廈門市土地發(fā)展中心回應(yīng)百億地王爭議：“圍標(biāo)”不合邏輯

22日上午，廈門市迎來今年首場土地拍賣會，位于思明區(qū)的2020P01地塊，引來中海、綠城、金茂等十幾家企業(yè)爭奪，最終，這一地塊被上海泰鳴貿(mào)易有限公司(以下簡稱“上海泰鳴”)以103.55億元拍得。但隨后，圍繞著上海泰鳴與中駿集團(tuán)的關(guān)系，以及雙方是否涉及“圍標(biāo)”等話題，引起激烈爭論。

23日，中新經(jīng)緯客戶端就此事采訪了廈門市自然資源和規(guī)劃局下屬的廈門市土地發(fā)展中心，該中心負(fù)責(zé)土地出讓具體工作，中心相關(guān)科室的工作人員認(rèn)為，“圍標(biāo)”的猜測不太符合邏輯，把地價抬升上去，對企業(yè)沒有好處。

土拍是否“圍標(biāo)”引關(guān)注

這場土拍，廈門市共拿出三個塊地，位于廈門島內(nèi)的2020P01地塊引起了最多關(guān)注，吸引了深圳平安、上海泰鳴貿(mào)易、中駿、杭州建杭、中海、融創(chuàng)、綠城、金茂14家企業(yè)參與拍賣。

2020P01地塊的起拍價為72億元，起拍樓面地價35182元/平方米，經(jīng)過一個半小時的競拍，該宗地最終由上海泰鳴拿下，成交價為103.55億元，折合樓面價為50599元/平方米，溢價率為43.8%。這幅地塊成為廈門有史以來首個百億“地王”，刷新了廈門土地出讓的總價和單價記錄。

眾多知名房企參與競拍，卻由上海泰鳴、這家名不見經(jīng)傳的企業(yè)拍得，讓市場有些意外。天眼查數(shù)據(jù)顯示，上海泰鳴成立于2020年4月9日，公司類型為有限責(zé)任公司(港澳臺法人獨(dú)資)，所屬行業(yè)為批發(fā)業(yè)，經(jīng)營范圍包括建筑材料銷售、金屬材料銷售、五金產(chǎn)品零售和市場營銷策劃。

之后，多家主流媒體對上海泰鳴的股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了溯源查詢，發(fā)現(xiàn)上海泰鳴與參與本次拍賣的中駿集團(tuán)存在關(guān)系。上海泰鳴由達(dá)源國際有限公司100%控股，后者是一家在香港注冊的公司，而根據(jù)香港公司查冊中心數(shù)據(jù)，達(dá)源國際有限公司的股東為悅泰發(fā)展有限公司(以下簡稱“悅泰發(fā)展”)。悅泰發(fā)展則為中駿集團(tuán)的“馬甲”公司，公開信息顯示，中駿集團(tuán)曾多次以悅泰發(fā)展的名義在公開市場拿下多宗土地。

不過，中駿集團(tuán)22日卻對多家媒體表示，沒有拿下“地王”，與拿地方上海泰鳴沒有關(guān)系。

今年4月10日前后，上海土地市場曝出，中海地產(chǎn)等公司疑似涉嫌“圍標(biāo)”，中海上海公司總經(jīng)理崔帥被上海市公安局經(jīng)偵隊采取刑事強(qiáng)制措施，萬科和華潤置地相關(guān)拿地人士也在接受有關(guān)部門調(diào)查。媒體推測，該事件的起因，是今年3月31日上海虹口區(qū)一個地塊的出讓，當(dāng)時，上述三家均可以參與后續(xù)的拍賣環(huán)節(jié)，但最后只有中海地產(chǎn)舉牌，萬科和華潤置地選擇“沉默”，中海地產(chǎn)以34.3億元的起拍價拿下這個寸土寸金的地塊。

這一事件后，媒體對土地拍賣市場疑似的“圍標(biāo)”行為頗為關(guān)注。此次廈門“地王”拍賣，中駿與疑似“馬甲”公司共同參與競標(biāo)，部分媒體就質(zhì)疑是否有“圍標(biāo)”行為的存在。

廈門市自然資源和規(guī)劃局在該地塊的出讓公告中明確，競買申請人之間不得私下串通，采取“圍標(biāo)、串標(biāo)”等方式排擠其他競買申請人、干擾拍賣活動、破壞公平競爭、謀取不當(dāng)利益等。如有上述行為，一經(jīng)查實(shí)出讓人將取消競得人的競得資格，解除出讓合同，無息退還土地出讓價款，競買保證金不予退還。并且將該企業(yè)列入誠信黑名單，限制其及其關(guān)聯(lián)企業(yè)(指與該企業(yè)具有直接或間接控股關(guān)系的企業(yè))今后不得參與廈門市土地礦產(chǎn)資源交易市場拍賣活動。

工作人員認(rèn)為邏輯不通

23日，廈門市土地發(fā)展中心相關(guān)科室的工作人員對中新經(jīng)緯客戶端稱，競標(biāo)人都是按照程序要求進(jìn)行選拔，符合條件的才能參加。對于有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)，能否同時參與競拍，他需要進(jìn)一步確認(rèn)下拍賣規(guī)則，他們也沒有對參與企業(yè)之間的關(guān)系進(jìn)行調(diào)查，但每個企業(yè)都是符合條件的。

至于是否涉嫌“圍標(biāo)”，這名工作人員說：“我早上有看到過報道，但覺得從邏輯上是不通的。一家公司拉了幾家‘馬甲’公司共同來圍標(biāo)，把地價抬上去，那什么公司會有這種考慮，把自己的拿地成本抬上去呢？這對他們有什么好處？”

另一個引起質(zhì)疑的是，媒體報道稱，“從整個土拍過程來看，中駿和上海泰鳴叫價也是最積極的?！眻蟮婪Q，2020P01地塊起拍價72億元，中駿一上來直接報到90億元，隨后融創(chuàng)報價91.35億元，不久中駿報價93億元，隨后上海泰鳴報價95.25億元，鑫萬豪報價95.4億元，上海泰鳴報價98億元，鑫萬豪報價98.25億元，上海泰鳴報價突破100億元，最終上海泰鳴以103.55億元競得2020P01地塊，溢價率達(dá)到了43.8%。

該工作人員卻稱，拍賣現(xiàn)場的應(yīng)價情況與媒體報道的內(nèi)容有出入，中駿只有在一開始有應(yīng)價，之后都是上海泰鳴與另一家企業(yè)在應(yīng)價。

23日，中新經(jīng)緯客戶端還就此事致電廈門市自然資源和規(guī)劃局辦公室，工作人員稱將會向相關(guān)科室反映，截至發(fā)稿，中新經(jīng)緯記者暫未獲得回應(yīng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，廈門“地王”土拍過程應(yīng)該不涉嫌“圍標(biāo)”，該地塊溢價率已超過40%，沒有人會圍出這么高的溢價率。如果真的有“圍標(biāo)”，也只能說沒有成功。

根據(jù)出讓公告，2020P01地塊宗地內(nèi)商品住房的銷售均價不得超過70800元/平方米，地價與售價的價差在20000元/左右。張大偉認(rèn)為，加上稅費(fèi)、建安等成本，這個項目想要盈利還是有些困難，如果市場較好的話，可能會達(dá)到微利狀態(tài)。

雖然上海泰鳴背后的股權(quán)關(guān)系仍然成謎，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 當(dāng)項目進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段后，百億“地王”的真正買主會浮出水面。企業(yè)選擇由一家“馬甲”公司出面拍賣土地，也是常見的操作方法，尤其是遇到“地王”這種敏感項目，容易招致相關(guān)部門的監(jiān)管，“馬甲”公司出面更為低調(diào)。

張大偉預(yù)測，超100億元的地價款，對很多企業(yè)來說都是一筆巨額開支，單一企業(yè)很難能應(yīng)付過來，未來不排除多家企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的可能。