房企擴(kuò)張需求+政策救市 樓市按下熱啟動(dòng)組合鍵

隨著疫情過后各地有序復(fù)產(chǎn)復(fù)工，長三角土拍市場熱鬧非凡，多個(gè)城市更陸續(xù)推出土地出讓計(jì)劃，包括一些重磅住宅與市中心商業(yè)地塊。

長三角樓市似乎已經(jīng)率先觸底反彈。

土拍熱度繼續(xù)

進(jìn)入4月份，長三角土拍市場的熱度仍在繼續(xù)。

4月3日，南京舉行了樓市復(fù)工以來的首場土拍，推出3塊宅地，分別位于河西中、河西南以及棲霞經(jīng)開區(qū)，總用地面積超13.1公頃，最終攬金65億元。

4月8日，寧波慈溪新城河8#住宅地塊經(jīng)過64輪競拍，最終以樓板價(jià)9746.76元/平方米、總價(jià)5.16億元成交，溢價(jià)率高達(dá)64.3%。

4月13日，浙江省嘉興市以掛牌方式成功出讓一宗住宅用地，地塊編號為2018-32。經(jīng)過139輪競價(jià)，嘉善裕辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（華夏幸福）以上限價(jià)格92774萬元競得，樓面價(jià)7084元/㎡，溢價(jià)率5.29%。

對此，戴德梁行華東區(qū)策略發(fā)展顧問部主管、執(zhí)行董事陳學(xué)海向《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）表示：“從地產(chǎn)宏觀周期來看，降準(zhǔn)降息后，一般都會(huì)迎來中國房地產(chǎn)市場的上漲，而土地市場是最先體現(xiàn)的。另一方面，在疫情影響之下財(cái)政收入吃緊，政府需要通過土地出讓增加財(cái)政收入?！?/p>

第一太平戴維斯中國市場研究部董事張琳認(rèn)為，長三角本身區(qū)位條件優(yōu)良，醫(yī)療資源發(fā)達(dá)，交通便捷，“第一季度，內(nèi)資開發(fā)商融資環(huán)境有所向好，境內(nèi)外債券發(fā)行量大幅增加。一些資金充足的開發(fā)商在疫情過后積極布局長三角優(yōu)質(zhì)土地；政府在疫情過后加快土地出讓來增加財(cái)政收入、進(jìn)一步吸引投資及提高就業(yè)；另一方面，多地也出現(xiàn)了土地出讓方式變更，例如降低或取消自持面積要求等對開發(fā)商更具吸引力的出讓條件。”

對行業(yè)整體樂觀

安居客《2020年一季度長三角熱點(diǎn)城市樓市報(bào)告》分析認(rèn)為，目前交易主要以品牌房企拿地為主，而導(dǎo)致土地交易熱情不減的原因則得益于品牌房企在疫情期間資金較為充裕，再加上開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，使得逆勢拿地成為可能。

明源地產(chǎn)研究院也指出，地產(chǎn)行業(yè)的境內(nèi)融資邊際放松。2020年1-2月，國內(nèi)房企債券融資159筆，規(guī)模達(dá)到2484億元，同比上升36%，為六年來次高。僅3月份以來，首開股份、陽光城、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、招商蛇口、越秀集團(tuán)、金融街、華僑城等十余家房企在上海清算所公示其新一輪的超短期融資券發(fā)行計(jì)劃。

而土拍火熱的背后,其實(shí)也是房企對2020年樓市充滿信心的體現(xiàn)。

目前，百強(qiáng)房企，基本都沒有調(diào)低年度銷售目標(biāo)，體現(xiàn)對行業(yè)的整體樂觀。

從各大上市房企放出的2020年銷售目標(biāo)來看，有6成房企2020年銷售目標(biāo)較2019年已完成的銷售目標(biāo)有10%以上的漲幅，其中金茂、花樣年、綠城、新力、龍光等企業(yè)銷售目標(biāo)漲幅在20%以上，此類規(guī)模在1000-2000億企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張勢頭不減。

“疫情對業(yè)績的影響有限，中國金茂2020年保持2000億元銷售目標(biāo)不變。”3月25日，在中國金茂2019年業(yè)績說明會(huì)上，中國金茂總裁李從瑞表示，公司城市運(yùn)營土地儲(chǔ)備充足，資源上有充足安排，在此基礎(chǔ)上提出了適當(dāng)增長的三年業(yè)績目標(biāo)。

各地紛紛出臺(tái)政策

另一方面，長三角多地陸續(xù)出臺(tái)的強(qiáng)有力救市政策，也在一定程度上為樓市回暖起到了推波助瀾的作用，緩解了房企延遲開工造成的資金壓力。

作為長三角核心的上海，疫情期間上海企業(yè)可以申請公積金緩繳；用好專項(xiàng)再貸款政策，相關(guān)銀行對列入名單的疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)提供優(yōu)惠利率貸款，貼息后企業(yè)融資成本不高于1.6%。

南京市《2020年浦口區(qū)人才購買商品住房實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步降低了人才落戶的門檻，自主創(chuàng)業(yè)大專及以上學(xué)歷人才，可在南京購買商品住房。同時(shí)，南京人才落戶新政延長一年，3月1日起施行，有效期1年。這一政策對于南京樓市的熱度上升起到了一定催化作用，并且這個(gè)效果會(huì)在2020年顯示出長期作用。

無錫市出臺(tái)住建行業(yè)17條：提及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑業(yè)企業(yè)、房屋中介企業(yè)、房屋租賃企業(yè)等可申請延期繳納稅款。已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，企業(yè)可提前申請撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金，完成25%以上投資額即可申請預(yù)售等。

蘇州市則適度放寬預(yù)售條件，房企建設(shè)進(jìn)度完成25%投資就可以申請預(yù)售；分期銷售，每期面積不低于3萬平，高層不低于2萬平，多層不低于1萬平。同時(shí)，蘇州放寬了人才落戶條件，本科學(xué)歷且年齡不超過45周歲的可以直接落戶，無需社保。保證城市自身高質(zhì)發(fā)展的可持續(xù)性，人才是重要因素，而吸引人才、留住人才的一個(gè)重要表現(xiàn)就是落戶和買房。

在優(yōu)惠政策刺激之下，長三角區(qū)域的購房需求也隨之快速釋放。

數(shù)據(jù)顯示，蘇州市3月房均價(jià)23,825元/平方米，環(huán)比上漲1.18%；新房總簽約6513套，環(huán)比上漲161.88%；二手房總成交套數(shù)5290套，環(huán)比上漲368.97%。

杭州市3月商品住宅新增供應(yīng)85.6萬平方米，環(huán)比上升2852%；成交量達(dá)78.5萬平方米，環(huán)比上升523%；成交均價(jià)為39,425元/平方米，環(huán)比上升21%。僅3月最初的兩周多時(shí)間里，就成交了4922套新房，市場火爆成交量價(jià)齊升，創(chuàng)年內(nèi)新高。

寧波市3月新增商品房供應(yīng)6057套，環(huán)比上升1418%；全市商品房總計(jì)成交7635套，其中市六區(qū)成交3066套，環(huán)比上升909%；月底開盤的維科望江府和余姚藍(lán)城明廬（低密小院產(chǎn)品）出現(xiàn)“日光”現(xiàn)象。

明源地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，目前，供給端的政策已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)，但需求端的政策目前還不明朗，預(yù)計(jì)利好政策會(huì)加速推出。按照過往的經(jīng)驗(yàn)，今年二季度末會(huì)是樓市復(fù)蘇的關(guān)鍵時(shí)期。房企在著手應(yīng)對當(dāng)下困局的同時(shí)，也需綜合考量后市的預(yù)期走勢。