不限價(jià)土地增多 北京新房均價(jià)料小幅波動(dòng)

近期北京地區(qū)多宗不限價(jià)土地成功出讓，單宗地塊金額較高。從起始樓面價(jià)看，多數(shù)不限價(jià)土地均價(jià)超過4萬元/平方米。疫情暴發(fā)以來，不限價(jià)土地逐漸成為北京土地出讓市場成交主力。不過，2018年、2019年北京集中出讓大量限價(jià)土地，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間限價(jià)樓盤因庫存較高仍占據(jù)新房市場主流地位。但隨著不限價(jià)新房逐步入市，預(yù)計(jì)未來新房均價(jià)將被抬升。

住宅用地占比較大

從近期不限價(jià)地塊出讓情況看，單宗不限價(jià)地塊起始價(jià)較高。6月18日，北京市自然資源和規(guī)劃委員會官網(wǎng)披露，北京豐臺區(qū)掛牌2宗不限價(jià)地塊，總起始價(jià)為62.98億元。其中，地塊名稱為北京市豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯DWY-L33等地塊，建設(shè)用地面積合計(jì)4.11萬平方米。地塊位于豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯村，起始價(jià)37.95億元。地塊名稱為北京市豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯DWY-L39等地塊，建設(shè)用地面積合計(jì)4.47萬平方米。地塊位于豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯，起始價(jià)為25.03億元。

從區(qū)域分布看，日前出讓的不限價(jià)土地分布區(qū)域較廣，豐臺區(qū)、通州區(qū)、門頭溝區(qū)、房山區(qū)等區(qū)域均有涉及。

6月10日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛出3宗經(jīng)營用地，分別位于通州區(qū)、門頭溝區(qū)和房山區(qū)，總出讓起始價(jià)為51.26億元，均為不限價(jià)宗地。

從土地性質(zhì)看，住宅用地占比較大。同時(shí)，不少地塊要求建設(shè)幼兒園等配套措施。舉例來看，通州區(qū)近期出讓的不限價(jià)地塊包括永順鎮(zhèn)運(yùn)通人和良園二期項(xiàng)目FZX-0604-6002、FZX-0604-6006地塊R2二類居住用地、A334托幼用地。建設(shè)用地面積合計(jì)37814.6平方米，規(guī)劃建筑控制規(guī)模不超過77172平方米，起始價(jià)為11.31億元。

從起始樓面價(jià)看，不少主城區(qū)不限價(jià)地塊起始樓面價(jià)超4萬元/平方米，以門頭溝區(qū)為代表的郊區(qū)不限價(jià)地塊起始樓面價(jià)也逼近3萬元/平方米。

以日前出讓的位于門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)的不限價(jià)地塊為例，地塊名稱為北京市門頭溝區(qū)新城04街區(qū)MC00-0004-6022，地塊性質(zhì)為R2二類居住用地。建設(shè)用地面積20038.778平方米，規(guī)劃建筑控制規(guī)模不超過40077.556平方米，起始價(jià)11.65億元。

限價(jià)房庫存較高

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年以來，北京土地市場成交結(jié)構(gòu)中，不限價(jià)比例越來越高，純商品房不限價(jià)占比已經(jīng)接近80%。不過，限價(jià)房由于前期積累了大量的庫存，仍然占據(jù)目前及未來一段時(shí)間新房供給的主流。

從土地供應(yīng)看，近年來，北京合計(jì)供應(yīng)的限價(jià)房住宅大約110宗，土地出讓面積合計(jì)1100萬平方米。此外，這些項(xiàng)目再疊加配套商業(yè)、配套倉儲后，合計(jì)大約要入市1300萬平方米?，F(xiàn)在已經(jīng)入市大約800萬平方米，也就是說，等待入市取得預(yù)售證的限價(jià)房大約還有3萬-4萬套。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)入市的限價(jià)房合計(jì)有90個(gè)項(xiàng)目，涉及住宅合計(jì)76169套。其中，目前已經(jīng)完成網(wǎng)簽的限價(jià)房有35940套，尚未網(wǎng)簽的有4萬套。未完成網(wǎng)簽的4萬套住宅中，有1.2萬套是已預(yù)定但尚未網(wǎng)簽的，其余2.8萬套屬于尚未銷售的庫存。連同上述3萬-4萬套正在等待入市的，北京地區(qū)限競房庫存仍有6萬套左右。

張大偉指出，雖然限價(jià)房項(xiàng)目存在入市周期不同、存在換房周期、存在部分項(xiàng)目已經(jīng)銷售但網(wǎng)簽滯后的現(xiàn)象，但是限價(jià)房銷售去化整體不高。整體來看，北京地區(qū)平均網(wǎng)簽完成率約44.5%。已入市的150期限價(jià)房項(xiàng)目里，基本售罄的只有40期。銷售完成率為50%-80%的有30期，這些項(xiàng)目整體已經(jīng)進(jìn)入銷售末期，約占全部入市項(xiàng)目的2成左右。另有50期限價(jià)房項(xiàng)目的網(wǎng)簽率不到30%，除去入市時(shí)間較短的項(xiàng)目，大部分網(wǎng)簽率低的項(xiàng)目陷入滯銷。

“目前，已經(jīng)入市的限價(jià)房項(xiàng)目中，20%項(xiàng)目不愁賣，基本能做到一年清盤；60%的項(xiàng)目處于順銷狀態(tài)，可以慢慢賣。另外20%的項(xiàng)目已經(jīng)基本封盤，誰也賣不動(dòng)?！睆埓髠ブ赋?。

新房供給有保障

業(yè)內(nèi)人士稱，無論從不限價(jià)土地密集出讓角度，還是從限價(jià)房自身去化看，未來限價(jià)房消失已經(jīng)成為趨勢。預(yù)計(jì)在今年四季度以后，上市新盤中，不限價(jià)項(xiàng)目將占據(jù)一半以上。屆時(shí)，新房價(jià)格預(yù)計(jì)將有所抬升。

值得注意的是，從北京地區(qū)土地出讓規(guī)?？?，未來一段時(shí)間新房供給量將有所保障。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，北京地區(qū)土地出讓金合計(jì)1143.74億元，同比增長40.68%；土地規(guī)劃建筑面積合計(jì)364.7萬平方米，同比下降23.11%。土地出讓金額位列全國第三，僅次于杭州和上海。

從已出讓的土地看，溢價(jià)率整體較高。今年以來，受疫情影響，優(yōu)質(zhì)土地出讓較多，引發(fā)房企拿地積極性提高。此外，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性提高，多重原因?qū)е赂咭鐑r(jià)率土地成交增多。

諸葛找房指出，5月全國主要地級市地價(jià)溢價(jià)率為17.28%，環(huán)比上升0.67個(gè)百分點(diǎn)，同比下降3.49個(gè)百分點(diǎn)。全國主要地級市地價(jià)溢價(jià)率自2019年3季度開始逐漸攀升，2020年5月為土地成交溢價(jià)率的小高峰，但仍不及去年同期的溢價(jià)水平，處于歷史中位水平。

流拍率方面，諸葛找房指出，疫情之下貨幣環(huán)境略顯寬松，各地出臺允許企業(yè)延緩繳納土地出讓金，房企拿地積極性高；3月起，土地流拍率下降明顯，4月流拍率跌至3.53%，5月流拍率仍處于低位，為3.86%，環(huán)比微升0.32個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，5月份北京地區(qū)二手房市場出現(xiàn)明顯的小陽春現(xiàn)象，對新房銷售起到一定的分流作用。非優(yōu)質(zhì)地段的新房項(xiàng)目出現(xiàn)了明顯的滯銷。而近期出讓的不限價(jià)土地，由于起始樓面價(jià)較高，未來新房均價(jià)漲價(jià)預(yù)期較高，對目前所在地區(qū)限價(jià)房銷售，起到一定的促進(jìn)作用。