深圳樓市暴漲是不是“經(jīng)營(yíng)貸”惹的禍

一面是寫字樓“冷清”，一面是商品房銷售火爆，這種現(xiàn)象不只值得深圳警惕，也值得其他地方思考。目前，國(guó)家和地方出臺(tái)了許多扶持中小企業(yè)、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，必須密切關(guān)注政策扶持資金、銀行信貸的流向。

一線城市房?jī)r(jià)的漲跌最能牽動(dòng)人心，其中又以深圳最甚，因?yàn)闃鞘型鈦碣Y金多，有人稱深圳的樓市是中國(guó)流動(dòng)性最敏感的晴雨表。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)3月份70個(gè)大中城市商品住宅數(shù)據(jù)顯示，深圳3月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.6%，高居70城第一；二手房成交量達(dá)到8008套，環(huán)比大漲3.8倍，創(chuàng)下了近兩年來的新高。

有人欣喜，兩個(gè)月前買的房轉(zhuǎn)眼就漲了30多萬元；有人愁苦，因?yàn)閮r(jià)格猶豫了一個(gè)多禮拜，新房又少了幾平方米；而更多的人還在努力攢著未來房子的首付款。

無論是怎樣的心情，他們都有一個(gè)相似的疑惑：新冠肺炎疫情肆虐的日子里，線下的各行各業(yè)都受到了不同程度的影響，深圳樓市怎么出現(xiàn)了“疫情景氣”現(xiàn)象。

　樓市火爆 亂象重現(xiàn)

李欣(化名)3月剛在深圳福田區(qū)買了房，在深圳“漂”了兩年多，今年她決定給自己安個(gè)家。60㎡的兩居室價(jià)格在600多萬元，對(duì)房子她談不上多滿意，只是看房跑了半個(gè)多月，眼看著房?jī)r(jià)在上漲，她不敢再等了。

3月以來，深圳“千萬豪宅秒光”、“百萬喝茶費(fèi)”的消息一直在房產(chǎn)圈內(nèi)流傳，焦慮的購(gòu)房者有些無所適從。在某房產(chǎn)交易App上，李欣發(fā)現(xiàn)，僅僅過了半個(gè)多月，之前她關(guān)注的小區(qū)二手房?jī)r(jià)格普遍上漲，漲幅在10萬元-30萬元之間。

她身邊不少朋友原本準(zhǔn)備在近期買房，他們覺得疫情中購(gòu)買需求減少會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，沒想到撲了個(gè)空，反而迎來了樓市的“小陽春”?！昂蠡?！”沒買房的朋友都在“吐槽”，當(dāng)時(shí)應(yīng)該聽中介的建議。

那段時(shí)間，不少中介給他們打電話，內(nèi)容大同小異：“哥(姐)要不要看房，近期哪哪的房子要大漲”“現(xiàn)在買的人很多，哪哪剛開盤就沒了”“差點(diǎn)錢沒事，有資金渠道”……市場(chǎng)傳言有大量“熱錢”流入了深圳樓市。

有人質(zhì)疑“熱錢”來源于“經(jīng)營(yíng)貸”?！敖?jīng)營(yíng)貸”是銀行面向中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)所需的產(chǎn)品，利率在4%-7%之間波動(dòng)。當(dāng)“經(jīng)營(yíng)貸”利率低于房貸，這筆資金就存在流入樓市的套利空間。

疫情期間，因國(guó)家層面出臺(tái)了一系列扶持中小企業(yè)的金融利好政策，部分購(gòu)房者借此也找到了新的加杠桿機(jī)會(huì)。比如2月底，深圳為降低中小微企業(yè)融資成本，對(duì)中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶在疫情期間獲得的經(jīng)營(yíng)性貸款按照實(shí)際支付利息的50%給予最高100萬元的貼息，貼息期限不超過6個(gè)月。

某銀行從業(yè)人員告訴中青報(bào)·中青網(wǎng)記者，現(xiàn)在房貸利率在百分之五點(diǎn)幾，“經(jīng)營(yíng)貸”在百分之四點(diǎn)多，近1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠如果用來買房對(duì)購(gòu)房者來說是很劃算的。對(duì)于這筆錢流入樓市，一些銀行客戶經(jīng)理也樂見其成，“投資房產(chǎn)畢竟穩(wěn)妥一些”。

扶持中小企業(yè)的政策紅利資金被利用投入房地產(chǎn)領(lǐng)域？市場(chǎng)輿論不斷發(fā)酵。對(duì)此，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行4月20日向轄內(nèi)銀行下發(fā)了自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)情況的通知。

4月22日中國(guó)人民銀行深圳市中心支行公布了初步排查情況：未發(fā)現(xiàn)剛注冊(cè)企業(yè)即申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況；未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸形式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況；轄區(qū)存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購(gòu)置房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況，但規(guī)模占比很小。

“經(jīng)營(yíng)貸”至多只是“幫兇”

在多位受訪的地產(chǎn)專家看來，導(dǎo)致深圳樓市火爆的原因很多，“經(jīng)營(yíng)貸”至多只是“幫兇”之一，并且影響有限。

有人總結(jié)過幫個(gè)人申請(qǐng)“經(jīng)營(yíng)貸”的操作流程，包括購(gòu)買殼公司、聯(lián)系中間人偽造公司經(jīng)營(yíng)流水等。這中間的每一步都不簡(jiǎn)單，也暗含不小的風(fēng)險(xiǎn)，沒有專業(yè)人士的幫助，個(gè)人基本完成不了。

“房?jī)r(jià)不漲沒人會(huì)動(dòng)這個(gè)心思?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，“經(jīng)營(yíng)貸”利率雖然最近一年多直線下調(diào)，但還款周期短、歸本約束嚴(yán)，到樓市里加杠桿風(fēng)險(xiǎn)不小又費(fèi)勁。

他認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)杠桿高是歷史原因，從遏制“陰陽合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象的“三價(jià)合一”政策看，深圳是全國(guó)一線城市中執(zhí)行最晚的，也就是評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)最晚統(tǒng)一的。而深圳樓市這一輪“小陽春”，與去年深圳豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)直接相關(guān)。

2019年11月，深圳普通住宅不再設(shè)置價(jià)格線，只要容積率高于1.0、單套建筑面積在144㎡以下的房子均為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。而目前市面上很少有容積率小于1.0的小區(qū)。一套目前市場(chǎng)價(jià)1000萬元、原價(jià)300萬元、購(gòu)買滿兩年的房子原本要繳納33萬元左右的增值稅，新政實(shí)施后，這筆錢直接減免了。政策直接導(dǎo)致了房主捂房惜售或上調(diào)房?jī)r(jià)，同時(shí)刺激了深圳二手房市場(chǎng)的成交量，影響至今。

　“這是個(gè)資金的市場(chǎng)”

這些年，深圳經(jīng)濟(jì)增速放緩，其GDP增速?gòu)?017年的8.8%、2018年的7.6%到2019年的6.7%，每年都下降1個(gè)百分點(diǎn)左右。今年受疫情影響，深圳的支柱產(chǎn)業(yè)外貿(mào)、出口制造及國(guó)際物流遭重創(chuàng)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月，深圳規(guī)模以上工業(yè)增加值下降18.5%，固定資產(chǎn)投資下降22.9%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額下降20.5%，進(jìn)出口總額下降17.6%。而深圳經(jīng)濟(jì)對(duì)外依存度高，2019年深圳外貿(mào)進(jìn)出口總額為29773.86億元，超過了當(dāng)年的GDP總量，經(jīng)濟(jì)對(duì)外依存度達(dá)110.6%?？梢灶A(yù)見，2020年，疫情對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)。

而從樓市來看，最近幾年深圳商用辦公樓空置率持續(xù)上升，2019年這一數(shù)據(jù)達(dá)22.4%。今年受疫情沖擊，空置率再創(chuàng)新高。根據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一戴德梁行的最新數(shù)據(jù)，今年第一季度深圳商用辦公樓的空置率上升至24.6%。

一面是寫字樓“冷清”，一面是商品房銷售火爆，這值得警惕。

“這是個(gè)資金的市場(chǎng)?！彼固垢４髮W(xué)經(jīng)濟(jì)政策研究所的資深研究員李宏彬提醒，這些年美國(guó)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、企業(yè)年報(bào)表現(xiàn)都不佳，但股市照樣漲，因?yàn)槭裁?？美?guó)有很多錢，這錢沒地方去就把股市給搞起來了，中國(guó)一樣要注意資金的流向。

4月22日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《深圳市住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》：2020年商品住房計(jì)劃安排用地125公頃、建筑面積約563萬平方米，計(jì)劃供地?cái)M建設(shè)6.3萬套。2020年，計(jì)劃安排供應(yīng)公共住房用地168.2公頃；計(jì)劃建設(shè)籌集安居工程項(xiàng)目8.1萬套；計(jì)劃基本建成(含竣工)安居工程項(xiàng)目約2.28萬套；計(jì)劃供應(yīng)安居工程項(xiàng)目4萬套。

計(jì)劃發(fā)布的第二天，一個(gè)中介給李欣發(fā)來信息，他說，計(jì)劃有明顯的增加供應(yīng)、穩(wěn)預(yù)期效果，但深圳人口基數(shù)大、密度高、增長(zhǎng)快，供求關(guān)系長(zhǎng)期緊張是深圳樓市面臨的一個(gè)不爭(zhēng)事實(shí)。