商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營困難 房企現(xiàn)撤退苗頭

     “商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)不好做，我最近去武漢時(shí)，有一個(gè)開發(fā)商希望轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”近日，易城中國副總裁尹寶軍接受地產(chǎn)中國網(wǎng)獨(dú)家專訪時(shí)如是表示，在房企被迫轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)后，有些公司發(fā)現(xiàn)并沒有那么強(qiáng)的實(shí)力，所以已經(jīng)出現(xiàn)了一些撤退的苗頭。

　　這樣的趨勢是否已經(jīng)表明商業(yè)地產(chǎn)泡沫已現(xiàn)？商業(yè)地產(chǎn)需要調(diào)控了？尹寶軍表示，泡沫確實(shí)存在，但并沒那么嚴(yán)重；而目前住宅市場已被嚴(yán)重打壓，需要給資本留一個(gè)出口，是否調(diào)控，對(duì)于地方政府和中央政府而言，都不一樣，地方政府希望通過商業(yè)地產(chǎn)做大區(qū)域經(jīng)濟(jì)，而中央政府則得根據(jù)整體宏觀經(jīng)濟(jì)來定。

　　“商業(yè)地產(chǎn)泡沫不嚴(yán)重”

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：最近業(yè)內(nèi)普遍對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提出了擔(dān)憂，認(rèn)為泡沫嚴(yán)重，是這樣嗎？

　　尹寶軍：我們在業(yè)內(nèi)有一個(gè)地產(chǎn)沙龍，今年3、4月份業(yè)內(nèi)聊天時(shí)就預(yù)感到下半年商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一些泡沫出現(xiàn)。這主要是從投資角度來看的，住宅市場的調(diào)控如限購，逼迫民間資本尋找其他出口，如進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)這些資本都進(jìn)入后，價(jià)格上漲，就可能會(huì)有一些盲目性的購買，泡沫就慢慢顯現(xiàn)出來。

　　但實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的根本屬性不同。商業(yè)地產(chǎn)主要是生產(chǎn)型資本的地方，是拿來開公司和經(jīng)營的；住宅雖有投資功能，但更多體現(xiàn)在居住方面。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：泡沫到了危險(xiǎn)的地步嗎？

　　尹寶軍：大家都在喊泡沫，應(yīng)該說已經(jīng)有了，但并不是說吹起來多大或者是破，還不到這個(gè)程度。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有十年時(shí)間，過去十年是住宅的十年，未來的十年可能是商業(yè)地產(chǎn)的十年，泡沫吹破的話比較難，只是說某個(gè)地區(qū)、某個(gè)特定城市可能供應(yīng)量太大，需求跟不上，若存在供大于求的狀況，就是當(dāng)?shù)厥袌龅呐菽?，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可能自身會(huì)再用5年或8年的時(shí)間吸收掉，商業(yè)地產(chǎn)比住宅好，就是因?yàn)樗幸粋€(gè)市場的吸收過程。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：也就是說，目前雖有泡沫，但仍然比較安全？

　　尹寶軍：我們覺得還是在可控范圍之內(nèi)的，大家進(jìn)到商業(yè)地產(chǎn)也看到了，民間資本投入到商業(yè)地產(chǎn)還是為了保值，就是防止通貨膨脹，這是第一個(gè)根本點(diǎn)；第二個(gè)，大家也看到了他的變現(xiàn)能力沒有住宅那么快，而且稅費(fèi)比較高，這都是問題，他們會(huì)比較謹(jǐn)慎一點(diǎn)。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：也有媒體報(bào)道，比如說像成都有大概幾十個(gè)城市綜合體上來。

　　尹寶軍：對(duì)，我覺得再怎么做，幾十個(gè)應(yīng)該也是很難做的。在有限的資源里，尤其是每一個(gè)綜合體里面，可能只有30-40%是引進(jìn)外面的商家，其他的都需要本地商家資源去消化，這就很難了，只能是交通地段有優(yōu)勢、開發(fā)商品牌影響力比較大、開發(fā)能力比較強(qiáng)、前期可承付租金壓力比較大的項(xiàng)目才可以存留下來。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：像這樣過剩的區(qū)域是不是就需要更長的年限消化，如10-20年？

　　尹寶軍：最多10年。如果租不掉、運(yùn)營比較難，后續(xù)新開發(fā)的項(xiàng)目就會(huì)比較小心。金融危機(jī)時(shí)，我們看一線城市也是這樣，租金下來了，整個(gè)市場就沒有那么好，很多在建的商業(yè)項(xiàng)目就往后推遲；危機(jī)過后，到現(xiàn)在開工，就又形成了供不應(yīng)求的狀況，市場自身會(huì)有供需調(diào)節(jié)。

　　“主動(dòng)轉(zhuǎn)商的企業(yè)不多”

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：剛才您提到，房企做商業(yè)地產(chǎn)是被逼的，但商業(yè)地產(chǎn)也迎來黃金十年，是否可以主動(dòng)轉(zhuǎn)型？

　　尹寶軍：住宅的調(diào)控迫使這些開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，能夠主動(dòng)做的不多。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：綠城前幾天召開發(fā)布會(huì)，他們說前十年做得比較好，后來就放棄綜合體，現(xiàn)在要加大力度開發(fā)綜合體這樣的商業(yè)地產(chǎn)。

　　尹寶軍：這就是企業(yè)嘛，企業(yè)就是追求最大利潤，對(duì)他來講什么能利潤最大化，就去做。住宅也是這樣，可能兩年之內(nèi)賣完了，現(xiàn)金回流特別快，就可以再開發(fā)另一個(gè)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)不是這樣，可能三年還沒有建好，再運(yùn)營三年，可能六年的時(shí)間，誰愿意去做它呢？

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：大批的房地產(chǎn)企業(yè)“一窩蜂”做商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的要求比較高，集體轉(zhuǎn)型豈不是讓他們更危險(xiǎn)？

　　尹寶軍：我覺得是很危險(xiǎn)的事情。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)里涉及的東西比較多，前前后后從定位、招商、資本運(yùn)作到后期運(yùn)營，都要看得很仔細(xì)。住宅還有一個(gè)現(xiàn)金流，但如果是綜合體，風(fēng)險(xiǎn)是很大的，除非前期定制了一部分，比如說這棟樓已定制給企業(yè)，商業(yè)部分定制給另一家，如果沒有定制的話，純粹要靠市場取做，后期管理費(fèi)和租金的壓力就很大。而對(duì)于一個(gè)綜合體而言，除非拿地時(shí)的價(jià)格很便宜，比如說三年五年以前拿的地，他現(xiàn)在做也并不會(huì)馬上虧，如果說最近一兩年拿的項(xiàng)目，不會(huì)這樣的，我覺得他肯定再拖個(gè)兩三年。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：也是一種沖動(dòng)性的轉(zhuǎn)型，會(huì)否洗牌，可能就會(huì)有一些撤出？還沒有建成就把地賣掉了？

　　尹寶軍：我最近去了武漢，武漢一個(gè)很好位置有一個(gè)比較好的綜合體，現(xiàn)在開發(fā)商說，“有沒有人愿意買，我現(xiàn)在想賣掉”，現(xiàn)在已經(jīng)開始有開發(fā)商這樣做了，他們進(jìn)來之后發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)不是那么好玩，他沒有成熟的、全鏈條的團(tuán)隊(duì)，很難進(jìn)入。我了解到的這樣案例還不少，有好幾家正委托我們尋求買家，包括我們也正在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易。