“限購令”一周年已滿 上市房企庫存大幅增加

    全球最大私募股權投資公司黑石集團近期出售上海的一棟商業(yè)樓宇，引起各界關注。

    不久，新華社發(fā)文認為，在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房價拐點已近在眼前。

    自2010年9月29日出臺以來，“限購、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監(jiān)督問責”等“新國五條”在樓市中的調(diào)控作用愈加明顯，在過去的一年時間里，高漲的房價勢頭被遏制、樓盤銷售劇減、外資撤離房市，這是否意味著房價拐點的到來呢？

    調(diào)控作用明顯

    一年來，在“限購令”影響下， 樓市需求逐漸減少，而限購城市還是繼續(xù)增加。

    2011年7月，國務院常務會議要求，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。

    8月25日，浙江省臺州市發(fā)布《關于進一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，明確提出樓市限購措施，成了二三線城市限購“首令”，該限購令將于9月1日起實施。

    隨后，9月9日，浙江省衢州市出臺樓市“限購令”。至此，浙江省11個地級市中已有杭州、寧波、溫州、金華、紹興、舟山、臺州、衢州等8個城市實行限購。

    東興證券房地產(chǎn)研究員鄭閔鋼認為，衢州城市規(guī)模小，限購給上市公司的銷售帶來的影響很小。另外從限購的內(nèi)容看，限購只針對外地購房者，對本地人限購的條件更為寬松。“我們認為二三線城市限購對商品房銷售的影響遠低于首批出臺限購城市的影響，限購擴大對商品房全年度銷售的影響不會超過5%。這些城市房地產(chǎn)上市公司進入相對較少，對房地產(chǎn)上市公司的影響有限。”

    但是，限購還是實實在在影響了臺州的樓市。

    最新數(shù)據(jù)顯示，9月份臺州商品房開發(fā)用地成交4宗，總面積9.0031公頃，成交面積3.16057億元。其中，用作商業(yè)用地開發(fā)的有1宗，地塊面積5.0832公頃，成交金額8001萬元。而在同月份，臺州出讓的商品房開發(fā)用地有8宗，面積19.3573萬平方米。

    這樣算來，臺州9月份的土地成交率為50%，有一半流拍。

    “土地成交的一半流拍 ，也間接反映了地產(chǎn)商拿地的謹慎。”上海一位基金經(jīng)理認為，這種謹慎有兩個原因，一是地產(chǎn)商本身資金鏈就緊張，不會貿(mào)然出手；二是對于樓市未來的調(diào)控

    心有余悸，“房價拐點是否到來，暫時很難說，但是目前地產(chǎn)商很多都有庫存沒有賣掉，這也導致他們不會繼續(xù)拿地。”

    國家統(tǒng)計局公布的最新70大中城市房價變動情況來看，房價快速上漲的趨勢已經(jīng)被遏制。一些城市的房價漲幅繼續(xù)減小，與此同時，房價環(huán)比下降的城市范圍在繼續(xù)擴大。從區(qū)域來看，中西部、環(huán)渤海重點城市房價漲幅已經(jīng)明顯縮?。灰痪€城市、珠三角重點城市房價環(huán)比漲幅已經(jīng)縮小到零；長三角重點城市房價已經(jīng)下降。

    盡管有部分城市利用限價來避開限購，但是上述基金經(jīng)理告訴記者，嚴格的“限購令”會壓制市場需求，導致樓市成交量萎縮，進而影響土地市場，地方政府的土地出讓金和房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收會大幅下滑，“個人還是支持限購的，這個作用要明顯好于限價。”

    上市房企庫存增加

    目前大城市總體房價處于僵持狀態(tài)，廣發(fā)證券首席分析師趙強了解的情況顯示，部分城市如北京、杭州等外圍市場出現(xiàn)松動。“開發(fā)商采取的促銷策略，以及政府對供應結構的控制使得主要城市住宅價格漲幅繼續(xù)趨緩、降價范圍進一步擴大。”

    但是值得注意的是，地產(chǎn)商庫存開始逐步增加。

    今年1-8月份我國房地產(chǎn)市場供給需求比率達到了2004年以來的最高值，其中以東部經(jīng)濟發(fā)達省份的三線城市尤為突出，三四線城市泡沫明顯，房地產(chǎn)市場庫存數(shù)量創(chuàng)下新高。

    渤海證券研究員齊艷莉認為此次房地產(chǎn)調(diào)控政策將比以往更為強烈，限貸令和二三線城市限購令的力度將不會放松，政策的持續(xù)性將有待與市場高庫存量的進一步消化，泡沫的擠壓，房價的下行趨勢越發(fā)明顯。

    據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，A股上市地產(chǎn)公司存貨占總資產(chǎn)比重由去年同期不到六成提升至61.82％。其中最受人關注的萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團（600383）和招商地產(chǎn)（000024）四大巨頭，其2011年二季度的存貨數(shù)據(jù)分別為1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，而去年同期分別為1115.31億元、937.88億元、453.63億元、338.56億元，今年上半年分別同比增長 53.65％、48.48％、33.57％、34.56％。

    同時，這四大房企二季度存貨量也出現(xiàn)環(huán)比較大幅度增長，今年一季度“萬保金招”存貨分別為1508.52億元、1270.61億元、522.45億元、407.79億元，二季度分別環(huán)比增長13.60％、9.60％、15.97％、9.05％。

    從實地調(diào)研情況來看，截至8月末，廣發(fā)證券監(jiān)測的11大重點城市的存貨總量達到73萬套，環(huán)比上漲8.9%，同比增長57.1%。從目前存貨的絕對量來看，離2008年的最高點還有差距。例如北京，2008年最高時存貨有15萬套，目前是11萬套，相差28%。深圳最高時有6萬多套，目前只有3萬套，相差一半。反倒是一些中小城市，存貨更接近2008年。例如惠州，離2008年高點差15%。盡管較2008年高點仍有差距，但是存貨的趨勢快速向上的。

    更危險的是，根據(jù)天相投顧的數(shù)據(jù)顯示，上市房企2010年年末籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增速為108.8%，而2011年半年報該數(shù)據(jù)已降至-39.3%，表明近期房地產(chǎn)公司資金鏈有斷裂危險。

    目前，房地產(chǎn)融資相關政策正在逐步收緊，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額增速降至低點，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額增速在明顯增大，同時，貨幣資金存量并無明顯增長。總體來看，上市房企目前的資金情況接近于2009年中期的水平，資金鏈面臨斷裂風險。

    拐點或將出現(xiàn)

    時至9月中旬，除了臺州、衢州兩個城市出臺了限購令外，僅廊坊、煙臺、韶關以及丹東四個城市出臺“限價令”。

    記者翻看了臺州、衢州兩個城市的限購令，其限購范圍都僅限于市區(qū)，對于本地居民，其限制購買的分別是第三以及第四套以上的房屋；對于外地人則是禁止購買第二套及以上的房屋。

    東莞證券研究員黃凡認為住建部提出的新增限購城市“五項建議標準”中，除了第二項能明確界定外，其余各項都沒有明確的量度標準，這就給各地方更多的回旋余地。同時，住建部提出的也只是“建議”而非“規(guī)定”，這也顯示出政府對新一輪地產(chǎn)調(diào)控的決心沒有以往來得堅定。

    也許，這就給了地方政府和中央博弈的空間和機會。

    “行業(yè)調(diào)控和流動性緊張是目前樓市銷售不利的兩方面原因，而流動性緊張是更全局性的因素。”南京一家地產(chǎn)公司負責人昨日告訴記者，房價下降趨勢正在加強，在達到價格底線之前，成交量會受到不利影響。“但是，這個價格底線應是市場參與各方博弈的結果，包括中央和地方政府。”

    從政策面角度來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)仍然是趨緊的。

    從地方政府的層面看，趙強認為與中央的博弈還在繼續(xù)。“未來可能仍然會有一些二三線城市陸續(xù)出臺限購令。這將對市場形成不定期的沖擊。“在‘穩(wěn)定物價’仍然是國家宏觀調(diào)控的首要任務的背景下，地方政府政策放松的訴求還不足以成氣候。除非外圍經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生急劇惡化，否則短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策‘維持緊縮’的主基調(diào)很難松動。”

    但是，黃凡認為限購或許已經(jīng)走到盡頭，“限購調(diào)控的邊際效用實際上正逐步下降。”

    在黃凡看來，一方面，小城市地方財政對房地產(chǎn)的依賴程度要比一二線城市大得多，而其房地產(chǎn)市場在全國的影響力則相對有限。同時由于三四線城市，在規(guī)模、環(huán)境、醫(yī)療、教育等方面都沒有一二線城市有優(yōu)勢，其房價的上漲潛力以及需求量也較大城市為低，因此當?shù)爻捶糠諊]有重點城市熾熱。

    前期政策疊加對地產(chǎn)銷售帶來的實際影響，9、10月應該是最好的觀察窗口，“國慶黃金周”已過，地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷現(xiàn)狀成為事實。

    “金九銀十不再，房價拐點將現(xiàn)。”因此，趙強認為，房價出現(xiàn)調(diào)整將是大概率事件，“樓市的趨勢仍然是向下的。”