房地產銷售渠道戰(zhàn)“擦槍走火” “大媽”賣房為何遭中介聯(lián)合抵制？

當買房不用找經紀人，社區(qū)里的“大媽”也能拿出APP推薦兩、三個樓盤時，有資質的中介機構有了強烈的危機感，怒而抗議。上周，深圳五大中介機構發(fā)布聯(lián)合聲明，抵制“全民經紀人”營銷模式，稱其破壞了行業(yè)市場的良好生態(tài)環(huán)境。分析人士指出，抵制背后，中介機構其實是在聲討開發(fā)商，擔心他們自建銷售渠道動了市場的“蛋糕”。

“網上賣房”點燃一把火

“全民經紀人”，是指地產開發(fā)商不論職業(yè)資質發(fā)動一切不特定個人充當其房產經紀人，提供客戶信息，并在成交后付予個人一定報酬的營銷模式。通俗點講，就是如你我這樣的普通人，也可以向親朋好友推薦房子，只要對方成功買了房，你我就相當于做了房產經紀人，可以從開發(fā)商那拿到一筆提成。

“全民經紀人”的概念，最早出現(xiàn)于2012年。當時，房企綠城中國遭遇業(yè)績下滑，創(chuàng)始人宋衛(wèi)平提出“全民經紀人”，不僅將原本駐守在售樓處的銷售人員趕出辦公室，讓其到社會上去尋找客戶，還向全社會成員開放房源，任何人帶來客戶都可以拿到傭金。甚至，宋衛(wèi)平給自己也下了指標，一句“歡迎大家來找我買房子”被媒體引用了很久。

2014年，碧桂園、萬科、富力等品牌房企陸續(xù)喊出“全民經紀人”的口號，鼓勵所有人為開發(fā)商推薦客戶。概念炒得火熱時，也曾引起中介機構不滿，但由于房地產銷售主要依賴線下，市場隨后幾年也發(fā)展得很好，熱度慢慢變淡。

直到今年，受到新冠肺炎疫情的影響，全國各地線下賣房活動全部暫停。2月，恒大通過旗下的恒房通平臺，推出網上賣房，不僅給予購房優(yōu)惠、允許無理由退房，更重要的一條就是兼職賺傭金。按照當時的規(guī)則，注冊用戶成功推薦朋友購買恒大的樓盤后，可獲得10000元的推薦購房獎勵和1%的傭金獎勵。這猶如一把“火”，網上賣房的熱情被點燃，開發(fā)商紛紛推廣自家的線上營銷平臺，并號召全民加入經紀人的行列。

有監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年以來，200強房企中有143家房企重啟或新推出線上售樓處，107家房企推出集團或區(qū)域自有平臺線上售樓處，其中搭建小程序的就達到85家。

五大中介機構集體抵制

“姐，五環(huán)外的純新盤您考慮么？”“哥，我這有一個特別好的樓盤推薦。”“高檔新盤火爆銷售中，獨家折扣?！?月來，普通人收到的經紀人電話中，推薦新房的頻率遠高于二手房。中介機構賴以生存的核心資源就是買房人的大數(shù)據(jù)，通過將購房人引流到開發(fā)商，獲取高額傭金提成。然而，當普通人也能在開發(fā)商的平臺上兼職賣房，顯然動了中介機構的“蛋糕”。

深圳中原、鏈家、Q房、樂有家和美聯(lián)物業(yè)五大中介機構在聯(lián)合聲明中稱，“全民經紀人”營銷模式既不符合從事房地產經紀業(yè)務必須是專業(yè)房地產經紀人的要求，也不符合房地產經紀人必須在具有獨立法人資格的經紀機構執(zhí)業(yè)的規(guī)定，導致行業(yè)內各種違法違規(guī)以及走私單現(xiàn)象泛濫，無法根本保證廣大消費者的合法權益，也嚴重妨礙了房地產經紀業(yè)務市場的正常經營秩序，破壞了行業(yè)市場的良好生態(tài)環(huán)境。

他們宣布：堅決不接受任何“全民經紀人”等模式的分銷合作或類似操作行為；堅決不參與任何開發(fā)商、發(fā)展商、渠道商發(fā)起的分銷轉介類“全民經紀人”違法違規(guī)營銷模式；堅決不發(fā)布“全民經紀人”等違法違規(guī)營銷模式下的分銷轉介項目任何形式的廣告宣傳；堅決打擊公司經紀人個人以所謂“全民經紀人”營銷模式的各種走私單行為。

開發(fā)商與中介機構的博弈

“房地產銷售渠道之戰(zhàn)終于擦槍走火，開發(fā)商自建渠道，動了中介機構‘奶酪’，終于開始引起中介公司的聲討?！狈康禺a研究者苑承建公開評論稱，現(xiàn)在開發(fā)項目利潤越來越薄，看似不高的渠道費用已經成為一筆不小的成本，開發(fā)商自建渠道是大勢所趨。

實際上，隨著樓市從增量市場進入存量市場，中介機構在新房銷售的作用變大，與開發(fā)商的議價權也在提高。北京某知名商住樓盤就曾向渠道商開出10%的傭金費率?！白越ㄇ雷哉Q生起，開發(fā)商和中介機構就一直存在博弈，這次只是博弈的聲音被放大了?！币晃黄放品科鬆I銷負責人告訴記者。

“‘全民經紀人’模式多年前就已推出，在今年樓市降溫的大環(huán)境下，此類模式或會繼續(xù)強化?！钡禺a分析師嚴躍進認為，移動互聯(lián)技術的發(fā)展和互聯(lián)網營銷氛圍的營造，更多人愿意加入這個行列，賺取高傭金。實質上，“全民經紀人”模式是開發(fā)商打破渠道壟斷的一個突破口，中介機構抵制的是開發(fā)商自建營銷渠道?！爱斎?，是否廢除這個模式需要慎重探討?！彼硎尽?/p>