銀行違規(guī)“輸血”樓市遭嚴(yán)查 房企融資環(huán)境難言寬松

二季度以來，針對違規(guī)向樓市“輸血”行為，地方銀保監(jiān)局已開出多張罰單，其中不乏“數(shù)罪并罰”的百萬元級罰單。

平安銀行北京分行因涉及“采取不正當(dāng)手段發(fā)放貸款、個人貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、二手房按揭首付比例不符合規(guī)定”等案由被銀保監(jiān)會開出777.22萬元的巨額罰單。南京銀行因“同業(yè)投資資金違規(guī)用于支付土地出讓金、同業(yè)投資資金違規(guī)用于上市公司定向增發(fā)、同業(yè)投資資金違規(guī)用于土地儲備開發(fā)”等10余項(xiàng)原因被江蘇銀保監(jiān)局開出610萬元罰單。

同時，監(jiān)管部門也多次警示部分資金違規(guī)流入樓市風(fēng)險。銀保監(jiān)會日前召開2020年年中工作會要求，堅(jiān)決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴(kuò)張粗放經(jīng)營卷土重來。

房地產(chǎn)開發(fā)貸趨緊

多位專家認(rèn)為，嚴(yán)監(jiān)管之下，房地產(chǎn)開發(fā)貸面臨收緊。

中國人民銀行2020年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低于各項(xiàng)貸款增速0.1個百分點(diǎn)，比上季末下降0.8個百分點(diǎn)，增速連續(xù)23個月回落；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個百分點(diǎn)。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真表示，金融機(jī)構(gòu)信貸資金明顯向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜。從目前市場情況來看，對于受疫情影響導(dǎo)致還款困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行經(jīng)協(xié)商后可能會允許其貸款延期償還。但出于風(fēng)險管理和合規(guī)性要求，對新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，商業(yè)銀行持更為審慎的態(tài)度，對于綜合實(shí)力較強(qiáng)、負(fù)債率較低的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或民營上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行放貸意愿較高；部分負(fù)債率較高或規(guī)模較小的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款的難度較大。

記者了解到，部分銀行仍控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批權(quán)限。房企銷售排名、負(fù)面輿情、管理層重大變動等因素都會直接影響銀行貸款審批額度和進(jìn)度。

華東地區(qū)某國有大行分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“對于房地產(chǎn)開發(fā)貸，銀行除了關(guān)注房企自身資質(zhì)，申請貸款的項(xiàng)目具體位于哪個城市、是否處于核心地段，也都是重點(diǎn)考慮的因素?！?/p>

警惕中小房企債務(wù)風(fēng)險

除銀行信貸外，房地產(chǎn)信托、信用債等融資渠道也有所收緊，專家提示需警惕中小房企信用風(fēng)險。

某信托業(yè)內(nèi)人士稱，今年以來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的需求持續(xù)收縮，主要緣于兩方面因素：一是上半年市場利率走低，二是房企融資渠道更趨多元化。相對而言，信托這一渠道的融資成本較高，導(dǎo)致房企需求收縮。

用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至7月28日，68家信托公司共發(fā)行了3858款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)?？傆?118.5億元，相較于去年同期的4099款產(chǎn)品、6352.6億元的規(guī)模，出現(xiàn)大幅下滑。

億翰智庫最新發(fā)布的7月房地產(chǎn)行業(yè)月報顯示，7月房企境內(nèi)融資依舊積極，融資規(guī)模環(huán)比大增，且境內(nèi)融資成本走高；房企海外融資逐漸活躍，融資主體以經(jīng)營基本面較優(yōu)的大中型房企為主。

該月報認(rèn)為，上半年為緩解企業(yè)在疫情沖擊下的現(xiàn)金流壓力，融資環(huán)境出現(xiàn)寬松，但隨著疫情得到有效控制，經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸平穩(wěn)，在堅(jiān)持“房住不炒”政策背景下，房地產(chǎn)融資相對收緊將成為必然。這也意味著接下來房企經(jīng)營壓力將進(jìn)一步增加，其中占行業(yè)大多數(shù)的中小房企相對大中型房企融資渠道更窄，它們尤其要注重企業(yè)杠桿管理，警惕債務(wù)違約風(fēng)險。

蔡真表示，雖然部分商業(yè)銀行對還款困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予貸款展期或續(xù)貸支持，二季度住房銷售也迅速復(fù)蘇，境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模略有上升，但部分資產(chǎn)負(fù)債率較高且資金周轉(zhuǎn)能力較弱的中小房企仍可能會出現(xiàn)較大的債務(wù)風(fēng)險。房企的生產(chǎn)活動涉及上下游各類企業(yè)，在這樣的背景下須關(guān)注房企的流動性風(fēng)險，尤其是中小房企的資金鏈問題。

今年以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域保持強(qiáng)監(jiān)管態(tài)勢，同時，7月以來多地房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼升級。專家預(yù)計，未來房地產(chǎn)融資渠道將相對收緊，需警惕中小房企資金鏈問題。