業(yè)內(nèi)人士揭秘開發(fā)商降價路線圖 從棉襖在身到只剩褲衩

　　房價是否會降，取決于開發(fā)商的資金鏈。對此，業(yè)界大佬潘石屹發(fā)表博文稱：“開發(fā)商還沒有死。穿單衣服的先死了，開發(fā)商還穿著棉衣呢。”對于潘石屹的樂觀，另一位大佬任志強(qiáng)直接回應(yīng)：“很快就只剩褲衩了。”

　　開發(fā)商的棉襖會像任志強(qiáng)說的脫得那么快嗎？京城一知名地產(chǎn)公司的營銷副總周先生對此進(jìn)行了相關(guān)分析，并給讀者展示一個開發(fā)商降價的路線圖。

　　這張圖能否有機(jī)會全部展開呢？

　　不少開發(fā)商棉襖在身

　　周先生開門見山地說：“雖然眼下市場不太好，但瘦死的駱駝比馬大。要說開發(fā)商資金鏈要斷了，活不下去了，那還早著呢。”

　　“咱就拿降價降得比較厲害的通州項目來說。京貿(mào)國際城去年1月份以13800元的均價開的盤，查查它的拿地成本，這個價格絕對是高開的。接下來4個月，房價翻了近一倍，賣出近千套房子，它賺了多少？現(xiàn)在降到14000多元了，比開盤價還貴呢。你說，它現(xiàn)在降價是因為資金鏈快要斷了嗎？”

　　周先生接著算賬：“2008年之后的4萬億計劃，讓開發(fā)商吃得飽飽的、穿得暖暖的。”

　　潘石屹也說：“2009年銷售3萬多個億，2010年銷售5萬多個億，款還在慢慢回?，F(xiàn)在開發(fā)商死不了，資金鏈還不錯。”

　　因此，對于目前的開發(fā)商降價，周先生更愿意這樣理解：“天氣一冷，松鼠就開始貯藏食物準(zhǔn)備過冬。現(xiàn)在的降價，我更覺得是一場開發(fā)商備糧的松鼠行動。”

　　已快“只剩褲衩”了

　　“退一步講，即使開發(fā)商真的扛不住了，也不會像任志強(qiáng)說的‘很快就只剩褲衩了’。房價進(jìn)入下跌通道后，其實是有規(guī)律可循的。”周先生這樣說著，給記者畫出了一張樓市降價路線圖。

　　第一個階段是觀望階段，市場表現(xiàn)為量跌價滯。新政策出來后，購房人和開發(fā)商都會觀望。雙方都繃著，看誰能繃得住。結(jié)果肯定是開發(fā)商先繃不住了，房價就會進(jìn)入下降通道。這個周期長的有一年多，短的三四個月。

　　第二個階段是量跌價跌階段。首先跌價的，一般會是規(guī)模較大或是位于郊區(qū)的純新盤，表現(xiàn)為以明顯低于之前預(yù)期和周邊項目的價格入市。之后，老項目也會通過打折、促銷的方式加入降價。當(dāng)一手房大規(guī)模降價后，二手房也不會堅持多久，樓市會進(jìn)入全面降價之中。

　　周先生說，開發(fā)商的普降都是“丟卒保車”的性質(zhì)。大公司的“卒”可能是一個項目，中小公司的“卒”可能是一棟樓或幾套房。保住“車”后，他可能就不降了。也就是說，開發(fā)商的衣服會一層一層地脫，一般不會直接脫到“只剩褲衩”。

　　周先生說，北京樓市現(xiàn)在就在這個階段。

　　第三個階段，開發(fā)商保不住“車”了，也會通過尋找股東入股、項目轉(zhuǎn)讓等途徑應(yīng)對資金困局，這時，市場洗牌在所難免。最后一步，開發(fā)商才會一降到底，那時房子就有可能真是白菜價了。