物業(yè)公司扎堆赴港上市 并購提升行業(yè)集中度

物業(yè)公司資本化動作頻繁，赴港上市潮持續(xù)。中國證券報記者注意到，僅6月24日就有雅城集團、榮萬家、合景悠活3家物業(yè)公司在港交所遞交上市申請。正榮服務、金融街物業(yè)、弘陽服務均通過了港交所聆訊。

從募資用途看，多數(shù)企業(yè)提及戰(zhàn)略投資和并購。業(yè)內(nèi)人士指出，2030年物業(yè)行業(yè)規(guī)模有望達到3.2萬億元，目前行業(yè)處于價值挖掘期。并購將持續(xù)提升行業(yè)集中度。

● 拆分物業(yè)板塊上市 ●

6月29日，港龍中國地產(chǎn)公告，于香港主板上市計劃全球發(fā)售4億股，發(fā)售價介于每股3.60港元至4.10港元之間。公開發(fā)售時間為6月29日至7月3日，預計股份將于7月15日開始上市交易。

正榮服務同日開啟招股。公司于6月24日通過了港交所聆訊。正榮服務披露，本次計劃全球發(fā)售2.5億股，預計股份將于7月10日開始上市交易。

港龍中國地產(chǎn)和正榮服務本次IPO均引入了基石投資者。港龍中國地產(chǎn)引入李家杰全資擁有的Successful Lotus Limited、中信逸百年資本有限公司控制的YBN International Holdings Limited，二者將合計認購價值8000萬港元的股份。正榮服務則引入光大興隴信托、大眾（香港）國際、Poly Platinum Enterprises Ltd、中城國際（香港）。

中國證券報記者注意到，6月24日有3家物業(yè)公司在港交所遞交了上市申請，包括雅城集團、榮萬家、合景悠活。同日，金科股份公布稱，旗下物業(yè)公司金科智慧服務赴港上市申請材料獲中國證監(jiān)會受理。

此前，弘陽服務、第一服務、金融街物業(yè)等物業(yè)公司已向港交所遞交了上市申請。今年3月至今，已有建業(yè)新生活、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、華金國際資本成功上市。

對于物業(yè)公司扎堆上市的原因，中泰國際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琦告訴中國證券報記者，2019年物業(yè)板塊表現(xiàn)較好，物業(yè)公司現(xiàn)金流穩(wěn)定，增長確定性高，獲得資本市場認可，估值顯著提升；同時，近年來物業(yè)行業(yè)集中度快速提升，相關企業(yè)擴大規(guī)模訴求強，在資本市場融資，有助于企業(yè)提升競爭力，爭取更大市場份額。劉潔琦認為，“疫情期間，物業(yè)公司顯示出重要的作用，引起了社會廣泛關注，物業(yè)公司估值得到進一步提升?！?/p>

“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多元化業(yè)務過程中，物業(yè)服務表現(xiàn)較為成功?！惫獯笞C券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南告訴中國證券報記者，2018年3月住建部發(fā)布《關于廢止物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，取消了物業(yè)行業(yè)的行政管制，行業(yè)進入了較快發(fā)展階段。相關企業(yè)拆分物業(yè)板塊上市，可以擴大業(yè)務規(guī)模?！?018年至2020年5月，先后有21家物業(yè)企業(yè)通過IPO或重組的方式實現(xiàn)上市，預計拆分物業(yè)板塊上市潮將延續(xù)?！?/p>

● 擴大業(yè)務規(guī)模 ●

對于募集資金用途，多家公司提及戰(zhàn)略投資和并購。

正榮服務表示，上市募資所得額的55%將用于戰(zhàn)略投資和收購，以進一步擴大業(yè)務規(guī)模和覆蓋范圍。其中，27.5%的資金將用于收購，如優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)管理公司、具備商業(yè)領域?qū)I(yè)服務經(jīng)驗的物管公司、具備政府部門服務的物管公司；27.5%的資金將用于收購社區(qū)產(chǎn)品及服務，與公司形成互補。公司預計將收購3家物業(yè)公司。

金融街物業(yè)同樣計劃將部分募資所得款用于戰(zhàn)略投資和收購。公司對擬收購標的提出了標準，具體包括：適應公司發(fā)展或補充業(yè)務、最近一個財年的收入至少為4000萬港元、最近一個財年的凈利潤至少為400萬港元、在管物業(yè)建筑面積至少為100萬平方米、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰且無重大法律糾紛。就收購標的區(qū)域看，公司將專注于京津冀、長三角、大灣區(qū)、成渝城市群等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域。

此外，第一服務、弘陽服務、榮萬家等企業(yè)均在招股書中提出，擬將部分募資所得款用作戰(zhàn)略投資和并購。其中，第一服務明確指出，收購對象為在各自區(qū)域享有聲譽，且增長潛力龐大的中小型物業(yè)公司。

何緬南表示，物業(yè)服務企業(yè)拆分上市融資，本質(zhì)上是為了迅速擴張。從募集資金用途情況看，近60%的物業(yè)公司有收并購和規(guī)模擴張方面的需求。

● 行業(yè)龍頭價值提升 ●

國信證券研報顯示，并購本質(zhì)上是股東的再投資，并購會提升每股收益，但可能拉低短期經(jīng)營效率。短期投資效率受到損失，但未來的“收租”能力得到提升。并購本身可以看作一種“隱性效率杠桿”。

同時，物管行業(yè)續(xù)約率高，類似“坐地收租”的商業(yè)模式是當前行業(yè)高估值的一個支撐因素。此外，業(yè)績增長確定性高，單位面積毛利率提升具備想象空間，這些因素都支撐物業(yè)行業(yè)的高估值。預計2030年行業(yè)規(guī)模有望達到3.2萬億元。

根據(jù)光大證券研報，物業(yè)行業(yè)目前處于價值挖掘期。今年3月份以來，物業(yè)行業(yè)逐步走出反彈行情。個股方面，3月21日至6月29日，藍光嘉寶服務上漲43.01%、碧桂園服務上漲25.66%、保利物業(yè)上漲30.92%，物業(yè)板塊整體漲幅較大；同期地產(chǎn)企業(yè)漲幅方面，碧桂園上漲17.44%、保利地產(chǎn)上漲5.88%、正榮地產(chǎn)上漲8.21%。

今年以來，物業(yè)行業(yè)并購動作頻繁。5月11日，奧園健康間接全資附屬公司廣州奧園物業(yè)服務有限公司，以3700萬元收購寧波宏建物業(yè)服務有限公司65%股權(quán)。4月22日，奧園健康斥資2.48億元收購樂生活智慧社區(qū)服務集團80%權(quán)益。

3月，世茂服務收購福晟物業(yè)51%股權(quán)，涉及物業(yè)項目90多個，簽約面積超過1500萬平方米。時代鄰里斥資1486.81萬元收購廣州耀城物業(yè)100%股權(quán)等。

“物業(yè)行業(yè)收并購推動集中度提升，未來較長一段時間會一直延續(xù)。”何緬南認為，中小房企并購整合提速，不少并購包括旗下物業(yè)項目。同時，抗擊疫情過程中，對優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務的需求大幅提升，行業(yè)龍頭價值提升。物業(yè)服務企業(yè)拆分上市融資實質(zhì)上就是為了擴張。

“就目前的收購案例看，收購方多是上市公司，單筆金額多在2億元以下，收購股權(quán)比例介于51%-100%之間，而被收購對象以中小住宅物業(yè)管理企業(yè)為主。此外，被收購對象中非住宅物業(yè)管理標的增多。這與上市企業(yè)積極拓展非住宅管理領域的趨勢契合。”劉潔琦接受中國證券報記者采訪時表示。