公募房地產(chǎn)信托投資基金來了

近日，中國證監(jiān)會發(fā)布并實施《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》。這意味著，各大公募基金公司可上報這類全新資管產(chǎn)品——房地產(chǎn)信托投資基金（英文簡稱REITs）。

那么，對于普通投資者來說，該如何看待用基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)啟動公募REITs試點？購買這類資管產(chǎn)品有何注意事項？

公募REITs自20世紀60年代在美國推出以來，已在40多個國家、地區(qū)發(fā)行。其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。部分證券研究機構(gòu)推算，根據(jù)國外成熟市場公募REITs規(guī)模與GDP的比例，中國公募REITs市場規(guī)?？蛇_6萬億元——這一業(yè)務(wù)無疑給公募基金行業(yè)帶來新的發(fā)展空間。

鵬華基金副總裁邢彪表示，市場對中國版公募REITs呼聲已久。一方面，我國基礎(chǔ)設(shè)施主要以債務(wù)融資方式籌措資金，多年以來負債模式有效匯集了公眾資金，支持了中國基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展。經(jīng)過多年杠桿擴張，政府部門的杠桿率一路走高，目前負債空間已逐步收窄。在負債約束下，繼續(xù)開展基建投資存在較大資金缺口，特別是作為資本金的股性資金非常緊張，而公募REITs成為負債約束下打破基建投資瓶頸的有力工具。

另一方面，我國基礎(chǔ)設(shè)施投資經(jīng)過多年迅猛發(fā)展形成的巨量優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)卻大量處于休眠狀態(tài)，無法進入市場流通。因此，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持有人無法通過盤活存量、投資增量模式滾動開發(fā)實現(xiàn)投資循環(huán)，只能靠負債融資模式為新項目籌措資金，制約了基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展。隨著公募REITs推出，將進一步完善我國多層次資本市場，有效引導(dǎo)長線資金投資基礎(chǔ)設(shè)施。

為何公募REITs選擇基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)試點？上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理佘力在“2020年中國資產(chǎn)管理年會·公募REITs啟航與金融新趨勢”分論壇上表示，當前，穩(wěn)基建是我國經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要任務(wù)，但金融服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的工具與手段仍以財政與傳統(tǒng)信貸為主。而以債務(wù)資金推動的邊際效應(yīng)不斷遞減，相應(yīng)產(chǎn)生了一系列問題。加快要素市場建設(shè)、釋放市場活力，為實體經(jīng)濟提供新產(chǎn)品、新機制成為當前資本市場的重要使命。REITs在此背景下應(yīng)運而生，也是深化資本市場供給側(cè)改革的重要舉措。

“作為低門檻、高質(zhì)量、高透明度的金融產(chǎn)品，REITs試點能有效填補中國資產(chǎn)管理行業(yè)產(chǎn)品空白，滿足養(yǎng)老金、保險資金、銀行理財資金以及個人投資者的投資需求?！北本┐髮W(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢表示，公募REITs有兩方面特點：一是強制分紅機制，把回報及時發(fā)給投資者，同時能抑制資產(chǎn)管理人基于自身利益尋求擴張的沖動；二是穩(wěn)定有成長性的現(xiàn)金流。公募REITs試點有助于促進中國資產(chǎn)管理行業(yè)回歸本源。

張崢建議，從投資者角度來看，要重點關(guān)注定價問題。要建立完善的市場定價機制，抑制市場投機。長期來看，應(yīng)該加大REITs投資者教育，強化信息披露機制，完善整個監(jiān)管體系。在全市場范圍內(nèi)，應(yīng)形成科學(xué)有效公開透明的估值與教育機制。

另外，對于REITs試點投資者還需關(guān)注幾個風(fēng)險問題。張崢認為，普通投資者涉足公募REITs首先應(yīng)避免合規(guī)風(fēng)險，比如基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否清晰，特許經(jīng)營權(quán)是否可以合法轉(zhuǎn)讓，建設(shè)手續(xù)是否完整，包括立項、環(huán)評、用地、節(jié)能審查各個方面均應(yīng)有完善手續(xù)；其次，要避免政策風(fēng)險，如果涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，稅收、地方政府審批等各相關(guān)方包括政府主體需要密切配合解決；再次，應(yīng)避免道德風(fēng)險，包括加強REITs的信息披露機制以及全生命周期合規(guī)監(jiān)管等。