樓市還能瘋多久？剛剛監(jiān)管火速出招：打擊資金違規(guī)入市

隨著新冠肺炎疫情逐漸得到有效控制，房地產(chǎn)市場正在從斷崖式下跌中逐漸恢復(fù)。

近日，深圳、杭州、南京、成都等多個(gè)一二線城市的部分樓盤出現(xiàn)了“火爆”局面。市場有觀點(diǎn)認(rèn)為，這波上漲或與小額貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，或者經(jīng)營貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)有關(guān)。

記者從多處消息人士處確認(rèn)，中國人民銀行深圳市中心支行今日已向轄區(qū)各商業(yè)銀行下發(fā)通知，緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。該通知要求自查今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸（含借款人為企業(yè)或個(gè)人），包括貸前、貸中、貸后等情況。

近期召開的中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，疫情期間，防控經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)被放在首位，樓市的穩(wěn)定，是地方政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和房子業(yè)主的共同利益所在，因此，疫情讓泡沫更剛性，但泡沫最終還是會(huì)破滅，這只是時(shí)間長短問題。

央行深圳中支要求銀行自查房抵經(jīng)營貸流動(dòng)情況

4月20日，券商中國記者從多處消息人士處確認(rèn)，中國人民銀行深圳市中心支行今日已向轄區(qū)各商業(yè)銀行下發(fā)通知，緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。該通知要求自查今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸（含借款人為企業(yè)或個(gè)人），包括貸前、貸中、貸后等情況。

其中，對于貸前，自查貸前準(zhǔn)入情況，對借款人名下經(jīng)營實(shí)體的真實(shí)性調(diào)查情況，借款人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間情況，企業(yè)成立時(shí)間情況。對于貸款管理情況，重點(diǎn)梳理借款人（含企業(yè)或個(gè)人）自疫情發(fā)生（1月25日）以來新購房產(chǎn)（含住宅和商務(wù)公寓等）并以新購房產(chǎn)作抵押的貸款情況，以及計(jì)劃申請財(cái)政貼息和預(yù)計(jì)實(shí)際貸款利率水平情況。對于貸后管理，自查借款人貸后新增房產(chǎn)的檢測情況。

近期，深圳房價(jià)出現(xiàn)異動(dòng)，近期的“豪宅日光盤再現(xiàn)”、百萬“喝茶費(fèi)”等報(bào)道也備受市場關(guān)注。來自深圳中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月深圳全市二手住宅均價(jià)為59048元/平方米，環(huán)比上升0.95%。其中，寶安成交均價(jià)為65031元/平方米，環(huán)比上升1.21%，漲幅最大。3月新房住宅網(wǎng)簽3152套，環(huán)比上漲279.8%，網(wǎng)簽面積32.38萬平方米，環(huán)比上漲279.9%，新房住宅網(wǎng)簽量止跌大幅回升至去年平均水平。在此基礎(chǔ)上，3月30日至4月5日這一周，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，新房住宅共成交818套，環(huán)比上升43.8%。

值得一提的是，新房市場內(nèi)，近期公寓市場也開始升溫。據(jù)了解，位于深圳羅湖區(qū)的某項(xiàng)目于近期開盤，均價(jià)約66000元/平方米，為50年產(chǎn)權(quán)公寓，其中主打建筑面積20-30平方米小戶型產(chǎn)品。該項(xiàng)目雖然面積較小，但買者依舊如云。

深圳的此輪“疫情景氣”大致是從3月初時(shí)從西向東逐步啟動(dòng)，最明顯的跡象之一，是市場中消失已久的百萬元級(jí)的“天價(jià)喝茶費(fèi)”重現(xiàn)。

與此同時(shí)，深圳相關(guān)部門開始行動(dòng)起來，4月3日，深圳市寶安區(qū)住建局以暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限等措施，打擊房企和中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”、“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為；4月9日，南山區(qū)住建局也發(fā)出通知：嚴(yán)禁惡意炒作哄抬房價(jià)，“各中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員切勿以身試法”。

深圳市住建局也表示，將密切關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，針對二手房掛牌價(jià)格明顯高于市場真實(shí)成交價(jià)、機(jī)構(gòu)及個(gè)人惡意炒作房價(jià)、部分自媒體發(fā)布擾亂市場秩序不實(shí)言論、評估機(jī)構(gòu)高評高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營等現(xiàn)象，聯(lián)合相關(guān)部門開展為期三個(gè)月的市場亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

多地房價(jià)異動(dòng)

此前，成都住宅樓盤凱德卓錦萬黛小區(qū)取得項(xiàng)目預(yù)售證，共計(jì)推出194套房源，4月16日~18日進(jìn)行網(wǎng)上登記搖號(hào)購房。4月20日，據(jù)成都購房通披露，參與網(wǎng)上報(bào)名搖號(hào)人數(shù)超過22000人，剛需購房者搖中概率為1.06%，普通購房者搖中概率僅為0.3%。

除了成都的樓盤受到搶籌外，以杭州為代表的“長三角”房價(jià)也出現(xiàn)了部分異動(dòng)，克而瑞浙江區(qū)域的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月以來，杭州市的商品房周均成交量連續(xù)環(huán)比上漲。在此之前的3月份，杭州市共407個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)簽，同比大幅上漲561.85%?！叭f人搖”樓盤頻現(xiàn)，售樓處的登記人數(shù)暴增。市場供應(yīng)端亦集中放閘。數(shù)據(jù)顯示，繼3月推盤潮后，4月份，杭州市有超過60個(gè)樓盤迎來開盤。

距離杭州不遠(yuǎn)的南京也出現(xiàn)了房價(jià)異動(dòng)的情況，一些新上市的樓盤中，不少樓盤的價(jià)格開始上漲，并且隨著限價(jià)盤的逐漸消失，南京有的板塊房價(jià)開始刷新此前高點(diǎn)。

房價(jià)真的漲了嗎？

4月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全國商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，與前兩月出現(xiàn)的“斷崖式”下跌相比，降幅收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，3月單月，全國商品房銷售面積為13503萬平方米，相當(dāng)于去年同期水平的85.9%；商品房銷售額12162億元，相當(dāng)于去年同期的85.4%。也即，到今年3月，全國房地產(chǎn)市場交易量已恢復(fù)至85%以上。

具體到上述房價(jià)異動(dòng)城市，實(shí)際上并非全城房價(jià)暴漲，大多是停留在部分區(qū)域和部分樓盤。以深圳為例，貝殼研究院的一份報(bào)告顯示，當(dāng)前深圳整體雖存在升溫基礎(chǔ)，但市場并未出現(xiàn)網(wǎng)傳的“火爆”情況。原因在于，新房個(gè)別項(xiàng)目的銷售“火熱”，不能代表全市場。3月深圳另外上市的3個(gè)項(xiàng)目中，除福永萬科星城表現(xiàn)較好外，光明樂府花園周度開盤去化率不足20%。實(shí)際上，深圳新房庫存比前兩月仍有上升。深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月末深圳新房住宅可售房源27804套，去化周期8.8個(gè)月，較2月延長0.3個(gè)月。

除此之外，從區(qū)域上而言，也不是所有的區(qū)域都熱。據(jù)悉，目前真正出現(xiàn)搶房的區(qū)域，依然是傳統(tǒng)的延續(xù)——往西走。但更多的區(qū)域，成交并未顯示出全旺的局面，比如羅湖、東部、龍崗，市場還相對溫和。

此輪房價(jià)異動(dòng)為何？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期利率下行，充分體現(xiàn)了當(dāng)前復(fù)工復(fù)產(chǎn)過程中降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本的導(dǎo)向，對于今年二季度改善貸款市場環(huán)境等有積極的作用，充分體現(xiàn)了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促發(fā)展的導(dǎo)向。同時(shí)這也會(huì)對后續(xù)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的市場產(chǎn)生積極的影響。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期多個(gè)城市供應(yīng)量大增，一方面屬于企業(yè)自身的推盤安排，前期受疫情影響推遲了部分推盤，一方面受需求端的刺激而加大供應(yīng)。此外，由于國家財(cái)政、貨幣政策趨向于積極，全國房貸利率隨著LPR利率中樞適度下移，以及一些城市人才政策繼續(xù)發(fā)力，對需求端產(chǎn)生了一定刺激，加之各地預(yù)售證的發(fā)放節(jié)奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少的效應(yīng)，購房需求有望積極釋放，進(jìn)而帶動(dòng)市場成交量的上升。

“但確實(shí)需要注意一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。近期商業(yè)銀行貸款相對積極，但更偏好投向房地產(chǎn)。不過出現(xiàn)了一些小額貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，或者經(jīng)營貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的現(xiàn)象，所以預(yù)計(jì)后續(xù)嚴(yán)查違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)將成為常態(tài)。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示，換而言之，近期購房者在獲得此類低成本的貸款的時(shí)候，一定要注意資金的合規(guī)性。尤其是1年期LPR利率為3.85%，已經(jīng)屬于比較低的水平，這個(gè)時(shí)候要嚴(yán)禁通過獲得此類1年期短期貸款來支付購房首付款的做法。