取消預(yù)售制呼聲再起 全現(xiàn)房銷售能實(shí)現(xiàn)嗎

交款10年，婚房遲遲不到位；爛尾6年，業(yè)主無(wú)奈住進(jìn)毛坯房……近日，關(guān)于樓房延期交付和爛尾等問(wèn)題，引發(fā)了全社會(huì)關(guān)注，關(guān)于商品房預(yù)售制存廢的討論聲再次響起。

據(jù)介紹，商品房預(yù)售制加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售節(jié)奏，提高了房地產(chǎn)的建設(shè)量和建設(shè)效率，是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展的重要條件之一。但是，預(yù)售制帶來(lái)的問(wèn)題也十分突出，質(zhì)量糾紛、延期交房、爛尾等情況頻現(xiàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)售制度引發(fā)的問(wèn)題非常多，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)各種質(zhì)量和交付問(wèn)題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，不僅保障度低、不確定因素多，還會(huì)帶來(lái)大量糾紛，讓消費(fèi)者付出了不小的代價(jià)。而現(xiàn)房銷售制度，所見(jiàn)即所得，可以倒逼開(kāi)發(fā)商更關(guān)注樓盤(pán)質(zhì)量。

然而，每當(dāng)取消商品房預(yù)售制的呼聲響起，總會(huì)有持反對(duì)態(tài)度的人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，取消預(yù)售制會(huì)加大企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)回款周期嚴(yán)重拉長(zhǎng)，部分中小房企的融資困難問(wèn)題會(huì)愈加嚴(yán)重。

其實(shí)，有不少地方已經(jīng)嘗試推行商品房現(xiàn)售。2018年7月份，廣東江門(mén)住建局發(fā)布了《江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房現(xiàn)售管理辦法（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》。2020年3月7日，海南省出臺(tái)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，要求自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

但在商品房預(yù)售仍是普遍做法的情況下，消費(fèi)者如何才能切實(shí)保護(hù)好自己的權(quán)益？對(duì)此，廣東連越律師事務(wù)所高級(jí)合伙人黃羅平表示，與房地產(chǎn)預(yù)售制相關(guān)聯(lián)的常見(jiàn)糾紛主要集中在手續(xù)不全、質(zhì)量較差、逾期交付等方面。他建議，購(gòu)房者應(yīng)選擇正規(guī)開(kāi)發(fā)商，簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等“五證”是否齊全，必要時(shí)前往房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行查證。

黃羅平表示，購(gòu)房者還應(yīng)特別注意商品房預(yù)售合同規(guī)定的交房時(shí)間，開(kāi)發(fā)商實(shí)際交房時(shí)間如果晚于合同規(guī)定時(shí)間的，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商支付逾期交房違約金。

此外，在面對(duì)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，黃羅平建議，購(gòu)房者在收房時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意審查房屋是否符合合同規(guī)定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，如果發(fā)現(xiàn)房屋裝修存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)留存好證據(jù)，要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)整改，并承擔(dān)違約責(zé)任。

眾多業(yè)內(nèi)專家表示，對(duì)于可能出現(xiàn)的糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方可以采取協(xié)商方式解決，還可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。購(gòu)房者應(yīng)注意保存預(yù)售合同、各類交款票據(jù)、開(kāi)發(fā)商提供的房產(chǎn)宣傳廣告等證據(jù)，作為日后維權(quán)的依據(jù)。