業(yè)銀行資金收付系統(tǒng)和商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)對接并聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，動態(tài)監(jiān)控監(jiān)管賬戶內(nèi)資金繳存和撥付情況，發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售資金未全部存入監(jiān)管賬戶、挪用或超范圍使用監(jiān)管資金等異常情況的，應(yīng)暫停撥付預(yù)售資金；經(jīng)核實不存在異常，或異常情況消失的，應(yīng)及時予以恢復(fù)正常撥付。

監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管辦法規(guī)定和協(xié)議約定，按照核準(zhǔn)意見辦理預(yù)售資金撥付，并主動配合房地產(chǎn)管理部門開展預(yù)售資金監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反監(jiān)管辦法規(guī)定或監(jiān)管協(xié)議約定使用預(yù)售監(jiān)管資金的，以及其他部門依法對監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金進(jìn)行凍結(jié)和扣劃的，應(yīng)及時書面告知房地產(chǎn)管理部門。

各地要建立預(yù)售資金異動預(yù)警機(jī)制，對出現(xiàn)存在預(yù)售資金余額與工程形象進(jìn)度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產(chǎn)風(fēng)險項目，要逐一梳理分析原因，實施清單式管理；對存在停工爛尾風(fēng)險的，房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)實施應(yīng)急處置，以確保項目后續(xù)建設(shè)。

八、違規(guī)違約處理。對未將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管、虛報工程形象進(jìn)度等騙取資金撥付、擅自挪用或違規(guī)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金等違規(guī)行為的，房地產(chǎn)管理部門暫停項目商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，并令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的，依法予以處罰。存在違規(guī)違約行為的企業(yè)，記入企業(yè)信用信息管理。

各地要積極探索建立預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單管理制度，對不履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、違規(guī)撥付預(yù)售監(jiān)管資金、不配合房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督檢查的監(jiān)管銀行，可按照協(xié)議約定將該銀行列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管不誠信單位，暫停或終止作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管的協(xié)作單位，并通報人行、銀監(jiān)部門，予以處理。

九、明確監(jiān)管職責(zé)。房地產(chǎn)管理部門實施預(yù)售資金監(jiān)管，應(yīng)制定業(yè)務(wù)流程、時限和分級權(quán)限，并嚴(yán)格落實，通過預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)強(qiáng)化流程管理。各地明確預(yù)售資金監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任人員，加強(qiáng)人員履職監(jiān)督，強(qiáng)化監(jiān)督問責(zé)機(jī)制，從嚴(yán)干部隊伍的教育與管理，嚴(yán)肅處理各類違法違規(guī)違紀(jì)行為，造成重大影響的，依法問責(zé)，直至追究法律責(zé)任。

各地要按照本《通知》要求，進(jìn)一步完善本地預(yù)售資金監(jiān)管辦法和預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議文本。設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)管理部門要指導(dǎo)所轄縣市落實好預(yù)售資金監(jiān)管工作，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目按時交付使用。尚未出臺預(yù)售資金監(jiān)管辦法的地區(qū)，要抓緊制定出臺。

福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2020年9月10日