北京樓市小陽春 “首付貸”熱度再起

因疫情而滯后的樓市“小陽春”疊加西城學(xué)區(qū)房政策的末班車效應(yīng)，近期北京市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一波成交小高峰。中國證券報記者近期調(diào)研市場了解到，面對這一波久違的小高潮，各家銀行紛紛加足馬力滿足按揭貸款需求，放款時間較疫情前明顯加快。

記者了解到，目前北京高首付政策下，灰色“首付貸”仍有市場，不過近期在監(jiān)管層的嚴格表態(tài)下，多家銀行紛紛嚴格風(fēng)控，以經(jīng)營貸為名套取低成本買房資金不易。

額度充足速度加快

多位中介和銀行信貸人士對記者表示，相較于去年，今年住房商業(yè)貸款額度充足，放款速度明顯加快。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房住宅網(wǎng)簽13161套，新建住宅網(wǎng)簽3740套。4月開始，二手房成交量增加。在“五一”小長假中，二手房網(wǎng)簽139套，新建住宅網(wǎng)簽666套，合計網(wǎng)簽住宅805套，較2019年同期總計376套同比翻倍。整體看，市場有望在5-6月延續(xù)1.3萬套以上的水平。

從需求方面，一部分是前期由于疫情延后的購房需求集中釋放；另一部分是由于北京市西城區(qū)明確了實施多校劃片的最后期限，該期限標(biāo)準(zhǔn)是以獲得產(chǎn)權(quán)證書時間計。部分學(xué)區(qū)房房主決定出貨，部分買家要搶上單校劃片末班車，供需雙方皆有需求，這一額外增量也放大了交易量。

銀行房貸業(yè)務(wù)人士表示，目前北京市住房商業(yè)貸款額度較充足。由于一季度受疫情影響，線下消費的萎縮導(dǎo)致了銀行零售業(yè)務(wù)普遍出現(xiàn)明顯下滑，其中住房按揭貸款也出現(xiàn)驟降。久違的小陽春到來，也使銀行較振奮，在符合風(fēng)控流程的基礎(chǔ)上紛紛加快了手續(xù)辦理和放款流程。

有中介對記者表示，目前在北京一些區(qū)，過戶的當(dāng)天就可拿到房本，房本送到銀行抵押后，一般5天即可批貸，從近期的一些單子來看，過戶后20天商貸就能發(fā)放。公積金貸款或混合貸的時間則要長一些。

北京市目前首套房最低為LPR+55基點即5.20%，二套房最低為LPR+105基點即5.70%。外資行與內(nèi)資行統(tǒng)一利率。

灰色通道猶存

北京目前對二套房尤其是二套非普通住宅有著嚴格的購房信貸杠桿限制，目前非普標(biāo)準(zhǔn)線下，大量改善型房屋和絕大多數(shù)三環(huán)內(nèi)的二手房都成為了非普。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，二套房只能申請銀行評估值(一般約為網(wǎng)簽價格的8-9成)的兩成的貸款。記者了解到，首付不足是大量購買二套房家庭面臨的普遍問題。“首付貸”的需求應(yīng)運而生。

近期隨著北京樓市轉(zhuǎn)暖，一些貸款公司的電話活躍起來，記者近期接到了多個貸款公司的電話，均聲稱能夠提供便宜貸款。不少貸款公司甚至應(yīng)用高科技手段，智能語音先打電話，一旦捕捉到客戶有興趣，第二天工作人員再打電話聯(lián)系。

記者了解到，“首付貸”主要有三種途徑：一種是消費貸通過各種方式作為首付。消費貸做首付的主要局限在于放款期限太短、利息太高、額度太低，一般消費貸的利率在5%-10%之間，額度不超過30萬元，還款期限不超過5年。這意味著若30萬元5年期消費貸湊首付，這部分每月的還款本金就已經(jīng)超過5000元，再考慮到利息和手續(xù)費，每月還貸壓力不低。

另一種方式則是過橋貸款，這種主要用于交易中的短期墊款需求，這類信貸成本高達月息2分。銀行并不提供這種服務(wù)，一般是一些類民間金融機構(gòu)或者貸款公司提供這類服務(wù)。由于利息太高，僅能做短期資金周轉(zhuǎn)使用。

最后一種就是經(jīng)營貸，把申請人包裝成一家公司的法人、股東或監(jiān)事，并提供公司流水、交易合同等材料，同時抵押申請人名下房產(chǎn)，向銀行申請抵押經(jīng)營貸。貸款獲批后，資金先打到申請公司賬戶，再轉(zhuǎn)給個人。在這其中，貸款公司一般收取房貸資金的2-3個點作為手續(xù)費，同時視流水程度和提款等步驟的難易程度決定是否再額外收費。一些貸款公司承諾能夠做出10年-20年期限的抵押貸，更接近于房貸。

“雙嚴”之下難起波瀾

盡管有灰色地帶存在，但北京目前各家銀行風(fēng)控趨嚴，同時北京嚴格調(diào)控政策未有放松，不少分析人士預(yù)計，北京樓市總體杠桿水平仍將維持在合理水平，不會出現(xiàn)違規(guī)資金大量流入推高樓市的可能性。

監(jiān)管層目前正加大部分地帶的監(jiān)管力度。5月9日，銀保監(jiān)會向社會就商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法征求意見，其中包括，互聯(lián)網(wǎng)貸款資金不得用于購房、股票等用途，單戶用于消費的信用貸款額度不超過20萬元，到期一次性還本的，授信期限不超過1年等內(nèi)容。

北京早已明令禁止消費貸、經(jīng)營貸等資金流入樓市，各家銀行都加大了風(fēng)控，銀行在放貸后都會追蹤資金。記者了解到，目前北京市多家銀行普遍加強了風(fēng)控。一些銀行的消費貸產(chǎn)品信貸資金只能通過對公的POS機刷出，即使找到渠道套出現(xiàn)金，考慮到綜合成本，也并不劃算。

一些銀行加大了對違規(guī)抵押經(jīng)營貸的審核?？蛻粜⊥跤捎谫I房首付不夠，希望抵押名下另一套郊區(qū)住房獲取資金，因此找到了一家貸款公司尋求相關(guān)服務(wù)。本來都已經(jīng)按照“掮客”的指示對好了盡調(diào)問題答案，沒想到信貸員上門調(diào)查時問的問題全部“超綱”，小王的企圖失敗了。“事后了解，銀行開始就否了這單，所以才有了后面‘超綱’問題?！毙⊥鯇τ浾弑硎尽?/p>

一位銀行信貸人員表示，市面上用于購房的經(jīng)營抵押貸不能說完全沒有，但真正能成功的并不多。他認為更重要的是，目前北京房地產(chǎn)價格上漲預(yù)期生變，且交易成本高昂，大量套取違規(guī)資金進入樓市的動機不足，更多是一些特定購房需求迫切的家庭的需求。因此決定了這類資金的規(guī)模并不會大到推動樓市價格的地步。

多家研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2017年“3·17”調(diào)控以來，北京市二手房平均跌幅在15%-20%之間。近兩年更是往往小陽春一出現(xiàn)，馬上就來一個政策降溫。例如2019年3月出現(xiàn)小陽春，北京市迅速頒布政策調(diào)低市管公積金貸款額度降溫。而今年北京市則對西城區(qū)學(xué)區(qū)房出臺政策降溫，傳達了明確的調(diào)控態(tài)度。

另一個因素則是高昂的交易成本。按照目前北京市的規(guī)定，僅有獲取產(chǎn)權(quán)證書或繳稅滿5年且為家庭及個人唯一住房才能免除交易中20%的所得稅。獲取產(chǎn)權(quán)證書或繳稅未滿兩年還涉及到5.5%的營業(yè)稅。從目前的市場交易情況來看，盡管稅費都是買家繳納，但一旦房屋交易產(chǎn)生前述稅費，二手房賣家就需要在售價中讓出這一部分費用。種種限制下，短期內(nèi)房屋轉(zhuǎn)手掙差價幾乎不可能。

前述人士對記者表示，“信貸資金只是工具，預(yù)期和供需關(guān)系才是決定房價漲跌的主要因素。”