京城5月二手房成交量創(chuàng)"317"后最高？真實(shí)情況是——

這個(gè)月是2017年‘317新政’后，北京二手房實(shí)際成交量最高的！”5月尾聲，多家房產(chǎn)中介披露了5月二手房的交易數(shù)字。

一個(gè)“最”字引人關(guān)注——成交量突然走高，是否意味著市場(chǎng)將重現(xiàn)高溫不退？成交量增加是否會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的大面積上漲？北京日?qǐng)?bào)客戶端記者了解到，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，5月并非2017年“317新政”后最高。被中介稱為“最高”的，還主要是中介內(nèi)部的交易量，這與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定延后。交易量的上漲也主要受到疫情影響，需求釋放，傳統(tǒng)的3月小陽春出現(xiàn)后移，疊加學(xué)區(qū)房政策，使北京5月市場(chǎng)成交量增加，但持續(xù)上漲動(dòng)力不夠，預(yù)計(jì)6月市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)小幅回落。

中介內(nèi)部簽約量創(chuàng)“317”后新高

5月是西城二手房中介王樂遇到的最晚一次“小陽春”。二手房市場(chǎng)往往會(huì)把三四月稱為“小陽春”，但今年受疫情影響，這倆月成交量大減。

但從“五一”小長假開始，王樂就恢復(fù)忙碌。小長假時(shí)，他連電話都接不過來，沒一頓飯是按點(diǎn)吃的。數(shù)據(jù)能反映當(dāng)時(shí)西城中介有多忙：他所在的中介“五一”期間環(huán)比增長50%左右，超過去年高峰水平。

這推高了5月的成交量。整體來看，5月全市二手房網(wǎng)簽量約1.61萬套，環(huán)比、同比都有兩位數(shù)增長。這個(gè)數(shù)字并非“3.17新政”后單月最高，此前2018年5月和2017年4月分別有1.79萬套和2.54萬套。

網(wǎng)簽量與實(shí)際中介簽約量有滯后性。如果以鏈家內(nèi)部的實(shí)際成交數(shù)據(jù)來看，5月北京環(huán)比增加38.6%，同比增加72.2%，創(chuàng)“317”調(diào)控后最高水平。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也披露，截止到28日，北京二手房實(shí)際簽約量已接近1.8萬套，全月預(yù)計(jì)超過2萬套。

記者注意到，5月前26天，北京鏈家在西城區(qū)二手房新增掛牌房源量相比4月全月增加192%，成交量增加96.9%。以對(duì)口宏廟小學(xué)的豐匯園小區(qū)為例，這26天的二手房新增掛牌房源量是4月的3.5倍。

西城二手房已出現(xiàn)回落

“還能往下談二十多萬！”到了月底，西城區(qū)二手房已出現(xiàn)降溫。如今，王樂主動(dòng)聯(lián)系著手機(jī)里一直猶豫的購房人，道出一些賣家心理報(bào)價(jià)還有下降空間。

隨著線下帶看逐步恢復(fù)正常，受疫情影響的需求逐步釋放。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，5月成交量上漲的更重要原因是西城“學(xué)區(qū)房”政策調(diào)整，疊加五一假期，使得西城成交量大幅增長，西城成交的增長帶動(dòng)換房鏈條上的其他交易主體入市，促進(jìn)全市成交量大幅增長。

不過，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)政策對(duì)西城區(qū)市場(chǎng)的影響在兩個(gè)月左右，7月之前成交量大、價(jià)格小幅上漲，隨后成交量明顯下滑、價(jià)格下跌，跌幅在5%-10%。此前在東城區(qū)、海淀區(qū)有過類似的經(jīng)歷。

“政策的影響已經(jīng)開始趨弱，5月市場(chǎng)增速較快的最主要原因是‘學(xué)區(qū)房’政策的影響，從日度數(shù)據(jù)看，西城區(qū)成交量已經(jīng)開始回落。”許小樂說。

調(diào)控嚴(yán)格市場(chǎng)難現(xiàn)全面升溫

成交量的攀升是否會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的持續(xù)上漲？記者拿到的鏈家內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，5月二手房成交均價(jià)為62609元/平方米，環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲。如果剔除高單價(jià)的西城區(qū)因素，漲幅則在3%左右。

但這僅僅是一時(shí)的。“受疫情影響，傳統(tǒng)的3月小陽春出現(xiàn)后移，疊加學(xué)區(qū)房政策，使得北京5月市場(chǎng)成交量創(chuàng)近三年新高，預(yù)計(jì)6月市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)小幅回落。”許小樂說，從周度數(shù)據(jù)來看，成交量在中旬之后呈現(xiàn)自然回落趨勢(shì)，市場(chǎng)缺乏持續(xù)的向上動(dòng)力。

更何況，在售房源量并沒有因?yàn)槌山涣看蠓鲩L而出現(xiàn)不足的情況。從鏈家披露的庫存情況來看，5月庫存量較4月增長了5%左右。這意味著，雖然庫存在消化但是依舊有新增補(bǔ)充，但市場(chǎng)情緒不會(huì)出現(xiàn)緊張甚至恐慌。

“北京更多屬于恢復(fù)性上漲，剛剛逐漸恢復(fù)二手房看房，此前積壓了大量需求。”張大偉說，因?yàn)閲?yán)格信貸的原因，北京市場(chǎng)出現(xiàn)大漲可能性不大。