深圳房屋租金回報率走低 警惕長租公寓“長收短付”

“今年的租房行情的確不怎么樣?！痹谏钲谌嗣衲掀瑓^(qū)從事房產(chǎn)中介多年的黃經(jīng)理告訴證券時報記者，“以前靠近關口的物業(yè)租賃市場很火，租金回報率相對較高，但今年的行情就不一樣了?！?/p>

深圳火熱的買賣市場背后，租賃市場卻顯得相對平靜。在此背景下，長租公寓行業(yè)也受到考驗。這時，一些看似租金折扣的“長收短付”現(xiàn)象更為明顯，存在極大隱患。

業(yè)主主動降租

臨近羅湖口岸的人民南片區(qū)，可以說是深圳“港味”最濃的地方之一。曾有調(diào)查顯示，羅湖區(qū)的人民南片區(qū)香港購房者占比甚至接近50%。不過，受到疫情和相關防疫措施等因素影響，這里的人氣似乎不比以往。

“按往常來看，這邊的房子不僅挨著羅湖口岸，交通和生活也十分便利，這樣的房子一般很受往返深港兩地工作的人以及跨境學童的家長群體歡迎。去年還挺好出租的，有時一周都不到就有下家租客接手了?！秉S經(jīng)理正在勸說一位業(yè)主降租，這位業(yè)主剛剛在人民南片區(qū)的置地逸軒小區(qū)買了一套一房一廳的單位，原本打算以月租6000元的價格放租，但現(xiàn)在的行情很難租出去?！敖衲觐愃频姆吭矗鄶?shù)業(yè)主的報價都在5000元至5500元左右。”也有租客告訴記者，自己在羅湖向西村片區(qū)租房住了3年，第一次見到房東愿意降租幾百元，希望租客可以續(xù)租。

除了人民南片區(qū)，記者以租客的身份致電福田口岸、皇崗口岸附近多個小區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)理，幾乎都得到相同的回答：今年的租金談判空間比以往大，不乏一些急于出租的房源。在福田口岸附近的一個大型社區(qū)金地名津，記者發(fā)現(xiàn)同樣面積的房源租金價格相差幅度卻很大，例如一套43平方米左右的房源，業(yè)主放租的價格范圍在4600至6000元之間。

其實，除了口岸片區(qū)，整個深圳市的房屋租賃市場在今年都顯得相對平穩(wěn)。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，租賃是樓市中受疫情影響最大的市場，2020年上半年深圳租賃市場成交量環(huán)比及同比跌幅都超過了20%。從月度走勢可以看出，2月后深圳租金就開始逐月下滑。到了今年6月，月均租金從2月的每平方米75元降至70元。樂有家研究中心認為，2020年上半年不少房東都選擇了降租或者不漲租來留住租客。此外，原關外多條地鐵的開通，也吸引了不少原關內(nèi)租客搬去租金較便宜的原關外，在本身租賃需求減少的情況下，這也促使房東不敢漲租。另有市場數(shù)據(jù)顯示，當前深圳市場的平均租金回報率僅為1.33%，特別是在房價上漲的影響下，上半年租金回報率呈持續(xù)下滑趨勢。

警惕“長收短付”

租金平穩(wěn)甚至小幅下降，沖擊的不只有房東，更考驗著整個長租公寓行業(yè)。作為周旋在房東與租客之間的“二房東”，長租公寓承受的資金風險要更大一些。

一直以來，“長收短付”等不規(guī)范現(xiàn)象一直備受爭議。記者在人民南片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，一些長租公寓品牌的房源再度使出“長收短付”等方式，以看似大幅讓利的方式吸引租客。

所謂“長收短付”，即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金的經(jīng)營模式。“這套房子的市場租金在5300元左右，如果半年付的話（即一次性交付半年房租），月租為5050元；如果年付（一次性支付一年的房租），月租僅為4050元。”房屋管家告訴記者。不過，記者發(fā)現(xiàn)，由于價格差異巨大，這套房源幾天之后就被租出。

近年來，一些不規(guī)范的長租公寓或住房租賃企業(yè)，為了快速籌集資金，采用房租“高進低出”（即高租金向房東收房，低租金向租客出）以及“長收短付”等經(jīng)營模式，存在極大的隱患。無獨有偶，受疫情影響，長租公寓出租率下降，長租公寓企業(yè)現(xiàn)金流隨即吃緊，今年上半年不斷傳出企業(yè)資金鏈斷裂的消息。

近日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會發(fā)布《謹防租房中“高進低出”“長收短付”陷阱的風險提示》，對于近期受關注的長租公寓問題進行了風險提示。其中，租客在簽訂房屋租賃合同時，要特別注意其中的租金支付期限和方式條款，盡可能在合同中約定按月或最長不超過按季支付租金，警惕一次性預付3個月以上的租金給予租金打折的誘惑，不要一次性預付較大數(shù)額的租金，防范住房租賃企業(yè)在租期未到時便卷款跑路或倒閉，而原房東因收不到租金不讓居住。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，疫情期間長租公寓市場出現(xiàn)了很多問題。類似風險提示下，實際上有助于讓房東理性看待市場，不要因為租金收入高，就盲目把房屋交付長租公寓進行托管，也有助于租客理性看待租賃市場，防范各類交易風險的出現(xiàn)。

此外，記者還以房東的身份致電了深圳市場上幾家大型的長租公寓公司，對方客服詳細詢問了房源信息之后卻沒有繼續(xù)跟進。有工作人員告訴記者，長租公寓收房是有選擇性的，只在特定的一些小區(qū)進行，今年公司收房的計劃也變得謹慎。貝殼研究院發(fā)布報告指出，今年上半年租賃市場季節(jié)周期規(guī)律被打破，傳統(tǒng)的租賃旺季并不“旺”。從市場主體來看，長租公寓企業(yè)也經(jīng)歷了經(jīng)營考驗，中小企業(yè)面臨資金困境。上半年頭部長租公寓企業(yè)放緩了拓展趨勢，新開店率遠低于去年水平，今年上半年沒有開發(fā)商新進入長租公寓領域。