房產(chǎn)中介承諾不可信 買家投資不成反賠錢

      買五樓送六樓？價格90萬的房產(chǎn)交易稅約定只需交3萬多元？只要買房就能辦理利率下浮20%的20年銀行按揭？為了吸引買家，房產(chǎn)中介不惜夸下?？?，不少買家掉下陷阱，購房投資不成，不但成了被告，而且還被法院判決敗訴向中介倒賠報酬。近日，記者通過相關途徑獲得當中的典型案例，逐一揭示房產(chǎn)中介慣用的陷阱。

　　陷阱一

　　承諾“買五樓送六樓”

　　其實“六樓”是違建

　　2010年3月1日，宋先生通過合×房產(chǎn)，簽約購買了廣州市花都區(qū)新華鎮(zhèn)天貴路54號某座508房，該物業(yè)建筑面積為54.69平方米，成交價為34.8萬元。合約簽訂之后，宋先生給房屋原業(yè)主支付了定金1萬元，但對合×房產(chǎn)的中介代理費及咨詢費10440元卻一直沒有支付。合×房產(chǎn)隨即提起訴訟。

　　為什么宋先生沒有向中介支付費用呢？原來，宋先生在看樓時，合×房產(chǎn)的員工曾經(jīng)承諾“買五樓送六樓”，在簽訂購房合同時也對這一承諾再次明確。但合同簽訂后，宋先生被告知該承諾無法兌現(xiàn)。原因是“六樓”其實是“五樓”的天臺，屬于違章建筑。庭審中，宋先生提供了電話錄音，從錄音的談話內容中可以知道，該中介的員工確實在簽約前和購房后作出口頭承諾。

　　沒有“六樓”贈送，宋先生覺得上當了。因為508房已經(jīng)有十幾年樓齡，按照合同價格，該房均價為每平方米6363元，但當時周邊同等樓盤的均價僅為每平方米3500~4000元。而且宋先生委托律師從市房管局獲悉，508房的業(yè)主已將該房以19萬元的價格賣給他人?？梢?，其所簽訂的合約存在重大瑕疵。

　　宋先生認為，合×房產(chǎn)明知所送的“六樓”屬于違章建筑，但工作人員故意隱瞞真相，以送“六樓”為誘餌，誘使他作出錯誤的意思表示。依據(jù)《合同法》規(guī)定，該合約應屬可撤銷、可變更合同。

　　合×房產(chǎn)則辯稱，宋先生在簽訂合約之前，已經(jīng)全面查看房屋的狀況以及查閱房產(chǎn)證，清楚知道物業(yè)的面積、層數(shù)，也可以根據(jù)房產(chǎn)證及查冊表記載，了解到該物業(yè)是5層結構，并不存在第6層。至于宋先生查冊發(fā)現(xiàn)低價賣房，合×房產(chǎn)認為，購買價格可能受房地產(chǎn)市場波動及賣方其他客觀原因影響，最新交易價格與合約價格不存在可比性。

　　法院判決

　　買家應有審慎注意義務

　　一審和二審法院均未采納宋先生提供的錄音證據(jù)。二審法院指出，對于物業(yè)是否有其他配套的贈送，這問題應該由該物業(yè)的所有權人即賣方?jīng)Q定，合×房產(chǎn)作為經(jīng)紀方對此沒有作出承諾，也無法承諾。宋先生對所購房屋的現(xiàn)狀有審慎注意義務，而且合約中載明，宋先生已了解該物業(yè)產(chǎn)權證明上所記載的所有信息，且無異議。

　　因此，宋先生在簽合約時對所購房屋的產(chǎn)權面積應有充分了解且對交易價格無異議，現(xiàn)以合×房產(chǎn)未兌現(xiàn)“買五樓送六樓”以及交易價格過高為由，主張其欺詐缺乏事實和法律依據(jù)，應承擔相應違約責任。

　　律師說法

　　中介無權處分無權承諾

　　廣東卓信律師事務所朱永勝律師指出，本案中房產(chǎn)中介口頭承諾，而實際上中介不是物權所有人，因此并沒有處分的權利，這種基于無權處分或無權代理的口頭承諾，對賣方(原業(yè)主)并沒有約束力。宋先生明知不可為而相信中介的承諾，當然就是沒有盡到審慎義務了。

　　同時，朱永勝律師表示，宋先生以為錄音留下證據(jù)就行，其實不然。因為既然是三方當事人簽訂合約，就應該把基本的交易條件都寫在合同里，寫進三方協(xié)議中

 陷阱二

　　約定少繳購房交易稅

　　買家拒報低價違約

　　2010年5月23日，葉先生在番禺祈福新村看中了一套住房，房屋成交價為90萬元，須支付中介咨詢服務費1.8萬元。但是到了6月9日，買賣雙方和中介公司依約前往房管部門，準備辦理房屋的遞件過戶手續(xù)時，葉先生因稅費問題而中途離開。同年8月2日，葉先生被中介告上法庭，要其支付中介費并承擔延遲交納違約金。

　　對此，葉先生既氣憤又無奈，稱當初中介公司向他承諾，購房稅費僅需約3.2萬元，他才同意以90萬元的價格買房，而且三方簽訂合同時就明確將3.2萬元稅費以合同條款的方式予以確定。但是當葉先生依約前往辦理過戶手續(xù)時，中介公司要求葉先生按73萬元成交價繳納房屋稅費。葉先生認為，中介公司串通業(yè)主要求他虛報交易價格，是偷逃稅款的違法犯罪行為，他有權拒絕。

　　至于中介咨詢服務費，葉先生指出，除了促成簽署合同的費用外，還包含后期交易的服務費用，而后期交易因中介公司的違約行為導致未能辦理，應由中介公司自行承擔相應責任。

　　中介公司則辯稱，偷漏稅收這是行政問題，與合同效力沒有關聯(lián)性。而且房屋交易的稅款依照合同約定應由葉先生負擔，而實際上，簽約時是葉先生提出少交稅款卻又中途違約。

　　法院判決

　　稱中介少報稅費缺理據(jù)

　　法院判決指出，交易稅費的計算標準是政府公開的信息，葉先生對于涉訟房屋的稅費完全可以查詢有關信息得知，且雙方約定房屋交易的稅費應由葉先生承擔。故葉先生稱中介公司故意隱瞞事實少報稅費，缺乏理據(jù)。因此，葉先生以中介承諾少繳交易稅未能兌現(xiàn)為由拒絕履行合同，實屬違約，應依約承擔相應責任。

　　律師說法

　　“黑合同”法律效力更大

　　朱永勝律師指出，這個案件實際上涉及“陰陽合同”、“黑白合同”的效力問題。與中介和賣方簽訂的真實合同是個“黑合同”，與到房管局簽訂的“白合同”在效力上比較，反而前者因為是真實的意思表示，效力更大。朱永勝律師指出，報低交易價格的偷逃稅行為屢見不鮮。這種做法對買家來說談不上造成侵害，特別是在二手房買賣過程中，這種行為已經(jīng)成為一種公開的秘密。

　　朱律師指出，交易稅費是政府公開信息，法院的判決是正確的，不能因為中介承諾稅費可以少交而沒有做到就不履行合同。朱律師提醒各買家，目前房管部門推出網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，計劃與銀行合作，以后網(wǎng)上登記的價格或成為該房屋進行抵押貸款的標準。換句話說，如果交易價格寫少了，以后到銀行抵押的貸款也會相應減少。

 陷阱三

　　按揭貸款買第三套房

　　政策變買家吞苦果

　　2010年4月8日，欲購買第三套房產(chǎn)的蔡小姐通過百某物業(yè)介紹，簽約購買即時達船務公司名下的越秀區(qū)東風東路836號某房，總建筑面積149.85平方米，成交價為105萬元。雙方約定選擇銀行按揭付款方式進行交易，須于2010年4月18日或之前到按揭銀行辦理按揭手續(xù)。其中，交易完成后，蔡小姐應支付居間報酬2.1萬元。

　　然而，蔡小姐支付了1萬元定金給即時達船務公司后，并沒有按約在2010年4月18日之前到按揭銀行辦理按揭手續(xù)。其后百某物業(yè)發(fā)出《通知》，蔡小姐仍未前往辦理按揭，百某物業(yè)遂訴至法院。

　　庭審中，蔡小姐提交了其于2010年4月19日與百某物業(yè)工作人員的通話錄音，稱在該錄音中，百某物業(yè)承認了曾承諾幫助她尋找可以辦理20年銀行按揭、利率下浮20%的優(yōu)惠條件。但事實上，4月17日國務院就發(fā)出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，明令商業(yè)銀行暫停發(fā)放辦理第三套房的貸款。

　　蔡小姐認為自己受到對方的虛假承諾誤導，無法按事先約定辦理按揭。百某物業(yè)雖承認其工作人員與蔡小姐通過電話，但認為該通話被蔡小姐刪除了大部分，且其并沒有作出過該承諾。

　　法院判決

　　貸款不成也要給中介費

　　法院認為，蔡小姐提供的錄音證據(jù)不足以證明百某物業(yè)曾承諾為其辦理利率下浮20%的20年銀行按揭，也沒有證據(jù)證明蔡小姐是基于該承諾才同意簽訂合約。即使百某物業(yè)在雙方的居間合同之外，作過該項承諾，蔡小姐也不能因百某物業(yè)未能履行承諾而拒絕履行居間合同支付報酬的義務。為此，法院判決蔡小姐向百某物業(yè)支付2.1萬元。

　　律師說法

　　情勢變更也難撤銷合同

　　朱永勝律師表示，涉及物權的變動對合同形式的要求就必須是書面的，即便有口頭承諾也只能證明中介違背了職業(yè)道德和職業(yè)操守。法院的判決是正確的，這個案件提醒市民，跟中介打交道一定要小心。

　　事實上，中介沒有權利調整按揭利率，除非銀行能給予配合，否則承諾按揭利率不可能兌現(xiàn)。而本案因房產(chǎn)政策發(fā)生變化，蔡小姐甚至不能進行按揭貸款，有人認為是合同發(fā)生了情勢變更或者不可抗力，但在沒有書面約定的情況下，同樣無法據(jù)主張法院撤銷合同。

　　記者了解到，2010年4月商業(yè)銀行暫停發(fā)放辦理第三套房貸款后，各地類似糾紛不斷，但大多私下達成調解，像蔡小姐這樣被中介訴至法院的，在廣州尚屬首例。