“六年一學(xué)位”“多校劃片”靴子落地 北京學(xué)區(qū)房面臨價值重估

日前，北京市西城區(qū)義務(wù)教育階段入學(xué)政策發(fā)布。西城“六年一學(xué)位”“多校劃片”靴子落地。政策指出，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

專家指出，這意味著一套房鎖定一個學(xué)區(qū)的時代結(jié)束了，有利于學(xué)區(qū)房降溫，對于促進教育公平和“房住不炒”等有積極的作用。

從長遠角度來看，這一系列措施在一定程度上將有助于緩解入學(xué)壓力，遏制學(xué)區(qū)房價格上漲。不過，短期也可能會迎來政策帶來的學(xué)區(qū)房交易和戶口遷入的小高峰。

專家建議，資源均衡是大勢所趨，學(xué)區(qū)房價值將面臨重估，建議謹慎投資。

“搶搭末班車”

五一假期北京學(xué)區(qū)房交易大幅放量

北京不少家長將西城區(qū)宏廟小學(xué)稱為“宇宙中心小學(xué)”。據(jù)了解，作為北京的市級重點，宏廟小學(xué)直升北師大實驗中學(xué)的比例達80%。

記者了解到，北京一位家長曾花1200萬元買下了其對口小區(qū)豐匯園一套39平方米的地下室，單價達30萬元/平。經(jīng)查閱，宏廟小學(xué)對口的豐匯園、宏匯園、宏英園等小區(qū)目前已沒有一居室小戶型掛出。

西城區(qū)一家中介的業(yè)務(wù)員告訴記者，五一期間帶看次數(shù)明顯增多，大家買房的意愿比較強烈。除了部分剛需的客戶，看學(xué)區(qū)房的客戶好像都扎堆了。因為政策即將實施，得抓緊最后獲得學(xué)位的機會。

他告訴記者，五一期間，店里已經(jīng)成交了幾筆學(xué)區(qū)房的訂單，有的單價超過20萬，現(xiàn)在已經(jīng)簽完了合同，正在進行下一步的流程。他坦言，在價格談判過程當中，賣方相對買方還是比較強勢的，尤其是沒有占用學(xué)位的學(xué)區(qū)房，更是不讓步。按照經(jīng)驗，以后，占用了學(xué)位的學(xué)區(qū)房價格慢慢會下來，沒有占用學(xué)位的房子還是會很搶手。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，五一假期北京學(xué)區(qū)房交易大幅放量。期間北京全市二手房日度成交量在900套左右，同比大幅增長。除了線下帶看恢復(fù)、需求延遲釋放外，還有一個重要原因在于西城區(qū)的學(xué)區(qū)房新政出臺。部分家長為“搶搭末班車”加快入市，五一期間西城區(qū)成交套均面積61平，套均價格749萬，每平米均價超過12萬，西城區(qū)交易量同比和環(huán)比增長均超過100％，其中金融街和德勝片區(qū)成為熱門。

落實“房住不炒”

北京學(xué)區(qū)房價值將面臨重估

入學(xué)新政能否讓西城區(qū)學(xué)區(qū)房真正降溫？北京學(xué)區(qū)房是否正迎來最后的瘋狂?

業(yè)內(nèi)認為，為了趕在7月31日之前確保能上指定小學(xué)，短期內(nèi)購房或換房需求可能加速入市。從長遠看，今后再買房將不再對應(yīng)劃片學(xué)校，這將有助于落實“房住不炒”定位，對于 “學(xué)區(qū)房”的炒作將起到降溫的作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，西城區(qū)的政策給了窗口期，按照正常二手房交易來說，時間非常寬裕。所以未來2個月，西城區(qū)的熱點學(xué)區(qū)房肯定還會繼續(xù)漲。

另外，必須指出的是，西城是北京最后一個未實行多校劃片的優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域。2019年北京海淀、東城等多個區(qū)已經(jīng)落地了義務(wù)教育入學(xué)多校劃片政策。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，在執(zhí)行多校劃片半年后，海淀房價下跌11%，東城房價下跌7%。

也有中介向記者表示，優(yōu)質(zhì)學(xué)校是稀缺資源。一旦施行多校劃片，必然導(dǎo)致原學(xué)區(qū)房的價格下跌，不過，由于學(xué)區(qū)的分配面臨很多不確定性，區(qū)域內(nèi)普通學(xué)校對應(yīng)的房價則可能相應(yīng)上升。同時，還要看政策具體實施細則，是否能真正落實到位。

“過去，為了確保可以獲得較好的入學(xué)名額和機會，很多購房者會選擇部分戶型小的學(xué)區(qū)房，這也使得此類學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了價格炒作等亂象。而通過調(diào)整，客觀上為學(xué)區(qū)房降溫，同時也促進教育教學(xué)資源更加合理配置?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。

資源均衡是大勢所趨

“多校劃片”改變房價的定價邏輯

“學(xué)區(qū)房”既是房地產(chǎn)市場的衍生品，也是“擇校熱”的副產(chǎn)品，歸根結(jié)底是優(yōu)質(zhì)教育資源的分配問題。

甚至在全國教育資源集中的北京，由于各區(qū)教育水平差距巨大，有購房者直言：“買高價學(xué)區(qū)房是剛需，不僅僅是投資。”

業(yè)內(nèi)指出，教育資源配置不均衡和學(xué)校之間的差異是歷史形成的，消除需要一個過程，這也決定了學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)有客觀現(xiàn)實因素。

近年來，教育部要求包括北京、上海在內(nèi)的全國多個重點城市推廣熱點小學(xué)、初中多校劃片。通過縮小校際教育差距等舉措，緩解家長的“擇校焦慮”，試圖給“高燒”的“學(xué)區(qū)房”降溫。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，學(xué)區(qū)資源均衡是大勢所趨，未來價格會趨于平穩(wěn)，尤其是高價學(xué)區(qū)房的溢價會明顯下降。另外，多校劃片政策的調(diào)整改變了房價的定價邏輯，學(xué)區(qū)房價格會經(jīng)歷一輪調(diào)整，老破小學(xué)區(qū)房的價格支撐將進一步被削弱。