長(zhǎng)租公寓風(fēng)波不斷：蛋殼CEO被查 “租金貸”問題難解

6月18日，蛋殼公寓(NYSE：DNK)披露一則人事變動(dòng)公告，公司CEO高靖涉及調(diào)查，董事會(huì)已任命公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖為臨時(shí)CEO，該任命即刻生效。

根據(jù)公告，本次高靖涉及調(diào)查事項(xiàng)主要為其創(chuàng)辦蛋殼公寓之前參與的商業(yè)投資。對(duì)于具體是因?yàn)槟募移髽I(yè)的商業(yè)投資被調(diào)查，中國(guó)新聞周刊曾致電蛋殼公寓核實(shí)，截至發(fā)稿對(duì)方電話無人接聽。

啟信寶顯示，高靖現(xiàn)任蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)主體紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司的法定代表人，持有57%的股份，臨時(shí)CEO崔巖持股43%。此外，高靖關(guān)聯(lián)企業(yè)10家，其中擔(dān)任法定代表人7家，擔(dān)任股東3家，擔(dān)任高管9家，參股控股企業(yè)6家。

高靖涉及調(diào)查一事是否與公司有關(guān)？對(duì)此，蛋殼公寓表示，高靖所涉及的調(diào)查與公司并無關(guān)聯(lián)，公司及其任何其他董事或高級(jí)管理人員均未收到任何可能與該等調(diào)查有關(guān)的通知、查詢或索賠。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝向中國(guó)新聞周刊分析，創(chuàng)始人是企業(yè)的靈魂人物，作為蛋殼公寓的創(chuàng)始人，高靖被調(diào)查一事勢(shì)必會(huì)對(duì)公司造成巨大的負(fù)面影響。若高靖因上述調(diào)查被處罰，蛋殼公寓的高層很可能會(huì)進(jìn)行人事變動(dòng)，進(jìn)行一次大洗牌，可能會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方向產(chǎn)生一定影響。

事實(shí)上，因高靖被調(diào)查，上周四公司股價(jià)大跌。截至當(dāng)日美股收盤，蛋殼公寓股價(jià)報(bào)收8.75美元/股，下跌6.32%。

包括蛋殼公寓在內(nèi)，中國(guó)新聞周刊注意到，受疫情影響，年初以來長(zhǎng)租公寓行業(yè)因“租金貸”發(fā)生的糾紛、爆雷事件不斷。如今，隨著公司聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO的被調(diào)查，亦為蛋殼公寓的發(fā)展蒙上了一層“陰影”。

盈利“困難”

蛋殼公寓是紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓品牌，由高靖、崔巖二人創(chuàng)辦于2015年，此后二人共同負(fù)責(zé)蛋殼公寓的管理和運(yùn)營(yíng)。隨著租房市場(chǎng)的不斷發(fā)展，2020年1月17日，蛋殼公寓在美國(guó)紐交所上市。

不過，上市并未改善公司業(yè)績(jī)虧損情況。

同花順數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，蛋殼公寓凈利潤(rùn)分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。

6月10日，蛋殼公寓披露上市后首份財(cái)報(bào)，即2020年一季報(bào)。根據(jù)財(cái)報(bào)，2020年一季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.4億元，同比增長(zhǎng)62.48%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-12.34億元，去年同期凈利潤(rùn)為-8.16億元，虧損面進(jìn)一步擴(kuò)大。

為何蛋殼公寓營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)背道而馳？一方面，長(zhǎng)租公寓本就是一個(gè)利潤(rùn)較少的行業(yè)，普遍利潤(rùn)僅有1%-4%；另一方面或與長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式有關(guān)。

眾所周知，長(zhǎng)租公寓多采用“高收低租”的方式，即以高于市場(chǎng)的價(jià)格拿房，按月或按季度向房東支付租金，再以低價(jià)出租房屋，但一次性收取租客半年或一年房租。

通過上述方式，長(zhǎng)租公寓可以迅速擴(kuò)大規(guī)模，但同時(shí)也存在盈利風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，該模式前期一直處于虧損運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，只有當(dāng)長(zhǎng)租公寓的規(guī)模大到可以影響當(dāng)?shù)胤课葑饨饍r(jià)格，且房屋出租率高且租客流動(dòng)性大時(shí)，才能實(shí)現(xiàn)盈利。

截至2020年3月31日，蛋殼公寓已在北京、上海、深圳等13個(gè)城市入駐，運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量為41.9萬間，同比增長(zhǎng)46.8%。即便規(guī)模有所擴(kuò)大，目前看來，蛋殼公寓要想盈利，仍較為艱難。

事實(shí)上，很多長(zhǎng)租公寓往往等不到規(guī)模為王的那天，就爆雷了。

據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年，因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)為53家，倒閉跑路共有45家，被收購的有4家，拖欠未付房租的有4家。其中，杭州成為長(zhǎng)租公寓爆雷“重災(zāi)區(qū)”，位于杭州的樂伽公寓、國(guó)暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。

“租金貸”問題難解

擺在蛋殼公寓面前的，不僅是盈利難、CEO被調(diào)查等問題，其因“租金貸”屢遭消費(fèi)者投訴，且多次被相關(guān)部門調(diào)查。

作為不少長(zhǎng)租公寓企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速做大的一個(gè)核心“支點(diǎn)”，“租金貸”頗受長(zhǎng)租公寓平臺(tái)“青睞”。

“租金貸”即租客與長(zhǎng)租公寓企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約；金融機(jī)構(gòu)替租客向長(zhǎng)租公寓企業(yè)支付全年房租，租客再分期向金融機(jī)構(gòu)償還租房貸款。通過上述方式，長(zhǎng)租公寓企業(yè)可提前從金融機(jī)構(gòu)獲得長(zhǎng)期租金，積蓄資金池，形成財(cái)務(wù)杠桿，用以規(guī)模擴(kuò)張、吸納新房源。

蛋殼公寓成也“租金貸”，敗也“租金貸”。近年來，蛋殼公寓多次因“租金貸”問題陷入輿論的風(fēng)口浪尖。

早在2017年，蛋殼公寓就因“租金貸”問題被深圳市消委會(huì)約談并要求整改。未曾想到，時(shí)隔三年，蛋殼公寓再次因“租金貸”問題被調(diào)查。

2020年6月初，深圳蛋殼公寓被曝出“套路”租客貸款全年租金、“勒令”租客退租、違規(guī)搭建房中房等問題。隨后，深圳市羅湖區(qū)住建局工作人員對(duì)媒體表示，將對(duì)蛋殼公寓存在的租金貸、房屋安全、違規(guī)改建等問題進(jìn)行專案處理，并轉(zhuǎn)給職能部門核實(shí)調(diào)查。

深圳市消費(fèi)者委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月1日-6月5日期間，消委會(huì)累計(jì)接到市民針對(duì)蛋殼公寓的投訴為219宗，包括消費(fèi)欺詐、合同糾紛、強(qiáng)制退租等類型投訴。

對(duì)此，蛋殼公寓此前在回復(fù)中國(guó)證券報(bào)時(shí)稱，根據(jù)蛋殼深圳客服統(tǒng)計(jì)，報(bào)道所稱蛋殼公寓在消協(xié)投訴數(shù)量，絕大多數(shù)已辦結(jié)。目前在處理中的還有27單。按照消協(xié)規(guī)定的15個(gè)工作日辦結(jié)時(shí)限內(nèi)，將始終積極妥善處理。

事實(shí)上，租客對(duì)蛋殼公寓的投訴并不局限于深圳。新浪旗下的黑貓投訴平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至6月19日，消費(fèi)者對(duì)蛋殼公寓的投訴為12663條。

此外，天眼查顯示，蛋殼公寓背后的紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司曾多次因改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)并分割出租等事項(xiàng)受到相關(guān)行政部門的處罰，累計(jì)行政處罰高達(dá)23起。

宋清輝表示：“頻繁被消費(fèi)者投訴、且屢次被相關(guān)部門調(diào)查勢(shì)必會(huì)對(duì)蛋殼公寓的聲譽(yù)、業(yè)績(jī)、股價(jià)或者其他方面產(chǎn)生一系列負(fù)面的影響。更重要的是，此舉既損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，又損害了企業(yè)的聲譽(yù)，得不償失。”

中國(guó)新聞周刊注意到，受疫情影響，年初以來長(zhǎng)租公寓行業(yè)因“租金貸”發(fā)生的糾紛、爆雷事件不斷。

據(jù)北京商報(bào)消息，近期多名租客反映在長(zhǎng)租公寓美麗屋租房過程中被誘導(dǎo)貸款，中途遇到退租不退貸的情況，收到晉商消費(fèi)金融的催款信息，才發(fā)現(xiàn)租房中介并未結(jié)清貸款，導(dǎo)致租客征信陷入逾期狀態(tài)。

然而事件發(fā)生后，美麗屋、晉商消費(fèi)金融相互“甩鍋”，問題至今沒有解決。

此外，年初至今，長(zhǎng)租公寓第一股青客公寓亦持續(xù)爆雷。據(jù)中國(guó)青年報(bào)報(bào)道，從今年2月開始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)，甚至被趕出公寓的窘境。

長(zhǎng)租公寓容易爆雷，除了自身“造血”能力不足以外，疫情的出現(xiàn)更是加重了長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存風(fēng)險(xiǎn)。

此前，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥表示，新冠肺炎疫情發(fā)生近半年來，住房租賃企業(yè)受到重大影響，截至目前尚未根本好轉(zhuǎn)，租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)生存還是比較艱難。