北京擬嚴(yán)管短租房經(jīng)營！小區(qū)開民宿或需同樓業(yè)主書面同意

近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的興起，短租房發(fā)展迅速，大量居住小區(qū)內(nèi)的民宅以“民宿”“公寓”等形式對(duì)外出租，但其帶來的治安、擾民等問題也引發(fā)了不少矛盾。

記者8月10日從北京市住建委獲悉，為加強(qiáng)短租住房管理，北京市住建委、市公安局、市網(wǎng)信辦聯(lián)合起草了《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》（征求意見稿），向社會(huì)公開征求意見。征求意見時(shí)間截至8月18日17點(diǎn)。

通知擬明確短租房經(jīng)營條件、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)信息核驗(yàn)要求、屬地監(jiān)管責(zé)任及違規(guī)處罰。征求意見稿提出，經(jīng)營短租房要符合小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決定；沒有管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決定的，要取得同樓其他業(yè)主書面同意?；ヂ?lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)要對(duì)交易訂單簽訂人和實(shí)際入住人員逐人登記身份信息，并按相關(guān)部門要求及時(shí)報(bào)送。違反通知相關(guān)規(guī)定的，擬按照上位法相關(guān)規(guī)定處罰。

■管理范圍

“城市民宿”等利用小區(qū)住房改造的短租經(jīng)營場所

據(jù)介紹，通知中所稱短租住房，是指利用北京市國有土地上的居住小區(qū)內(nèi)的住房，按日或者小時(shí)收費(fèi)，提供住宿休息服務(wù)的經(jīng)營場所。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，從通知給出的解釋來看，調(diào)整范圍限定為“國有土地上的居住小區(qū)內(nèi)的住房”，這說明不包括鄉(xiāng)村房屋和城市的“四合院”。

他指出，對(duì)于“鄉(xiāng)村民宿”，北京一直是鼓勵(lì)發(fā)展的。2019年，北京市文旅局等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的指導(dǎo)意見》。其中就提出，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)戶利用自有宅基地和農(nóng)民房屋經(jīng)營鄉(xiāng)村民宿。鼓勵(lì)有實(shí)力的農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，具有專業(yè)化經(jīng)營能力的企業(yè)法人通過投資、租賃等方式，參與鄉(xiāng)村民宿的建設(shè)和運(yùn)營。

也就是說，此次納入規(guī)范管理的短租房，主要是指在城市居住小區(qū)內(nèi)經(jīng)過改造后用來出租的“民宿”、“旅館”等短租住房產(chǎn)品。

■經(jīng)營條件

要符合小區(qū)管理規(guī)約或取得同樓其他業(yè)主書面同意

通知征求意見稿明確提出了短租住房的經(jīng)營條件。即應(yīng)當(dāng)取得房屋業(yè)主的書面同意，并符合小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決定。此外，房屋還應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，并依法辦理房屋出租登記。

值得注意的是，對(duì)于沒有管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決定的小區(qū)，通知擬規(guī)定，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意。

對(duì)此，樓建波指出，居住小區(qū)住宅從規(guī)劃屬性來講，是用于居住生活的，如果要用于短租經(jīng)營，則應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》《民法典》相關(guān)規(guī)定，取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，這是對(duì)業(yè)主權(quán)益的基本保障。

以往，住宿者入住民宿等短租住房，不一定需要跟經(jīng)營者見面，雙方通過網(wǎng)絡(luò)交易、登記并取得房屋密碼便可入住。但該通知再次強(qiáng)調(diào)了經(jīng)營者的安全責(zé)任。

通知征求意見稿提出，短租住房經(jīng)營者應(yīng)在住宿者入住前，當(dāng)面核對(duì)住宿者身份證件信息，即時(shí)通過規(guī)定的信息系統(tǒng)申報(bào)登記信息。登記信息內(nèi)容包括承租人姓名、身份證件類別、身份證件號(hào)碼、居住時(shí)間、有效聯(lián)系方式等。而且，短租住房經(jīng)營者不得向無合法有效身份證明的人出租房屋。

■平臺(tái)核驗(yàn)

互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)要逐人登記入住人員身份信息并及時(shí)報(bào)送

另一方面，該通知擬從多個(gè)方面明確互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)的核驗(yàn)監(jiān)管責(zé)任。

根據(jù)通知征求意見稿，短租住房經(jīng)營者通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布短租住房信息的，應(yīng)當(dāng)向互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)提交業(yè)主身份證明、房屋權(quán)屬證明、出租住房業(yè)主同意房屋用于短租經(jīng)營的書面材料、經(jīng)營者身份證明、經(jīng)營者與房屋所在地公安派出所簽訂的治安責(zé)任保證書面材料，以及所在小區(qū)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定或本棟樓內(nèi)其他業(yè)主書面同意的材料。

同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)提供短租住房信息發(fā)布服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)短租住房經(jīng)營者提交的材料；登記房屋詳細(xì)地址并實(shí)地查看房屋狀況，確認(rèn)符合相關(guān)規(guī)定；對(duì)短租住房經(jīng)營者身份信息進(jìn)行登記、審查并完成實(shí)名身份認(rèn)證，對(duì)交易訂單簽訂人和實(shí)際入住人員逐人登記身份信息和有效聯(lián)系方式，并按照公安、住建部門要求及時(shí)報(bào)送入住人員、房屋等信息。

對(duì)于經(jīng)營者提交的材料不齊全或核驗(yàn)未通過的，位置、面積與實(shí)際或權(quán)屬證書記載不符的，圖片、配套設(shè)施與實(shí)際不符的，使用旅館業(yè)法規(guī)所規(guī)定名稱的，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得為其短租住房提供信息發(fā)布服務(wù)。

為確保住宿者個(gè)人信息安全，通知征求意見稿也提出，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)收集、使用其用戶的個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)有關(guān)個(gè)人信息保護(hù)的規(guī)定以及相關(guān)約定，不得泄露、篡改、毀損其收集的個(gè)人信息；未經(jīng)被收集者同意，不得非法向他人提供個(gè)人信息。

■屬地監(jiān)管

物業(yè)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)存在違規(guī)短租房應(yīng)進(jìn)行勸阻和制止

對(duì)于短租房的入住者，通知擬規(guī)定，住宿者應(yīng)當(dāng)攜帶合法有效身份證件，配合經(jīng)營者和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)登記申報(bào)身份信息和有效聯(lián)系方式，不得利用短租住房從事違法犯罪活動(dòng)、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。

通知也擬明確街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及小區(qū)物業(yè)單位的監(jiān)管責(zé)任。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)短租住房的監(jiān)督、巡查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位發(fā)現(xiàn)居住小區(qū)內(nèi)存在違規(guī)短租住房的，應(yīng)對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政部門及屬地街道、社區(qū)。

對(duì)于違反通知相關(guān)規(guī)定的，征求意見稿表示，將根據(jù)上位法的相關(guān)規(guī)定作出處罰。

例如，短租住房出租人、短租住房經(jīng)營者未按規(guī)定辦理出租登記的，將依照《治安管理處罰法》《反恐怖主義法》的相關(guān)規(guī)定處罰；互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)未要求用戶提供真實(shí)身份信息或者向不提供真實(shí)身份信息的用戶提供相關(guān)服務(wù)的，依照《網(wǎng)絡(luò)安全法》《反恐怖主義法》的相關(guān)規(guī)定處罰；互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)未履行核驗(yàn)短租住房經(jīng)營者提交的相關(guān)材料的，依照《電子商務(wù)法》相關(guān)規(guī)定處罰；短租住房存在其他違法情形或安全隱患的，也將依照相關(guān)法律法規(guī)查處。

■專家觀點(diǎn)

“或?qū)⒂嗅槍?duì)性地解決短租房帶來的治安、擾民問題”

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥指出，與酒店、旅館相比，民宿、短租房在城市里分布廣泛且多為成套住宅，能夠滿足多人出行住宿需求，而且價(jià)格普遍低于酒店，在一定程度上迎合了部分旅行者的短期住宿需求。但同時(shí)這類產(chǎn)品又存在諸多問題，給城市安全管理帶來重大挑戰(zhàn)，也嚴(yán)重影響小區(qū)住戶的正常居住生活。

“一人預(yù)訂、多人入住，或者張三預(yù)訂、李四入住，這樣的現(xiàn)象非常普遍，經(jīng)營主體既不辦理房屋出租登記，也不按照旅館業(yè)要求進(jìn)行信息登記，一些房東與租客都不見面，到底什么人入住，房東與短租平臺(tái)都不掌握?！壁w慶祥說，這給流動(dòng)人口管理、治安管理帶來重大安全隱患。

另一方面，他指出，分散在居民樓內(nèi)的民宿、短租房，由于旅客入住時(shí)間不定、人員混雜、夜間活動(dòng)等，擾民現(xiàn)象頻發(fā)，也引發(fā)了小區(qū)住戶大量投訴舉報(bào)。

趙慶祥表示，此次北京擬出臺(tái)的管理規(guī)定，明確了房主、經(jīng)營主體、平臺(tái)、租客等各方主體的責(zé)任，以及出租登記、平臺(tái)信息核驗(yàn)、入住者信息報(bào)送等要求，并將短租住房納入基層社會(huì)治理范疇，或?qū)⒛軌蛴嗅槍?duì)性地解決民宿、短租房等帶來的治安、擾民等問題，同時(shí)也能保障租客租住安全。

“城市民宿經(jīng)營者和平臺(tái)短期內(nèi)或?qū)⑹艿捷^大沖擊”

通知擬規(guī)定，短租住房的經(jīng)營條件之一，是要符合小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決定。沒有管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決定的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意。這一“門檻”，無疑會(huì)給在住宅小區(qū)內(nèi)開辦經(jīng)營“民宿”“公寓”等短租住房帶來較大難度。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出，此次通知發(fā)布實(shí)施后，短期內(nèi)或?qū)?duì)那些以“城市民宿”為主業(yè)的經(jīng)營者、平臺(tái)公司帶來較大沖擊，但從長期來看有助于民宿業(yè)的規(guī)范、健康、長遠(yuǎn)發(fā)展。他也建議，經(jīng)營者和平臺(tái)更需要著眼長遠(yuǎn)，及時(shí)轉(zhuǎn)型。