房企海外融資未來或歸零，這類房企有違約風(fēng)險(xiǎn)

境外發(fā)債，原是不少房地產(chǎn)融資的重要手段之一。不過，近期受海外資本市場大幅波動影響，中資美元債遭到拋售，內(nèi)地房企發(fā)行美元債的熱情也驟減。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月16日，4月份內(nèi)地房企無新增美元債。

專家指出，海外資本市場的動蕩，基本封死了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的可能性，預(yù)計(jì)房企海外融資，將在未來一段時(shí)間接近歸零，少數(shù)融資也可能面臨高價(jià)的可能性。與此同時(shí)，境內(nèi)監(jiān)管層面對房企融資政策或仍將保持邊際寬松。

境內(nèi)境外兩重天

房企們已經(jīng)有一陣子沒發(fā)美元債了。最近的兩筆還發(fā)生在3月27日，當(dāng)日，新湖(BVI)2019控股有限公司(新湖中寶境外附屬公司)在新加坡交易所發(fā)行了一筆2億美元的債券，利率11%，億達(dá)中國則在新交所發(fā)行了一筆2.25億美元的債券，利率為10%。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年1月，內(nèi)地房企發(fā)行的美元債規(guī)模為183.25億美元，2月份為36.26億美元，3月份為56.83億美元，而4月份截至發(fā)稿日內(nèi)地房企無新發(fā)美元債。

境外冷冷清清，境內(nèi)卻是一片熱火朝天。評級機(jī)構(gòu)東方金誠的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月房企境內(nèi)發(fā)債融資放量，單月在境內(nèi)滬深兩市及銀行間債券融資規(guī)模919.32億元，環(huán)比增加292.32%，同比增加74.14%，凈融資額再次走高超600億元，為2016年末以來最高水平。

前段時(shí)間令地產(chǎn)企業(yè)們趨之若鶩的美元債為何此時(shí)不香了？原因還在于3月中旬房企美元債市場劇烈波動，美股熔斷、美債市場流動性緊張，境外融資需求轉(zhuǎn)向境內(nèi)。

另一方面，房企美元債在2020年到期壓力相對較小，這也給了房企們一些喘息的空間。據(jù)廣發(fā)證券分析師劉郁測算，2020年3-12月到期額占存量債比重為12.06%。其中，禹洲、恒大、華夏幸福、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、中海和朗詩2020年新發(fā)行美元債能夠覆蓋到期額。綠地、綠城和雅居樂美元債缺口較大，在9-13億美元左右。陽光城、龍光、旭輝和首創(chuàng)置業(yè)外幣貨幣資金能夠覆蓋美元債缺口。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，海外資本市場的動蕩，基本封死了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的可能性，預(yù)計(jì)對于部分房企非常重要的海外融資，將在未來一段時(shí)間接近歸零，少數(shù)融資也可能面臨高價(jià)的可能性。

專家：房企融資政策短期內(nèi)仍將保持邊際寬松

對于房企來說，資金就是生命線，在疫情陰霾籠罩的當(dāng)下更是如此，因此抓住窗口期發(fā)債顯得格外重要。那么后續(xù)監(jiān)管層面對房企融資政策是否又會再度收緊？

東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師謝瑞向中新經(jīng)緯記者指出， 從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的角度看，預(yù)計(jì)未來融資政策仍將在嚴(yán)控房住不炒的紅線基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)對房企的政策性幫扶，短期內(nèi)再度收緊的可能性較小，仍將保持邊際寬松。但中長期看，國家層面多次提出保持政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)背景下，房企融資政策難以大幅寬松。

自疫情爆發(fā)以來，央行已經(jīng)多次釋放流動性，貨幣政策逆周期力度進(jìn)一步上升，市場資金成本走低，融資環(huán)境相對寬松。此外，隨著各地陸續(xù)復(fù)工，房企銷售及回款將逐步改善，有部分城市甚至出現(xiàn)了搶購的局面。

不過，在專家看來，房企流動性壓力仍需一定時(shí)間緩解。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年4-12月房企債券到期規(guī)模約為4000億元左右，尤其下半年將迎來償債高峰，房企面臨較大償債壓力?！半S著房企資金面緩解，若土地市場及房價(jià)持續(xù)升溫，與‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’相違背，或觸發(fā)融資政策再度收緊的可能性?！敝x瑞說。

這類房企或有違約風(fēng)險(xiǎn)

2019年，房地產(chǎn)市場洗牌加劇，全年有數(shù)百家房企發(fā)布破產(chǎn)相關(guān)文書，還有中弘控股、銀億股份、頤和地產(chǎn)、國購?fù)顿Y、華業(yè)資本等五家房企實(shí)質(zhì)性違約。

謝瑞分析稱，一方面，當(dāng)前違約房企基本為區(qū)域小型房企，土地儲備質(zhì)量不佳，同時(shí)項(xiàng)目集中于個(gè)別城市或個(gè)別項(xiàng)目，容易受到區(qū)域政策沖擊從而對現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響。另一方面，行業(yè)降杠桿，旅游、豪宅、商業(yè)地產(chǎn)占比高的房企回款慢。相較于普通住宅地產(chǎn)，旅游、豪宅、商業(yè)地產(chǎn)去化回款速度慢，資金占用大，在融資及調(diào)控政策收緊時(shí)，不能快速銷售回款或處置緩解流動性壓力。最后，多元化擴(kuò)張業(yè)務(wù)、無序并購風(fēng)險(xiǎn)高，資金占用大加速償債能力指標(biāo)惡化。

隨著2020年下半年償債高峰的逼近，是否會有更多房企倒下？據(jù)天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬總結(jié)，房企違約或遭遇嚴(yán)重流動性困難前，企業(yè)融資成本上升，融資難度加大，體現(xiàn)為財(cái)務(wù)費(fèi)用率上升和籌資性現(xiàn)金流的惡化；流動性緊張，拿地放緩，營運(yùn)能力下降；從樣本房企來看，普遍的現(xiàn)金短債覆蓋比較低，且與經(jīng)營性現(xiàn)金流一樣，在違約或危機(jī)發(fā)生前快速下滑。