土拍市場(chǎng)升溫 流拍率降至年內(nèi)低點(diǎn)

在深圳等多個(gè)城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)出讓的帶動(dòng)下，近期土地市場(chǎng)成交熱度再度攀升?？硕鹧芯恐行模ê?jiǎn)稱“克而瑞”）數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)城市的平均溢價(jià)率已連續(xù)5周上漲，上周（5月11日-17日）達(dá)到26%，創(chuàng)年內(nèi)新高。而與溢價(jià)率相反的是，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市的土地流拍率降至3.7%，已是近一年來的最低水平。

結(jié)構(gòu)性分化

進(jìn)入5月份，在深圳、北京、杭州等地優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)頻出的帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)成交熱度和溢價(jià)率再度攀升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，全國(guó)50大城市已合計(jì)賣地高達(dá)14268億元，比去年同期的12990億元上漲了9.8%。其中，杭州賣地1024億元、北京賣地997億元、上海賣地945億元、蘇州賣地646億元。

與此同時(shí)，各能級(jí)城市的溢價(jià)率全線上漲，“特別是一線城市，在深圳優(yōu)質(zhì)土地成交的帶動(dòng)下，溢價(jià)率大幅上漲至27%?！笨硕鹧芯恐行氖袌?chǎng)研究總監(jiān)馬千里說。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周重點(diǎn)城市流拍率降至3.7%，環(huán)比下降5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到年內(nèi)最低水平。對(duì)此，馬千里表示，土地流拍率的下降主要是由于優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市帶動(dòng)地市熱度上升，加上融資環(huán)境相對(duì)寬松下房企拿地意愿提升，導(dǎo)致重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍土地幅數(shù)明顯減少。

但值得注意的是，雖然各線城市成交量?jī)r(jià)和市場(chǎng)熱度均全線回升，但從結(jié)構(gòu)上看，一二線城市成交集中度在本月再度上升，而三四線城市存在高溢價(jià)率與高流拍率并存的情況。馬千里認(rèn)為，未來，需求更有保障的一二線及部分三線城市土拍競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，能級(jí)之間的分化也會(huì)愈發(fā)明顯。

熱度或難以持續(xù)

光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南認(rèn)為，近期土地市場(chǎng)升溫的原因在于房企拿地向預(yù)期較為明確的大都市圈聚集，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)度提升，宏觀流動(dòng)性環(huán)境寬松，房企債券融資放量，融資成本降低，龍頭房企資金優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。另外，近期房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)回暖，銷售預(yù)期提振，庫(kù)存水平溫和，部分房企仍存在較強(qiáng)的補(bǔ)貨需求。同時(shí)，2020年開年以來，政府土地出讓政策相對(duì)積極，供應(yīng)地塊“質(zhì)量”較好，第二梯隊(duì)房企向頭部靠攏的積極性仍較強(qiáng)，為提升行業(yè)排名而積極爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)地塊。

“被壓抑的需求釋放成為近期土地成交攀升的主要推手，但這并不具有可持續(xù)性?！币按遄C券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺說。

若土地市場(chǎng)短期升溫過快，存在觸發(fā)監(jiān)管趨嚴(yán)的可能?！霸谕恋厥袌?chǎng)方面，監(jiān)管層或?qū)?duì)融資渠道的要求更加規(guī)范，以及要求房企充分尊重土地競(jìng)拍規(guī)則，使土地市場(chǎng)競(jìng)拍過程更加清晰、透明和正規(guī)。但監(jiān)管層并不會(huì)過多干預(yù)房企的市場(chǎng)化土地競(jìng)拍行為。”

近日，廣東省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《廣東房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)與效益研究》報(bào)告指出，土地價(jià)格的不斷上漲，助推住房?jī)r(jià)格上漲，對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控帶來不小壓力。事實(shí)上，近期南京、北京、深圳等城市房?jī)r(jià)漲幅較大，外加高溢價(jià)地塊頻出，引發(fā)購(gòu)房者對(duì)未來房?jī)r(jià)大幅上漲的擔(dān)憂。

對(duì)此，何緬南表示，拿地成本的提升在客觀上給房?jī)r(jià)上漲帶來一定的“成本推動(dòng)型”壓力。但在當(dāng)前嚴(yán)格貫徹“房住不炒”的大前提下，開發(fā)商充分競(jìng)爭(zhēng)，提質(zhì)增效，用心做好產(chǎn)品，向管理和經(jīng)營(yíng)要效益，同時(shí)龍頭房企的融資成本下降，在行業(yè)充分競(jìng)爭(zhēng)和利潤(rùn)率相對(duì)穩(wěn)定的前提下，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性不大。