2020年以來的“兩條新政”，是改變樓市格局的“王炸”

這兩個月，樓市又熱鬧起來。

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，4月份住戶存款少了7996億元，每天都有266億元“流出”來。跑到哪里去呢？住戶部門的貸款增加了6669億元。

這個“一減一增”，基本詮釋了近期樓市回暖基本所在。

在成交量上，根據(jù)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，在重點監(jiān)測的12個城市里，二手房成交量環(huán)比上漲了78.6%，同比漲幅也比3月份收窄了52%，雖然整體同比還有8%的下降，但已有北京、杭州、南京、太原實現(xiàn)了同比轉(zhuǎn)正。5月份雖然才過去一半，但從樓市的表現(xiàn)來看，應(yīng)還會有更多城市加入，實現(xiàn)成交量“翻紅”不過是“前腳后腳”關(guān)系。

與商品房市場緊密相關(guān)的還有土地市場。

大家還記得2013年央視經(jīng)濟頻道報道的常州“鬼城”嗎？說是商品房大量積壓，住房空置率高，是第二個鄂爾多斯。不過，近日看到一房產(chǎn)媒體統(tǒng)計出來的樓面價數(shù)據(jù)顯示，該市主城已有21幅萬元/平米以上地塊，遍布武進(jìn)、天寧、新北、鐘樓等全市區(qū)域。

其實，全國其他地方的土地市場也是可圈可點。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份全國土地成交均價超3000元/平米，是2018年以來的新高。其中寧波、南寧、徐州、紹興、廈門、昆明、福州、佛山等城市土地平均成交溢價率超30%。

所有的樓市表現(xiàn)，都會反應(yīng)在房價上。

5月15日，國家統(tǒng)計部門發(fā)布了1-4月份全國商品房銷售數(shù)據(jù)。其中，全國商品房銷售額超3.2萬億元，比去年同期降了近兩成。但我們都知道，受本次突發(fā)事件影響，很長一段時間售樓處大面積關(guān)閉，現(xiàn)在正快馬加鞭趕上來，比如4月份住宅待售面積比3月份少了472萬平米。

在價格方面，1-4月份全國商品房銷售均價為9379元/平米，比1-3月份上漲113元/平米。當(dāng)然，這是均價，有的地方比這個數(shù)據(jù)低，有的地方自然也就高于均值。

不過，這些看似全面回暖的樓市表現(xiàn)，并不意味著樓市又要起飛了。在不以房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟發(fā)展和房住不炒的雙重“鋼鎖”下，料樓市整體上還是以平穩(wěn)健康發(fā)展為主。

然而，樓市大方向如此，并不代表樓市內(nèi)部的格局不發(fā)生變化。比如，同一座城市，有的區(qū)域房價是其他區(qū)域的數(shù)倍價格，即使同一區(qū)域，不同小區(qū)其價格差距也是不小。實際上，時間進(jìn)入到2020年，兩條“新政”，是實實在在改變樓市格局的“王炸”。

第一、棚改退出，舊改登場，老房子徹底失去了翻身的機會。

在4月14日的“國常會”上，高層部署了2020年的老舊小區(qū)改造計劃，重點是2000年以前建成小區(qū)。會上釋放的信號很明確，改造老舊小區(qū)不僅是惠民生需要，也是擴大內(nèi)需舉措，其力度進(jìn)一步加大，改造老小區(qū)數(shù)量比去年翻番。

其實，舊改并不是突然“殺出”。

按照棚改十三五攻堅計劃目標(biāo)，在2020年基本完成現(xiàn)存的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村以及危房改造。簡單地理解是，大規(guī)模的棚改就要結(jié)束了。由此看出，棚改退出已在幾年前就打了“預(yù)防針”。

老房子不拆了意味著什么呢？即使未來還有一些零星的拆遷，但大規(guī)模的拆遷基本不存在了。這一點，副部長黃艷早在去年7月的吹風(fēng)會上就明確表示，今后要避免大拆大建和一拆了之。

對于樓市的影響，很多人會直接聯(lián)想到樓市失去了大量手持現(xiàn)金的拆遷戶，最直接的影響是新房市場，然而，舊改的閃亮登場，則是決定二手房市場命運。

如果說棚改只是一個階段性工作，那么，舊改則代表著未來二手房市場趨勢。為什么這么說呢？

除了前面說的擴大內(nèi)需因素外，還有一個重要原因是，隨著城市建設(shè)成熟，房產(chǎn)的價值已經(jīng)得到充分體現(xiàn)，“拆不起”則是推動舊改不斷前行的根本因素。對于那些買了老舊房子等待拆遷的人來說，希望基本上是破滅了，迎接舊改是老小區(qū)的長期歸宿。

如果你的小區(qū)迎來舊改，短期看，對小區(qū)房產(chǎn)價值有一定的提振作用。但長期來看，從舊改的內(nèi)容可知，主要包括基礎(chǔ)改造、提升改造和完善改造，不會從根本上改變小區(qū)的布局，也不會改變房子結(jié)構(gòu)，類似于此前常說小區(qū)出新“升級版”。

一句話，房子住久了，適當(dāng)換換新房應(yīng)是不錯，買老房子投資的，還是慎重為好。

第二、多校劃片可不止在北京，它是未來教改趨勢，學(xué)區(qū)房價值格局重塑。

這幾天，媒體的火力都集中在北京市的“731新政”上，根據(jù)中國新聞網(wǎng)報道，自2020年7月31日起，西城區(qū)取得購房并取得產(chǎn)證家庭子女申請入小學(xué)不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，實行多校劃片方式入學(xué)。而且原則上“6年一個學(xué)位”，為學(xué)區(qū)房降溫。

這是偶然嗎？顯然不是！打開網(wǎng)頁，全國各地多校劃片序幕已經(jīng)展開。

5月12日，成都首個多校劃片方案出爐，天府新區(qū)直管區(qū)劃分為12個小學(xué)學(xué)區(qū)，逐步試行學(xué)區(qū)劃分適宜、部門授權(quán)得當(dāng)以及資源配置適度學(xué)區(qū)制管理模式。意味著區(qū)域“一套房子對應(yīng)一個學(xué)區(qū)”時代將成為過去式。

南京秦淮區(qū)在2018年就試點了公辦初中單校劃片和多校劃片并存方式，本區(qū)域共劃分為3個片區(qū)，志愿填報同一所學(xué)校，沒超出計劃人數(shù)，直接錄取，超出則按照電腦搖號方式錄取，未錄取的由教育局統(tǒng)一分配。

實際上，多校劃片已經(jīng)成為一種趨勢，教育部力推。

早在2015年11月的教育部發(fā)布會上，點名24個城市試點多校劃片，基礎(chǔ)一司司長王定華在會上表示，正考慮推行多校劃片，為學(xué)區(qū)房降溫。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前北京、上海、長春、南京、福州、青島、深圳、貴陽、西安、天津、重慶、武漢、成都、長沙、廣州等城市已試點多校劃片方案。

從單獨學(xué)區(qū)到多校劃片，對樓市格局影響無疑是深遠(yuǎn)的。

一方面，對過去奇高的老舊學(xué)區(qū)房是一個打擊。一個小區(qū)就固定對應(yīng)一所學(xué)校，這些年我們見證了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房是普通房子價格數(shù)倍的成長過程。多校劃片以后，一個小區(qū)未必就對應(yīng)一個學(xué)區(qū)，即使同一個小區(qū)的不同家庭，也可能對應(yīng)不同的學(xué)校。房子與學(xué)校捆綁束縛消失了。

試想，如果過去單價10萬一平米的學(xué)區(qū)房不能上A名校，你還會用花那么高代價去買嗎？顯然不會，你可能會選擇旁買旁邊只有5萬一平米的房子，因為它也有機會上這所A名校。所以，對于此前炒上天的“老破小”學(xué)區(qū)房打擊尤為明顯。

另一方面，對教育資源豐富區(qū)域的房產(chǎn)價值有一個提振過程。區(qū)域內(nèi)的教育資源雖然有一二三名之分，但在全市內(nèi)都是佼佼者，買在這里的房子再差也有8成，所以，會吸引更多的人關(guān)注和購買，對此前區(qū)域內(nèi)屬于價格“洼地”的房子價值有促動作用。

從以上兩方面看，多校劃片雖然未必能讓學(xué)區(qū)房價降多少，但確實重塑了樓市格局。

當(dāng)然，我們還應(yīng)看到一種現(xiàn)象。因為多校劃片基本上是填報資源和搖號相結(jié)合方式，如果區(qū)域內(nèi)甲學(xué)校報名人數(shù)爆滿，而乙學(xué)校則無人問津，會不會激發(fā)后者提升教學(xué)質(zhì)量呢？如此，對域內(nèi)家庭適齡子女教育算是一種長期利好吧。

2020年以來的這兩條“新政”，看似對我們整體樓市趨勢不沾邊，但對整個樓市內(nèi)部的格局則是“王炸”。

隨著大規(guī)模拆遷時代過去，舊改時代到來，如果說房產(chǎn)價值還有成長空間的話，那么老舊房源則是未來買房投資的一個“禁區(qū)”。如果說多校劃片是一個趨勢的話，那么追逐頂級教育資源學(xué)區(qū)房的理念將逐漸成為過去式，同樣，回避“老舊”房，關(guān)注具有教育成長空間的片區(qū)房則是買房人另一個選擇。