快速回暖 樓市走出“過山車”行情

2020年上半年，樓市先是受到疫情沖擊而基本處于停滯狀態(tài)，但隨著疫情好轉(zhuǎn)，堆積的需求集中釋放。5月和6月房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇，小陽春態(tài)勢明顯，多個城市出現(xiàn)環(huán)比同比增長，有的城市甚至出現(xiàn)多個萬人搖號項目。

法拍房和豪宅受熱捧

6月26日，京東法拍頁面顯示，位于北京亦莊的一個別墅項目評估價1047.2萬元，14位購房者經(jīng)過48輪舉牌，從733萬元的起拍價一路拍到1100.2萬元，較之起拍價溢價高達50%。

而在此之前，6月19日，位于北京西城區(qū)陶然亭的一套辦公用房從422萬元起拍，經(jīng)過217輪競拍，成交價為704萬元，比評估價602萬元還高16.9%。5月20日，位于北京順義區(qū)的一套評估價為5365.3萬元的別墅用房，從起拍價3756萬元拍至6146萬元，較之起拍價溢價高達63.6%。

對此，一位法拍房行業(yè)的人士表示，自今年5月以來，隨著房地產(chǎn)市場快速回暖，法拍房也成為眾多購房者的可選標的，拍賣價格一路走高，近兩個月最終拍賣價格基本與市價持平或略低于市價，不像前幾個月有較大的價格優(yōu)勢?！叭ツ甑捉衲瓿?，一套位于雙井的住宅拍賣，與近期同一小區(qū)住宅拍賣，無論是起拍價還是拍得單價都有較大幅度的價差”。

淘寶和京東拍賣頁詳情也顯示，位于同一小區(qū)的同層次同戶型住宅分別在2019年12月1日和2020年6月2日拍賣，前者起拍價568.4萬元、拍出價616.4萬元，后者起拍價661.2萬元、拍出價869.1萬元，價差明顯。

值得注意的是，市場熱度不僅體現(xiàn)在法拍房難“撿漏”，深圳、上海等核心一二線城市豪宅市場也出現(xiàn)搶購潮。

6月24日，上?！笆飞献钯F豪宅”項目翠湖天地五期開盤銷售，單價約16.5萬元/平方米，是這輪調(diào)控以來上海報價最高的樓盤，主力戶型均價高達5000萬元/套。而在此之前，三湘印象名邸項目均價12.18萬元/平方米，認籌率高達700%，開盤當日即售罄。

深圳方面，今年前5個月，深業(yè)中城、招商太子灣、新錦安壹號公館等豪宅銷售金額均達30億元左右，金眾·麒麟公館、招商·領(lǐng)璽更是接近50億元。

對此，克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，疫情過后，貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，信貸資金整體趨向?qū)捤?，短期?nèi)房地產(chǎn)市場熱度將慣性延續(xù)，成交或?qū)⒊掷m(xù)處于高位，房價還有一定的上漲空間。

樓市成交“過山車”土地市場再度活躍

法拍房、豪宅受熱捧的根本原因還是整體市場的回暖。2020年上半年，樓市受疫情影響，1至2月基本停擺，自3月起樓市回暖加速，走出一波“過山車”行情。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至2月商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%；銷售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，銷售額下降34.7%。

但疫情只是延后了購房需求的釋放?？硕鹧芯恐行膱蟾骘@示，疫情后核心一二線城市房地產(chǎn)市場快速回暖。4月，重點監(jiān)測一二線城市成交面積持續(xù)上升，環(huán)比增幅高達30%左右，同比跌幅皆收窄至20%以內(nèi)。成都、長沙等城市成交面積基本恢復(fù)到疫前水平，深圳、杭州、青島等城市成交面積率先實現(xiàn)同比增長。

5月，克而瑞監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)顯示，近半數(shù)城市商品住宅成交面積同比環(huán)比均增長，熱點二線城市同比漲幅已突破20%。上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市5月成交量創(chuàng)下近兩年高點，其中，上海5月商品住宅成交面積突破100萬平方米，同比增長54%，環(huán)比增長76%。

到了6月，樓市快速回暖態(tài)勢仍未減弱?？硕鹧芯恐行淖钚聢蟾骘@示，6月22日至28日的一周，一線城市成交指數(shù)為138.75，環(huán)比下降3.85點；二線城市成交指數(shù)為147.61，環(huán)比上升20.85點；三四線城市成交指數(shù)為221.84，環(huán)比上升90.18點。

二手房方面，6月15日至21日的一周，一線城市中，北京成交面積38.31萬平方米，同比增長117%；深圳成交面積22.78萬平方米，同比增長69%

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市出現(xiàn)小陽春很大程度是因為一季度疫情壓抑的市場需求疊加降息降準帶來的政策寬松。6月市場繼續(xù)維持5月的升溫態(tài)勢，大部分城市成交量已經(jīng)超過去年同期。

土地市場方面，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，今年以來全國土地市場持續(xù)升溫，杭州、深圳、廣州、北京等城市高價地持續(xù)出現(xiàn)。具體來看，50個大城市合計土地出讓額2.18萬億元，同比增長11.6%。其中，36個城市賣地額超過200億元，杭州、上海、北京和廣州分別以1639億元、1313億元、1143億元和1015億元占據(jù)前4位。

易居房地產(chǎn)研究院報告也顯示，百城土地市場逐漸回暖。1月至5月，4個一線城市居住用地成交面積1479萬平方米，同比增長35.3%；32個二線城市居住用地成交面積11359萬平方米，同比減少12.4%；64個三四線城市居住用地成交面積8527萬平方米，同比減少2.2%。

從地價來看，1月至5月，全國100個城市居住用地平均價格為每平方米6213元，同比上漲13.8%。其中，4個一線城市居住用地平均價格為每平方米18499元，同比上漲38.6%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，土地市場總體呈現(xiàn)繼續(xù)回暖的態(tài)勢。他認為，當前外部環(huán)境改善，房企拿地信心也逐漸增強，而優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較多有助于相關(guān)城市土地市場走出低谷。

張大偉認為，在降準降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價率土地成交，使得土地市場熱度持續(xù)提升。他表示，雖然整體地價仍未全面上漲，但部分城市的部分地價已經(jīng)達到歷史高點。

房住不炒下政策難松

值得注意的是，雖然成交量明顯回暖，但樓市庫存依然處于高位。易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《全國與9城供求關(guān)系與庫存報告》顯示，5月全國商品住宅潛在供求比為1.12，環(huán)比下降0.4%，同比上升14.8%。

易居研究院研究員王若辰表示，供求關(guān)系是決定房地產(chǎn)價格短周期波動的關(guān)鍵因素之一，通常來說，在僅考慮供求關(guān)系的情況下，當住宅供應(yīng)量小于需求量時，房價易漲難跌；當住宅供應(yīng)量大于未來需求量時，房價易跌難漲。

王若辰認為，目前樓市仍然處于供大于求狀態(tài)。雖然一季度后因疫情積壓的需求有所釋放，但疫情對經(jīng)濟的影響并未消退，全國房地產(chǎn)市場仍處于下行周期，需求并不能回到疫情前的水平，預(yù)計今年9月大概率是短期潛在供求比的高點。

報告說，4月，天津、湖州、鄭州、杭州、重慶、南京、蘇州、三亞和上海9個城市的潛在供求比分別為1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除上海供求比略小于1外，其他城市均處于供大于求狀態(tài)。從去化周期來看，4月，三亞、天津、南京、蘇州、鄭州、杭州、湖州、重慶和上海的新開工未售庫存去化周期分別為46.4個月、40.9個月、22.8個月、22.8個月、21.1個月、13.3個月、13.3個月、12.6個月和10.3個月，整體去化壓力大。

一面是庫存去化周期仍在上升，一面是房住不炒紅線難破。楊科偉表示，上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)給市場、企業(yè)減壓，主要涉及取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、延期或分期繳納土地款和延長竣工期限等。從下半年政策來看，房地產(chǎn)信貸政策將整體中性偏積極，堅決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴防信貸資金過度流向房地產(chǎn)市場。

從地方政策來看，楊科偉認為，下半年房地產(chǎn)市場政策仍以穩(wěn)為主，從保市場主體出發(fā)為市場減壓。地方因城施策，調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)維穩(wěn)，限價政策或?qū)⑦M一步放開，短期內(nèi)放松限購、限售的可能性不大。

楊科偉還表示，因疫情對經(jīng)濟的影響，地方放松樓市動力較大，未來還應(yīng)加強相關(guān)監(jiān)管。他建議，房企融資環(huán)境分類放松，對于高杠桿、高負債經(jīng)營的房企以及拿地激進的房企，仍要監(jiān)督企業(yè)有序去杠桿或穩(wěn)杠桿。居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。部分城市或在現(xiàn)有限貸政策框架內(nèi)適度放松限貸，其中，放松公積金貸款、下調(diào)房貸利率、調(diào)降首付比例都是可以考慮的選項。不過，認房不認貸、二套貸款已結(jié)清算首套等重磅刺激性政策較難落地。