上海寫字樓需求復(fù)蘇 投資市場(chǎng)主力為內(nèi)資自用買家

世邦魏理仕(CBRE)8日在上海發(fā)布的《2020年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》顯示，2020年上半年上海寫字樓需求逐步復(fù)蘇，租賃成本成為首要考量因素。

隨著申城疫情得到進(jìn)一步控制，商務(wù)活動(dòng)也逐步恢復(fù)正常，第二季度寫字樓帶看量明顯增多，需求活躍度逐漸回暖，錄得凈吸納量72874平方米，環(huán)比增長(zhǎng)259%。上海多元化的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為寫字樓需求的復(fù)蘇奠定優(yōu)勢(shì)，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)品制造業(yè)和醫(yī)療生命科學(xué)行業(yè)多點(diǎn)開(kāi)花，其中證券、銀行等傳統(tǒng)金融類需求最為活躍。

區(qū)域上來(lái)看，面積性價(jià)比突出的新興商務(wù)區(qū)前灘、大虹橋以及核心區(qū)周邊次中心板塊錄得大面積醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)、電子產(chǎn)品等搬遷擴(kuò)租需求；同時(shí)核心區(qū)以南京西路、陸家嘴為代表，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖之下需求呈現(xiàn)韌性，錄得專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)品制造業(yè)、TMT以及傳統(tǒng)金融的新租擴(kuò)租需求，季內(nèi)該子市場(chǎng)空置率錄得小幅回調(diào)。全市二季度末空置率為19.9%，較去年底微升0.5個(gè)百分點(diǎn)。租金表現(xiàn)上，二季度市場(chǎng)平均報(bào)價(jià)為282.1元人民幣/月/平方米，較去年底下跌3.0%。

CBRE華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)、辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆骸邦A(yù)計(jì)下半年供應(yīng)量將達(dá)100萬(wàn)平方米，隨著上海各項(xiàng)秩序逐漸恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，之前被推遲的租賃需求將一一落地，料下半年凈吸納量逐步攀升。過(guò)去幾個(gè)月上海市政府相繼推出營(yíng)商環(huán)境改革3.0版方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，激發(fā)外資企業(yè)需求。同時(shí)在長(zhǎng)三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開(kāi)放的大格局下，積極深化中資企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，預(yù)計(jì)可為上海寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)新一輪需求?！?/p>

2020年上半年，上海零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。本季度中信泰富廣場(chǎng)與嘉杰國(guó)際廣場(chǎng)停業(yè)改造，新世界百貨虹口店宣告閉店。受新冠疫情影響，市場(chǎng)凈吸納量錄得負(fù)值，推升空置率至8.2%。全市購(gòu)物中心首層平均租金較去年底下跌3.2%，報(bào)每天每平方米34.0元人民幣。

疫情加速了品牌迭代的趨勢(shì)，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)最為明顯。一方面不少財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的餐飲店鋪閉店歇業(yè)；而另一方面，年輕態(tài)的領(lǐng)先連鎖咖啡茶飲與中式簡(jiǎn)餐品牌持續(xù)快速擴(kuò)張。此外，新興美妝集合店受資本青睞，在核心及次級(jí)商圈逆勢(shì)搶占市場(chǎng)，針對(duì)Z世代的消費(fèi)習(xí)慣利用線下打卡線上分享的模式引流效果顯著。

CBRE華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)、商業(yè)部主管希諾表示：“近期上海政府推進(jìn)‘五五購(gòu)物節(jié)’‘夜生活節(jié)’等多重措施以激發(fā)內(nèi)生需求，電商平臺(tái)與實(shí)體商家融合發(fā)展，購(gòu)物中心客流與零售消費(fèi)額伴隨二季度多個(gè)重點(diǎn)節(jié)日已呈現(xiàn)逐步回暖態(tài)勢(shì)。未來(lái)6個(gè)月，隨著全國(guó)疫情得以控制，本地居民消費(fèi)意愿進(jìn)一步提升的同時(shí)，預(yù)計(jì)外來(lái)游客消費(fèi)需求亦有望出現(xiàn)反彈。上海零售市場(chǎng)下半年將迎來(lái)33.4萬(wàn)平方米的新增體量投入次級(jí)商圈，位于核心商圈的上海廣場(chǎng)及新天地二期將完成改造重新回歸；全市空置率將逐步下行，租金水平有望止跌企穩(wěn)。”

而在投資市場(chǎng)上，第二季度上海錄得5筆大宗交易，成交總額為82.3億元人民幣，至此2020年上半年上海累計(jì)錄得24筆交易，累計(jì)交易總額為324.1億元人民幣，較去年同期下滑41%。依照成交物業(yè)類型來(lái)看，寫字樓等相關(guān)物業(yè)仍占據(jù)主流市場(chǎng)，占比約為58%；而代表消費(fèi)概念的零售以及酒店則分別占比為25%及13%，相比2019年均有所增長(zhǎng)。鑒于當(dāng)前不確定因素增多，可以發(fā)現(xiàn)近期外資的投資策略更為謹(jǐn)慎。但另一方面，內(nèi)資自用買家成為支撐市場(chǎng)的主力，數(shù)家知名金融機(jī)構(gòu)紛紛在上海的中心城區(qū)購(gòu)置了總部樓宇。

CBRE華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管何樹(shù)奇表示：“受到疫情的沖擊及經(jīng)濟(jì)周期的影響，大部分的投資者提高了對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)貼水的要求，出價(jià)能力比過(guò)往更為保守。若賣家于近期有處置資產(chǎn)的計(jì)劃，建議適當(dāng)調(diào)整對(duì)于成交價(jià)格的期待，以提高交易速度。投資機(jī)會(huì)層面，寫字樓方面需多關(guān)注產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與動(dòng)向，選擇產(chǎn)業(yè)集聚的板塊布局；而零售物業(yè)方面，在中長(zhǎng)期消費(fèi)升級(jí)的背景下，全市的區(qū)域型及社區(qū)商場(chǎng)皆為有效的投資機(jī)會(huì)。”